Pagimi i interesit hipotekor mund të pakësojë të ardhurat e tatueshme
Këto rregulla për pretendimin e zbritjes zbatohen deri në vitin 2017.
Pretendimi i Interesit të Hipotekës në Shtëpi
Ju duhet të specifikoni zbritjet tuaja në Formularin 1040, Shtojca A për të kërkuar interesin e hipotekës. Kjo nënkupton heqjen dorë nga standardi i zbritjes për statusin tuaj të regjistrimit: kjo është një ose situatë. Ju mund të specifikoni ose ju mund ose ju mund të kërkoni zbritjen standarde, por ju nuk mund të bëni të dyja.
Tabela A përfshin gjithashtu shumë shpenzime të tjera të zbritshme, megjithatë, duke përfshirë taksat e pronës së paluajtshme , shpenzimet mjekësore dhe kontributet bamirëse. Ndonjëherë të gjitha këto shtojnë deri në më shumë se zbritjen standarde për statusin tuaj të dosjes, duke e bërë atë vlerë të kohës dhe përpjekje për të artikuluar zbritjet tuaja. Përndryshe, ju do të kurseni më shumë dollarë tatimore duke lënë mënjanë zbritjen e interesit hipotekar në shtëpi dhe duke pretenduar zbritjen standarde në vend.
Zakonisht është e këshillueshme të kompletoni Planin A dhe të krahasoni totalin e zbritjeve tuaja të detajuara në zbritjen tuaj standarde për të gjetur se cila metodë është më e favorshme për ju.
Deri në vitin 2017, zbritja standarde është 6.350 $ për tatimpaguesit e vetëm dhe tatimpaguesit e martuar që paraqesin kthime të ndara. Është $ 12,700 për tatimpaguesit e martuar të cilët bashkangjiten dhe $ 9,350 për ata që kualifikohen si kryefamiljar.
Por të jetë i vetëdijshëm-Akti i Prerjes së Taksave dhe Punës paraqet ndryshime në zbritjen standarde, duke rritur këto numra në vend dramatike.
Mund të bëhet më e vështirë që ju do të keni zbritje të mjaftueshme të detajuara në përgjithësi për të tejkaluar zbritjen standarde që ju keni të drejtë nëse tatimi i ri tatimor hyn në fuqi në vitin 2018.
Kualifikimi për zbritjen e interesit hipotekar
Interesi i hipotekës aktualisht përfshin atë që paguani për kredi për të blerë një shtëpi, mbi linjat e kapitalit të kredisë në shtëpi dhe për kreditë e ndërtimit. Megjithatë, versioni i Senatit për Akti i Prerjes së Taksave dhe Punës do të kufizonte zbritjen vetëm për borxhin e blerjes dhe do të eliminonte linjat e kredive të kapitalit të shtëpisë nga kualifikimi për këtë zbritje.
Zbritja është gjithashtu e kufizuar në interesin që keni paguar në shtëpinë tuaj kryesore dhe / ose në një shtëpi të dytë. Interesi i paguar në shtëpitë e treta apo të katërt nuk është i zbritshëm.
Ju gjithashtu duhet të jeni ligjërisht në grep për huanë - borxhi nuk mund të jetë në emër të dikujt tjetër nëse nuk është bashkëshorti juaj dhe ju jeni duke paraqitur një kthim të përbashkët. Duhet të jetë një kredi me mirëbesim në atë që keni një detyrim kontraktual për ta kthyer atë. Së fundi, shtëpia juaj duhet të veprojë si siguri për kredinë dhe dokumentet tuaja të hipotekës duhet ta tregojnë qartë këtë.
Shtëpia juaj mund të jetë një banesë e vetme familjare, një condo, një shtëpi e lëvizshme, një kooperativë, apo edhe një varkë - shumë e çdo pronë që ka "gjumi, gatim dhe tualet", sipas Shërbimit të Ardhurave të Brendshme.
Përcaktimi i interesit të paguar
Ju duhet të merrni Formularin 1098, Deklaratën e Interesit të Hipotekës, nga huadhënësi juaj në fillim të vitit të ri tatimor. Formulari raporton interesin total që keni paguar gjatë vitit të kaluar. Ju nuk duhet të bashkëngjitni formularin në kthimin tatimor sepse institucioni financiar duhet të dërgojë gjithashtu një kopje të Formularit 1098 direkt në IRS.
