Kalendari E Këshilla Tatimore
Pronarët duhet të mbajnë shënime të shkëlqyera në lidhje me bazën e kostos, të ardhurave dhe shpenzimeve, dhe numrin një mënyra më e mirë për të mbajtur gjurmët e të gjitha këtyre gjërave është krijimi i një spreadsheet - kontabilisti juaj tatimor mund të ketë edhe një model që mund të përdorni.
Këtu janë gjërat që ju do të doni për të gjetur:
- Çmimi i blerjes së shtëpisë, apartamentit ose ndërtesës së apartamenteve që merrni me qira
- Zhvlerësimi i akumuluar, dhe amortizimi aktual vjetor në pronën tuaj
- Të ardhurat e qirasë
- Depozitat e sigurisë që keni marrë
Ju gjithashtu do të dëshironi të mbani gjurmët e shpenzimeve të ndryshme që lidhen me pronën tuaj me qira, duke përfshirë:
- Komisionet ose tarifat e menaxhimit të pronës
- Shpenzimet e reklamimit
- Shpenzimet e pastrimit, mirëmbajtjes dhe riparimit
- Sigurimi i pronarëve të shtëpive dhe detyrimet HOA
- Tatimet e pasurive të paluajtshme dhe shpenzimet e interesit hipotekor
- Depozitat e sigurisë rimbursohen tek qiramarrësi
- dhe shpenzime të tjera të tjera, të tilla si shërbimet, mbledhjen e plehrave dhe mbledhjen e plehrave
Nëse i gjurmoni këto shpenzime duke përdorur softuerin e financave personale ose një spreadsheet kompjuterik, raportet tuaja mujore dhe fundore do të jenë në majë të gishtave tuaj dhe ju mund t'i shtypni me lehtësi ato.
Kufizimet e Humbjeve të Aktivitetit Pasiv
Këtu është rregulli IRS IRS bujar: Nëse një nga pronat tuaja me qira ka një humbje neto për vitin, kjo humbje mund të shënohet kundrejt humbjeve dhe fitimeve të të gjitha pronave të tjera me qira.
Tani këtu është lajmi ndoshta-jo-aq-mirë: Nëse shuma e madhe për të gjitha pronat tuaja është negative - një humbje neto - se humbja mund të jetë plotësisht, pjesërisht ose jo e zbritshme kundrejt pjesës tjetër të të ardhurave tuaja për vitin për shkak të kufizimet e humbjeve të aktivitetit pasiv.
Marrja me qira e pasurive të paluajtshme në përgjithësi konsiderohet një aktivitet pasiv, edhe nëse ju kushtoni një sasi të konsiderueshme kohe për zgjedhjen e qiramarrësve të duhur, riparimin e njësisë së qirasë dhe inspektimin e pronës për mirëmbajtjen rutinë.
Humbjet nga aktivitetet pasive janë të kufizuara në kompensimin e fitimeve pasive.
Nëse merrni pjesë aktive në aktivitetet me qira, çdo humbje me qira mund të zbritet potencialisht deri në $ 25,000 në vit në total në të gjitha pronat tuaja me qira. Personat e martuar që paraqesin veçmas kanë një kufi me humbje me qira deri në $ 12,500, me kusht që personi të jetojë i ndarë nga bashkëshorti i tij / saj në çdo kohë gjatë vitit tatimor. Shuma e humbjes së qirasë së lejuar për pjesëmarrësit aktivë në një pronë me qira varion në bazë të të ardhurave bruto të rregulluara të modifikuara (MAGI):
- Për MAGI-in prej $ 100,000 ose më pak ($ 50,000 ose më pak në qoftë se dorëzimi i martuar veç e veç), humbjet me qira mund të zbriten në mënyrë të plotë, deri në kufirin prej $ 25,000 ($ 12,500).
- Për MAGI midis $ 100,000 dhe $ 150,000 (mes $ 50,000 dhe $ 75,000 nëse paraqitjet e martuara veç e veç), humbjet me qira mund të zbriten deri në një kufi prej 50% të diferencës midis $ 150,000 ($ 75,000 nëse paraqitjet e martuara veç e veç) dhe MAGI.
- Për MAGI mbi $ 150,000 ($ 75,000 nëse paraqitjet e martuara veç e veç), asnjë nga humbjet me qira nuk mund të zbritet kundrejt të ardhurave të tjera.
Ju mund të mbani humbjet përpara
Kjo na sjell në rregullin e IRS-së bujare # 2: Humbjet me qira që janë të kufizuara nga kufizimet e humbjeve të aktivitetit pasiv mund të barten në vitin e ardhshëm tatimor kur ato mund të kompensojnë fitimet e qirasë.
