Në mënyrë tipike, ju (huamarrësi) paguani një çmim mujor për sigurimin privat të hipotekës (PMI).
Kjo është një kosto shtesë çdo muaj dhe merr një grimë nga buxheti juaj. Megjithatë, disa huadhënës ofrojnë sigurim hipotekar të huadhënësit (LPMI), i cili ju lejon të zvogëloni ose shmangni pagesën shtesë mujore.
Nëse është apo jo një ide e mirë për të blerë me më pak se 20 përqind poshtë është e diskutueshme dhe është një temë për një artikull tjetër.
Si punon LMPI
LPMI është sigurimi i hipotekës që huadhënësi juaj rregullon. Ju paguani mbulimin në një nga dy mënyrat:
- Një pagesë një herë në fillim të kredisë suaj (një pagesë "paushalle")
- Një normë më të lartë interesi në kredinë tuaj, duke rezultuar në pagesa mujore më të larta mujore çdo muaj, për jetën e kredisë suaj.
Qasja me shuma të përgjithshme është më pak e zakonshme sesa një rregullim në normën tuaj të hipotekës .
Për fat të keq, termi LPPM nuk është i saktë, sepse huadhënësi nuk paguan me të vërtetë sigurimin - ju bëni. Gjithmonë mbani mend (sidomos me transaksionet financiare) që askush nuk paguan shpenzimet për ju nëse nuk marrin diçka në kthim.
Për të përdorur LPMK, ju vetëm ndryshoni strukturën e pagesave të primit të sigurimeve në mënyrë që të mos paguani një pagesë të veçantë çdo muaj.
Nëse paguani një shumë të barabartë , huadhënësi juaj do të përcaktojë shumën që ata mendojnë se do të mbulojnë kostot e tyre. Pastaj, ata blejnë sigurimin e hipotekës me ato para. Në këtë rast, ju në thelb parapagueni për mbulim.
Nëse paguani me kalimin e kohës , huadhënësi rregullon normën tuaj të hipotekës për të mbuluar kostot e sigurimit. Për shkak se një normë më e lartë e hipotekës do të thotë pagesa më të larta mujore (shih Si të Llogarisni Kreditë ), do të përfundoni duke paguar më shumë çdo muaj nëse shkoni për LPMI. Kjo pagesë më e lartë duhet të jetë më e vogël se sa do të paguheni nëse keni përdorur një pagesë të PMI çdo muaj, por nuk ka asnjë mënyrë për të "anuluar" koston shtesë duke paguar kredinë tuaj .
Pro dhe kundër të LPMI
LPMI nuk është për të gjithë. Në fakt, jo të gjithë do të kualifikohen për një kredi me LPMI. Në mënyrë tipike ju duhet të keni një kredi të mirë për LPMM-në të jetë një opsion dhe kjo ka kuptim vetëm në situata të caktuara.
Kreditë afatshkurtra: LPMI është më tërheqëse për huatë afatshkurtra. Nëse planifikoni të merrni një kredi 30-vjeçare dhe të bëni pagesa për dekada, ju mund të jeni më mirë me një politikë të PMI të veçantë. Pse? Përsëri, shumica e kredive të LPMI përdorin një normë interesi hipoteke të rregulluar (më të lartë), në krahasim me një pagesë të barabartë para. Kjo normë hipoteke nuk do të ndryshojë kurrë, kështu që ju do të duhet të paguani plotësisht huanë për të hequr qafe "Premium" të LPMM-së. Ju mund ta bëni këtë duke paguar kredinë nga kursimet tuaja (më lehtë është thënë se bëhet) rifinancimi i kredisë , shitja e shtëpisë dhe shlyerja e borxhit.
Për krahasim, shikoni një politikë të pavarur të PMI, të cilën ju mund të anuloni sapo të krijoni barazi të mjaftueshme në shtëpinë tuaj. Pas anulimit, përfitoni nga një normë interesi më e ulët - dhe jo më shumë pagesa nga PMI - për pjesën e mbetur të jetës së kredisë suaj.