Sigurohuni që zbritja e interesit të hipotekës që kërkoni në Shtojcën A përputhet me shumën e raportuar në Formularin 1098. Shuma që mund të zbritni mund të jetë më e vogël se shuma totale që shfaqet në formular në bazë të kufizimeve të caktuara. Mbani Formularin 1098 me një kopje të deklaratës tuaj të deklaruar për të paktën katër vjet.
Kufizimet e dollarit për borxhin e blerjes në shtëpi
Kreditë që përdoren për të blerë ose ndërtuar një vendbanim quhen "borxhi i blerjes së shtëpisë". Termi i referohet çdo huaje që ju merrni për qëllim të blerjes, ndërtimit ose përmirësimit substancial të një shtëpie të kualifikuar.
Ju nuk mund të zbritni kamatë për më shumë se 1 milion dollarë borxhe për blerjen e shtëpisë për shtëpinë tuaj kryesore dhe / ose rezidencën tuaj të dytë deri në vitin 2017. Versioni i Shtëpisë së Aktit të shkurtimeve të taksave dhe punësimit do ta reduktojë këtë në $ 500,000 në vitin 2018 nëse kalon. Kufiri është gjithashtu i reduktuar në $ 500,000 nëse jeni i martuar dhe bëni skedarë veç e veç .
Kufiri mbetet 1 milion dollarë për vitin 2017, prandaj ne do ta përdorim atë numër për qëllime ilustruese. Le të themi se keni huazuar $ 800,000 ndaj vendbanimit tuaj kryesor dhe $ 400,000 ndaj rezidencës tuaj sekondare. Të dy kreditë u përdorën vetëm për të blerë pronat. Së bashku, kreditë shtohen deri në 1.2 milionë dollarë, duke tejkaluar limitin aktual prej $ 1 milion për borxhin e blerjes në shtëpi.
Tani le të themi se të dy huatë kanë një normë interesi fikse prej 5 për qind. Interesi i përgjithshëm që keni paguar për vitin ishte 60,000 dollarë. Ju do të jeni në gjendje të kërkoni një zbritje të interesit hipotekar për $ 50,000 për atë, interesin për borxhin e parë të blerjes në shtëpi prej 1 milion dollarësh. Pjesa e mbetur prej $ 10,000 është rezultat i vlerës së kredisë që tejkalon kufirin prej $ 1 milion kështu që ju nuk mund ta kërkoni atë.
Kufizimet në borxhin shtëpiak
Një borxh i borxhit në shtëpi është një hua që ju merrni për një arsye tjetër përveçse për të blerë, ndërtuar, ose në thelb për të përmirësuar një shtëpi të kualifikuar. Mund të jetë gjithashtu një hua që ju merrni për të përmirësuar një vendbanim të kualifikuar, por tejkalon limitin e borxhit për blerjen e shtëpisë.
Ju nuk mund të zbritni kamatë për më shumë se 100,000 dollarë borxhi në shtëpi për shtëpinë tuaj kryesore dhe / ose vendbanimin tuaj të mesëm. Ky limit është reduktuar në $ 50,000 nëse jeni i martuar, por paraqitni veçmas. Zbritja juaj për interesin e kapitalit në shtëpi mund të reduktohet edhe më poshtë këtij kufiri prej $ 100,000 nëse borxhi juaj tejkalon vlerën e drejtë të tregut të shtëpisë tuaj.
Për këtë shembull, le të themi se keni huazuar $ 300,000 në një linjë kapitali të kredisë. Shuma e huazuar nuk e tejkalon vlerën e drejtë të tregut të shtëpisë tuaj në mënyrë që të jeni në rregull atje. Ju keni përdorur $ 150,000 të parave për të shtuar një dhomë të re familjare në banesën tuaj dhe keni shpenzuar 150,000 $ të mbetura për shkollimin e kolegjit të djalit tuaj.