Kufizimet e humbjeve të veprimtarisë pasive zbatohen çdo vit, por humbjet nga qiraja vazhdojnë të mbartin vit pas viti derisa humbjet ose të përdoren nga kompensimi i fitimeve me qira ose duke u zbritur kundrejt të ardhurave të tjera.
Formulari 8582 përdoret për të llogaritur kufizimet e humbjeve të aktivitetit pasiv dhe për të ruajtur humbjet me qira që grumbullohen çdo vit për çdo pronë.
Planifikimi Tatimor për Pronarët
Pronarët herë pas here bëjnë një fitim të vogël kur të ardhurat nga qiraja janë të mjaftueshme për të paguar hipotekën, si dhe taksat e pronës, sigurimet dhe riparimet. Por qiradhënësit arrijnë të zhvlerësojnë çmimin e blerjes së pronës me qira, dhe kjo shpesh mund të kthejë një fitim të vogël ekonomik në një humbje të vogël tatimore - shpenzimet tejkalojnë të ardhurat pasi amortizimi merret parasysh.
Sidoqoftë, shpesh, pronarët përballen me shpenzime të mëdha, të tilla si zëvendësimi i një çati ose heqja e një apartamenti pasi një qiramarrës afatgjatë pushon.
Në këto rrethana, është e mundur që qiradhënësi të ketë një humbje më të madhe se $ 25,000, por rregullat e humbjes së aktivitetit pasiv kufizojnë humbjen në saktësisht 25,000 dollarë. Pjesa tjetër do të bartet në vitin e ardhshëm, kur qiradhënësi shpresohet të ketë më shumë fitim dhe do të jetë në gjendje të thithë humbjet e tepërta tatimore.
Shitja e pronave me qera
Humbjet me qira për një pronë të veçantë lejohen plotësisht në vitin në të cilin një pasuri shitet në një vend të plotë për një blerës të palidhur.
Shitja e një shtëpie, apartamenti apo pronë tjetër me qira nuk është e njëjtë me shitjen e vendbanimit tuaj kryesor. Ashtu si kur llogaritni fitimet kapitale, formula për llogaritjen e fitimit ose humbjes së pronës me qira përfshin heqjen e bazës së kostos nga çmimi juaj i shitjes.
Baza e Rregulluar e Kostos për Pronën me Qera
Formula për llogaritjen e bazës së kostos tuaj në pronën me qira është si vijon:
- Çmimi i blerjes
- Plus shpenzimet e blerjes (tarifat e titullit dhe ruajtjes, komisionet e agjentëve të pasurive të paluajtshme, etj)
- Përmirësime Plus (duke zëvendësuar çatinë, furrën e re, etj)
- Plus kostot e shitjes (tarifat e titullit dhe ruajtjes, komisionet e agjentëve të pasurive të paluajtshme, etj)
- Plus amortizimi i akumuluar (siç raportohet në format e taksave)
- E barabartë me bazën tuaj të kostos
Llogaritja e fitimit ose humbjes do të ishte:
- Çmimi i shitjes
- Minus bazën tuaj të kostos
- Barazo fitimin ose humbjen tuaj
Nëse numri rezultues është pozitiv, keni fituar një fitim kur keni shitur pronën tuaj me qira. Nëse numri rezultues është negativ, ju keni shkaktuar një humbje. Fitimet në pronën me qira mund të tatohen pjesërisht si rimbursim i zhvlerësimit me një normë maksimale prej 25 për qind dhe pjesërisht si fitim kapital . Shitjet me qira të qirasë janë raportuar në Formularin 4797 dhe çdo llogaritje e fitimit kapital raportohet në Tabelën D.
Pronat e paluajtshme dhe përgjegjësia e kufizuar
Shumë pronarë konsiderojnë formimin e korporatave, shoqërive me përgjegjësi të kufizuar ose partneritete për të zotëruar pronat e tyre me qira. Një korporatë mund të jetë e pafavorshme, sepse korporatat nuk kanë një normë tatimore të preferuar për fitimet kapitale afatgjata.
Një kompani me përgjegjësi të kufizuar do të jetë në gjendje të kalojë fitimet afatgjata nëpërmjet anëtarëve të saj, kështu që fitimet do të vazhdojnë të jenë të pranueshme për normën e preferuar prej 15 për qind në fitimet afatgjata. Pronarët duhet të diskutojnë këtë dhe aspekte të tjera ligjore të formimit të një kompanie për pronat me qira me një avokat për të marrë një kuptim të të gjitha implikimeve ligjore dhe financiare të një strategjie të tillë.