Përkufizimi: Një fiduciar është në përgjithësi një person që ju besoni. Një marrëdhënie fiduciare formohet mes dy palëve që besojnë njëri-tjetrin. Besimi zakonisht ka të bëjë me asetet, paranë ose pronën.
Në pasuri të patundshme, krijohet një marrëdhënie fiduciare midis një agjenti të pasurive të patundshme, i njohur si fiduciar dhe një blerës ose një shitës, i njohur si drejtori. Një agjent i blerësit, për shembull, punon në emër të blerësit dhe duhet të mbajë interesat e blerësit mbi interesat e agjentit.
Ky besim i krijuar kërkon standardin më të lartë të kujdesit dhe trajtimit besnik ndaj blerësit.
Në mënyrë të ngjashme, agjenti i një shitësi mund të vendoset në një marrëdhënie fiduciare me shitësin nëpërmjet një Marrëveshjeje ekskluzive të listimit , e shoqëruar me një zbulim të agjencisë (në Kaliforni). Si i tillë, agjenti i një shitësi nuk mund t'i tregojë një blerësi nëse shitësi do të pranojë më pak dhe as nuk do të zbulojë ndonjë informacion tjetër personal mbi shitësin tek blerësi pa lejen me shkrim të shitësit.
Kjo do të thotë kur blerësi ose agjenti i saj e quan agjentin e listimit për të pyetur nëse shitësi do të pranojë një ofertë më të ulët, agjenti i listimit nuk lejohet ta zbulojë atë informacion, edhe nëse e njeh atë. Pa leje të shprehur me shkrim, do të konsiderohej një shkelje e rreptë e fiduciarit për agjentin për të thënë, për shembull, "Unë mendoj se shtëpia është tepër e çmuar dhe shitësi po ëndërron". Megjithatë, sa agjentë të listimit dëgjoni merrni vërejtje të ngjashme?
Nëse një blerës i kërkon një agjent listimi se sa do të shkojë një shitës, disa përgjigje të sakta janë:
- Shkruaj një ofertë dhe unë do ta paraqes atë
- Shitësi pret të marrë çmimin e listës
- Nuk më lejohet të diskutoj me ty një çmim më të ulët
Marrëveshja e ndërmjetësit blerës krijon një dokument ligjor ndërmjet blerësit dhe ndërmjetësit / agjentit të blerësit, i cili përcakton detyrat fiduciare të secilës palë.
Kur një fiduciary është shkelur, për shembull, blerësi nuk i beson agjentit, kjo marrëdhënie fiduciare mund të konsiderohet e prishur dhe agjenti i blerësit mund të jetë në pozitë të autoritetit për të anuluar kontratën dhe anasjelltas.
Çfarë mund të bëjë një agjent i blerësit për të shkelur besimin? Si të dërgoni ofertën e blerësit tek agjenti i listimit dhe të kërkoni falje për kushtet e ofertës? Sigurisht që kam ndodhur. Disa agjentë do të hedhin blerësit e tyre nën autobus, dhe kjo është një shkelje e drejtpërdrejtë e fiduciaries. Një agjent i blerësit nuk duhet të sugjerojë kurrë një agjent listimesh për të minuar ofertën e blerësit.
Megjithatë, unë kam pasur agjentë të blerësit në mënyrë rutinore të zbuluar gjëra të tilla si, "Edhe pse ne kemi kërkuar 10 gjëra për t'u riparuar në Kërkesën tonë për Riparim, blerësi është me të vërtetë merret vetëm me punën e dëmtuesve.Nëse kundërshtohet me shitësin që pranon të paguajë për dëmtuesit, mund ta bëjmë këtë punë. "
Çfarë do të duhej të thoshte blerësi për atë lloj deklarate? Unë imagjinoj një blerës do të jetë i zemëruar dhe mund të joshet për të zjarrit agjent i saj në vend. Por ajo që është më e keqe është ajo që do të thoshte një gjykatës? Ky përfaqësues i blerësit vetëm i tha agjensisë listuese që të mos e merrte parasysh kërkesën e blerësit për riparime. Agjenti zbuloi informacionin personal mbi blerësin tek agjenti i listimit, dhe në mënyrë të vazhdueshme, tek shitësi.
Ky është abuzimi fiduciar. Është kundër ligjit. Dhe gjithashtu shkatërron pozitën profesionale dhe etike të agjentit të pasurive të patundshme. Nuk është çudi që disa njerëz e besojnë këtë përshtypje të tmerrshme se agjentët kujdesen më shumë për komisionin se sa interesat më të mira të klientit të tyre. Besimi - pa këtë gur themeli të çmuar për një marrëdhënie biznesi, nuk keni asgjë.
Shembull: Për shkak të fiduciarit të Jack-it me klientin e tij, blerësi Bonnie, Jack nuk mund t'i tregojë shitësit nëse Bonnie do të ishte e gatshme të paguante më shumë për të blerë shtëpinë e shitësit. Jack duhet të paraqesë ofertën e Bonnies ashtu siç është shkruar tek shitësi dhe të mos zbulojë asgjë për synimet e Bonnie për të negociuar.