Gjysma e kredisë trajtohet si borxh për blerjen e shtëpive sepse është përdorur për të përmirësuar ndjeshëm shtëpinë tuaj. Kjo pjesë do të jetë subjekt i kufizimit të borxhit të blerjes së shtëpisë. Gjysma tjetër trajtohet si borxh i kapitalit në shtëpi, sepse nuk është përdorur për të përmirësuar shtëpinë tuaj. Ju do të jeni në gjendje të zbritni interes vetëm deri në kufirin $ 100,000 në këtë pjesë. Pra, duke supozuar se keni paguar një total prej $ 21,000 në interes, do të prishej si kjo:
- $ 10,500: Borxhi plotësisht i zbritshëm për blerjen e shtëpisë në gjysmën e parë të kredisë
- $ 7,000: Borxhi i zbritshëm i kapitalit në shtëpi në dy të tretat e pjesës së kapitalit në shtëpi të kredisë ose $ 100,000 e asaj $ 150,000
- $ 3,500: borxhi i kapitalit të brendshëm që nuk është i zbritshëm që përfaqëson interesin e paguar në pjesën e borxhit të kapitalit në shtëpi që tejkalonte $ 100,000
Ju gjithashtu do të duhet të raportoni $ 7,000 në IRS si një rregullim AMT në Formularin 6251. Dhe mos harroni, versioni i Senatit të faturës tatimore në pritje mund të eliminojë zbritjen për borxhin e kapitalit që fillon në 2018.
Hipotekat e Përbashkëta
Nëse bashkërisht e mbani hipotekën me dikë tjetër që nuk është bashkëshorti juaj, ju keni të drejtë të zbritni vetëm interesin që keni paguar personalisht, pavarësisht se prej cilit prej jush keni marrë formën 1098 nga huadhënësi. Por këtu ka një shteg. Bashkë-huamarrësit që bëjnë pagesa në mënyrë specifike për të parandaluar përjashtimin, mund të zbresin interesin e paguar edhe në qoftë se interesi supozohet të paguhet nga dikush tjetër. Redaktorët e "Tatimi mbi të ardhurat" të JK Lasserit kalojnë përgjatë këtij tipari:
"Gjykata Tatimore ka lejuar një debitor të përbashkët të zbresë pagesën e tij ose të saj të një pjese tjetër të detyrimit të interesit hipotekor nëse bëhet pagesa për të shmangur humbjen e pronës dhe pagesa bëhet me fonde të veçanta të tij." (Faqe 328)
Kredi për ndërtim në shtëpi
Ju mund të zbritni interesin për hipotekat që përdoren për të paguar shpenzimet e ndërtimit. Të ardhurat duhet të përdoren për të blerë tokën dhe për ndërtimin e shtëpisë. Shpenzimet e kryera gjatë 24 muajve para përfundimit të ndërtimit llogariten drejt kufirit prej $ 1 milion në borxhin e blerjes në shtëpi.
Por ka një kapur. Nëse zbritni interesin për një kredi ndërtimi për dy vjet dhe pastaj vendosni të shisni pronën në vend që të hyni dhe ta përdorni atë si vendbanimin tuaj, ju mund të duhet të rishikoni kthimet tuaja për vitet që keni zbritur interesin për të karakterizuar atë si interes investimi në vend të kësaj. Kjo mund të kufizojë zbritshmërinë e saj. Me fjalë të tjera, IRS mund të kërkojë disa para.
Pikët e paguara
Pikat e paguara për blerjen e borxhit për shtëpitë fillore dhe të mesme janë plotësisht të zbritshme në vitin që paguhen, por pikat e paguara në refinancing duhet të amortizohen gjatë jetës së kredisë. Pikët nuk raportohen gjithmonë në Formularin 1098, por ju mund t'i gjeni në deklaratën përfundimtare HUD-1.
Kur kërkohet ndihma e një profesioni tatimor
Përcaktimi i zbritjes së interesit të hipotekës në shtëpi është i drejtpërdrejtë për shumë tatimpagues. Shtoni interesin e raportuar në Formularët 1098 dhe futni totalin në Shtojcën A. Mund të përdorni fletën e punës në Publikimin 936 për të llogaritur zbritjen tuaj të lejuar dhe mund të llogarisni rregullimin AMT për borxhin në kapitalin shtëpiak duke përdorur Fletën Punuese për Rregullimin e Interesit të Hipotekës në Shtëpi në Udhëzimet për Formularin 6251 .
Ju mund të dëshironi të kontrolloni me një profesionist tatimor, megjithatë, nëse keni blerë ose shitur prona gjatë vitit tatimor. Në fakt, do të kishte kuptim që të kërkoni këshillën e një tatimi pro madje para se të blini ose të shisni pasuri të patundshme vetëm nëse do të merrni një trajtim mbi pasojat tatimore të vendimit tuaj.
Dhe, sigurisht, do të dëshironit të mbani shikimin e lajmit për përditësime mbi faturën tatimore, nëse përfundon kalimi dhe, nëse po, dispozitat përfundimtare të tij.