Të ardhurit me të ardhura të larta: Për ata që mund të marrin miratimin për LPMM, është më tërheqëse për huamarrësit me të ardhura të larta. Ata individë dhe familje mund të gëzojnë një zbritje më të madhe tatimore për shkak të normës së interesit më të lartë (duke supozuar se ato zbresin shpenzimet e interesit për hipotekë në shtëpi ). Njerëzit me të ardhura më të ulëta, nga ana tjetër, mund të jenë në gjendje të zbresin PMI të pavarur, kështu që LPPM-ja nuk do të sjellë përfitime shtesë tatimore. Natyrisht, gjithmonë duhet të flisni me përgatitësin e taksave rreth zbritjeve të mundshme - dhe madje sa më së miri të struktoni kredinë tuaj hipotekare . Këto rregulla ndryshojnë në mënyrë periodike, prandaj kontrolloni me një ekspert për përditësime para se të vendosni për ndonjë gjë (dhe të jeni të përgatitur për ndryshime pas marrjes së vendimit tuaj).
LTV i lartë: Nëse raporti juaj i vlerës së kredisë (LTV) është afër 80%, LPMI ndoshta nuk është opsioni juaj më i mirë nëse nuk planifikoni të hiqni shpejt kredinë (duke rifinancuar ose parapaguar). Pranë 80 për qind, ju jeni pothuajse bërë me sigurimin e hipotekës krejt. Nëse përdorni një politikë të veçantë të sigurimit të hipotekës, ju mund të bëni një pagesë të veçantë çdo muaj. Ju do të jeni në gjendje të anuloni sigurimin relativisht shpejt dhe nuk do të jeni të mbërthyer me një normë më të lartë interesi. Mos harroni se ka disa mënyra për të marrë mbi 80 për qind LTV:
- Duke bërë pagesa, rritni barazinë tuaj në shtëpi dhe ulni LTV tuaj.
- Nëse vlera e shtëpisë tuaj rritet për shkak të një tregu të fortë të banesave ose përmirësimeve të shtëpisë, LTV juaj përmirësohet.
Marrja e PMI-t tuaj të anuluar herët mund të përfshijë vetëm shpenzimet e disa qindra dollarëve ( për të marrë një vlerësim ). Por refinancing nga një kredi LPMI mund të kushtojë shumë më tepër.
Alternativat e LPMI
Nëse LPMI nuk tingëllon si një përshtatje e përkryer për ju, mund të provoni disa qasje të ndryshme.
Pagesa më e madhe: Duke ulur së paku 20 për qind, ju eleminoni nevojën për të paguar PMI. Megjithatë, shumë blerës nuk e kanë atë mundësi.
Bleni PMI tuaj: Ju gjithmonë mund të paguani për PMI-në tuaj (ndonjëherë të quajtur sigurim hipotekar i paguar nga huamarrësi ose BPMI) çdo muaj. Ju keni parë tashmë disa shembuj të situatave ku PMI i thjeshtë është më i mirë se LPMI më sipër.
Piggyback: Ju gjithashtu mund të provoni një kombinim të kredive për të shmangur PMI, edhe pse ju duhet të rishikoni numrat me kujdes. Një strategji mbartëse, e njohur edhe si një kredi 80/20, është vetëm një opsion. Këto kredi nuk janë aq të zakonshme sa kanë qenë, por janë në dispozicion. Një transportues i poshtëm ju lejon të shmangni sigurimin hipotekor krejt, por hipoteka juaj e dytë do të vijë me një normë më të lartë interesi. Nëse mund të paguani shpejt hipotekën e dytë, do të gëzoni një normë të ulët hipotekash (që nuk rritet nga LPMI) për vitet që vijnë.
Kreditë me pagesë të ulëta: Disa programe të kredive lejojnë pagesa të vogla. Për shembull, kreditë e FHA janë në dispozicion me vetëm 3.5 përqind poshtë. Ju duhet të paguani për sigurimin e hipotekës, por këto kredi mund të jenë një përshtatje më e mirë për disa huamarrës. Kreditë e VA lejojnë zero zbritje , dhe nuk kërkojnë ndonjë sigurim hipoteke.