Si të përcaktoni nëse duhet të rifinanconi hipotekën tuaj
Megjithatë, ju jeni zotuar për një peng me normë fikse disa vjet më parë, kështu që paguani 6 për qind ndërsa fëmija i fqinjit paguan 3.25 për qind. Duhet të refuzoni?
Së pari, një sfond për ata që nuk njihen me fjalorin: "refinancing" një peng do të thotë që ju të merrni një peng të ri.
Ju "përsëritni-financoni" - ju e financoni atë përsëri, me një plan pagese të ndryshuar.
Profilet e rifinancimit
Shumë njerëz me hipoteke me normë fikse që refinance janë të motivuar nga mundësia për të penguar një normë më të ulët interesi.
Dallimet e vogla në normën e interesit bëjnë një ndryshim të madh. Krahasoni dy hipoteka 30-vjeçare prej $ 240,000. Njëri mbart një normë interesi prej 4.00 përqind dhe tjetri mbart një normë interesi prej 4.25 përqind.
Kjo nuk tingëllon si një ndryshim i madh, apo jo? Është vetëm një e katërta e një për qind, apo jo? Sa mund të ketë një ndryshim?
Sasitë e vogla përbëjnë në shuma të mëdha. Në fund të 30 vjetësh, mbajtësi i normës prej 4.25 përqind do të ketë paguar rreth 10.000 dollarë shtesë gjatë jetës së kredisë, krahasuar me mbajtësin e një pengu prej 4.00 përqind.
Është e qartë se përfitimi më i madh për rifinancimin është mundësia për të ulur normën tuaj të interesit, duke i rrahur mijëra nga pagesa totale e kredisë.
Mosmarrëveshjet e rifinancimit
Por çdo trëndafil ka gjembin e saj: rifinancimi do të rifillojë orën tuaj të kredisë, duke e rikthyer planin tuaj të amortizimit në katror.
"Huh, çfarë do të thotë kjo?"
Ja se si punojnë hipotekat: Kur bëni një pagesë, një përqindje e asaj pagese shkon drejt interesit tuaj. Shuma e mbetur shkon drejt drejtorit tuaj të kredisë origjinale.
Sa më shumë që pagesa juaj vlen për drejtorin tuaj, aq më mirë. Pagimi i bilancit tuaj kryesor ju lejon të paguani më shpejt kredinë. (Kjo është arsyeja pse ju duhet të bëni të sigurtë që çdo pagesë shtesë e hipotekës të zbatohet drejt drejtorit tuaj ).
Kur filloni një peng të ri, shumica e pagesës suaj zbatohet drejt interesit. Vetëm një pjesë e vogël e saj shkon drejt drejtorit tënd. Në fund të vitit të parë të pagesave të hipotekave, do të shihni se ju keni bërë një gjurmë të vogël në bilancin tuaj kryesor.
Më tej së bashku përparim brenda peng tuaj, më shumë pagesa juaj do të zbatohet për kryesor tuaj. Me vitin tuaj 25 të një hipoteke 30-vjeçare, pothuajse të gjitha pagesat tuaja do të zbatohen drejt drejtorit tuaj.
"Kjo është interesante, me të vërtetë. (Yawn.) Por si zbatohet kjo për rifinancimin?"
Kur refinance një peng, ju reset orën përsëri në vitin e parë. Pjesa më e madhe e pagesave tuaja do të zbatohen drejt interesit, jo kryesor.
Nëse jeni ende në vitet e para të hipotekës tuaj, kjo nuk është një punë e madhe. Por nëse jeni më tutje në hipotekën tuaj, duhet të bëni një spreadsheet për të parë nëse norma e interesit më e ulët justifikon orën mbrapsht.
Ruajtja e parave për interesin e hershëm të huasë
Le të themi se Joe ka një hipotekë prej $ 100,000 në interes të 6 përqindëshit.
Pagesa e tij mujore është $ 599. Në fund të vitit 1, Joe ka paguar 7.188 dollarë për hipotekën e tij. Vetëm 1.299 dollarë amerikanë e paguanin bilancin kryesor. Pjesa tjetër u gëlltiste nga interesi.
Vetëm një vit në hipotekën e tij 30-vjeçare , Joe zbulon se mund të marrë një hua të re me 5 përqind. Joe refuzon, duke mbyllur hipotekën e tij të vjetër dhe duke rifilluar orën. Ai paguan 1,000 dollarë në koston e mbylljes për kredinë e tij të re.
Në 6 për qind, Joe do të kishte paguar 109,871 dollarë në pagesën e interesit gjatë jetës së kredisë (duke paguar gjithsej 209,871 dollarë për shtëpinë e tij 100,000 dollarë). Nga refinancing, Joe "humb" 5,889 $ në interes që ai paguar për vitin e parë të kredisë së tij. Ouch.
Por është e vlefshme. Duke kaluar në një peng për 5 për qind, Joe tani do të paguajë vetëm 95,483 $ në interes gjatë jetës së kredisë, në vend të 109,871 $. Me fjalë të tjera, masa e tij e kursen atë $ 14,387.
Pagimi i më shumë interesit duke rifinancuar më vonë në huanë
Por le të supozojmë se Joe ishte në vitin 15 të hipotekës së tij 30-vjeçare kur zbuloi mundësinë për të rifinancuar. Ai nuk dëshiron një angazhim të ri 30-vjeçar, kështu që ai rifillon në një peng 15-vjeçare . Cfare ndodh?
Pavarësisht rënies së normës së interesit deri në 5 për qind dhe përshpejtimin e pagesave nëpërmjet një pengu 15-vjeçar, Joe aktualisht paguan MORE interes nëpërmjet rifinancimit sesa ai që e bëri nën skenarin origjinal. Me fjalë të tjera, rifinancimi është një marrëveshje e tmerrshme për Joe, sepse ai është shumë larg në hipotekën e tij.
Në fund të fundit
Mos supozoni se rifinancimi është gjithmonë një ide e mirë apo e keqe. Plug normën tuaj të interesit, kushtet e huasë dhe kostot e mbylljes në një spreadsheet ose në një llogaritës rifinancash online, për të llogaritur nëse marrëveshja potenciale që ju po ofrohet, ka kuptim në rrethanat tuaja të veçanta.
Si rregull i përgjithshëm, nëse jeni brenda disa viteve të para duke bërë pagesa hipotekare dhe mund të trokitni normën e interesit poshtë me 0,75 për qind ose më shumë, duhet ta konsideroni atë. Më parë brenda peng tuaj ju refinance, aq më mirë.