Klientët do të heqin dorë pas përpjekjeve të shumta.
Sot, jam i lumtur të them se bankat duket se kanë kthyer një qoshe. Ndërkohë që ende ka xhepa mosmarrëveshjesh, në tërësi, bankat dhe kompanitë e hipotekave duket se po bëjnë një punë mjaft të besueshme për të gjetur klientët e tyre përmes procesit pa shumë stres.
Shumë nga klientët tanë vijnë tek ne në prag të falimentimit . Ndonjëherë ata thjesht nuk janë të vetëdijshëm për mundësitë e tyre për të modifikuar kreditë e tyre. Ndonjëherë ato janë tepër vonë para se të përpiqen të modifikojnë. Ndonjëherë, bankat vazhdojnë me foreclosure edhe pse klientët e tyre po përpiqen të shesin pronën, rifinancohen ose kanë filluar procesin e modifikimit. Ne paraqesim një rast falimentimi për të përfituar nga qëndrimi automatik , një urdhër për të ndaluar këto përjashtime dhe veprime të tjera të grumbullimit, t'u japin debitorëve (kjo është ajo që ne i quajmë njerëzit që paraqesin raste të falimentimit) një hapësirë të vogël frymëmarrjeje dhe ose eliminojmë shumë ose të gjitha pjesa tjetër e borxhit të tyre nëpërmjet një rasti të Kapitullit 7 , ose vendosjen e tyre në një plan shlyerjeje në një rast të Kapitullit 13 që do të trajtojë jo vetëm pengjet e tyre hipotekore por edhe detyrimet e tjera.
Programi federal i modifikimit quhet Programi i Hipotekës në Shtëpi ose HAMP. Në këtë artikull, ne do të shohim se çfarë mund të bëjë HAMP-i dhe si funksionon në rastin e falimentimit.
Pra, Cili është ndryshimi midis një rifinanca dhe një modifikimi të kredisë?
Nëse keni nevojë për kushte të reja ose një mënyrë për ta bërë shtëpinë tuaj më të përballueshme, keni dy zgjedhje: rifinanconi ose modifikoni.
Një refinance zëvendëson kredinë e vjetër me një krejt të re. Zakonisht, një refinance është projektuar për të ulur normën e interesit ose për të ndryshuar kushtet më pak të favorshme, si një normë të rregullueshme, në kushte më të favorshme. Kjo mund të realizohet nga huadhënësi aktual ose një huadhënës krejtësisht i ri. Ai kërkon që huamarrësi të jetë i besueshëm dhe se vlera e pronës nuk ka rënë në mënyrë që kredia të jetë nën ujë (huamarrësi i detyrohet më shumë se vlera e pronës.
Një modifikim ndryshon kushtet e kredisë aktuale. Nuk kërkon të njëjtin nivel të aftësisë kreditore që një refinance bën, edhe pse huamarrësi duhet të tregojë se ajo do të ketë të ardhura të mjaftueshme për të bërë pagesat. Në fakt, programi i modifikimit të kredisë është dizajnuar për të ndihmuar pronarët e shtëpive që kanë pësuar një lloj ndryshimi financiar. Ajo mund të jetë e përhershme ose mund të jetë e përkohshme nëse ka ndonjë arsye për të dyshuar se rrethanat e huamarrësit do të ndryshojnë. Ka shpesh më shumë fleksibilitet në atë që një huadhënës mund të jetë e gatshme të bëjë për ta bërë huanë të përballueshme, por norma e interesit shpesh do të jetë më e lartë se sa huamarrësi mund të marrë në një refinance.
A mund të merrni një modifikim të hipotekës gjatë një rasti falimentimi?
Po. Në fakt, shumë nga klientët e mi kanë modifikuar me sukses kreditë e tyre dhe kanë dalë nga falimentimi me më pak borxhe dhe një hipotekë të paprekur dhe të azhurnuar.
Kush mund të kualifikohen për një ndryshim hipoteke?
Kjo varet nga shërbëtori juaj dhe nëse kredia juaj është në pronësi të një banke, kompani hipoteke ose një njësie si Fannie Mae ose Freddie Mac. Secili ka kërkesat dhe kriteret e veta. Por në përgjithësi, ndoshta do të kualifikoheni nëse
- Ju po shpenzoni më shumë se 31% të të ardhurave mujore për kostot e strehimit (pagesa e hipotekës, sigurimi, taksat e pronës, detyrimet e shoqatës së pronarëve).
- Ju ndryshe nuk keni të drejtë për rifinancim të hipotekës.
- Ju jeni ose me vonesë ose në rrezik të vonesës për shkak të një ndryshimi në rrethanat financiare.
- Vlera e shtëpisë ka rënë, dhe ju keni borxh më shumë se sa shtëpia është me vlerë.
Modifikimet e HAMP mund të përdoren për të modifikuar huatë në banesat primare dhe disa prona me qira.
Çfarë bën ndryshimi i hipotekës?
Aplikacion
E para është aplikacioni. Shumica e huadhënësve do të kërkojnë prova të të ardhurave për të siguruar që huamarrësi të paktën ka të ardhura minimale për të bërë pagesa të modifikuara. Shumica e huadhënësve gjithashtu do të kërkojnë një raport të kredisë, edhe pse nuk ka rezultat minimal ose maksimal të kredisë të nevojshme. Kjo është zakonisht për të përcaktuar se sa borxh tjetër huamarrësi ka për të shërbyer çdo muaj.
Pagesat gjyqësore
E dyta është periudha e provës. Pasi të gjitha dokumentet janë të kompletuara dhe huadhënësi përcakton se huamarrësi ndoshta do të përmbushë kërkesat minimale të tij, huamarrësit do t'u ofrohet një mundësi për të bërë një sërë pagesash gjyqësore. Tre pagesat janë numri që unë shoh më shpesh.
Pasi pagesat gjyqësore të jenë bërë me sukses, huadhënësi do të marrë një vendim përfundimtar mbi modifikimin dhe do të ofrojë modifikimin e huamarrësit.
Cilat kushte kredie do të ndryshojnë?
Qëllimi i një modifikimi HAMP është që kredia të jetë e përballueshme për huamarrësin dhe për të parandaluar huadhënësin që të mos humbasë më shumë sesa ka. Huadhënësi mund të ndryshojë pothuajse çdo nga kushtet e pagesës duke përfshirë
- Ulje e normës së interesit
- Konvertimi i kredisë nga një normë e rregullueshme në një normë fikse
- Zgjatja e gjatësisë, për shembull nga 30 në 40 vjet
- Shtimi i borxheve në pjesën e pasme të huasë
- Shtyni disa nga drejtuesit
- Falni disa prej drejtorit
Çfarë ndodh me ndryshimet dhe falimentimet?
Kur dikush paraqet një rast falimentimi, gjykata e falimentimit merr juridiksionin mbi pothuajse çdo gjë që prek në financat e tij. Debitori (kjo është ajo që ne e quajmë personi i cili depoziton një rast falimentimi) lejohet të vazhdojë transaksionet e përditshme si blerja e sendeve ushqimore dhe pagesa e faturave të shërbimeve, gjëra që ne e quajmë "zakon i zakonshëm i biznesit".
Modifikimi i kredisë nuk është "një kurs i zakonshëm i biznesit". Nëse gjykata e falimentimit duhet të ndërmarrë veprime për të miratuar modifikimin varet shumë nga fakti nëse rasti është Kapitulli 7 ose Kapitulli 13. Në rastin e Kapitullit 7, i cili zakonisht zgjatë katër deri në gjashtë muaj, disa huadhënës do t'i kërkojnë debitorit që të marrë gjykatën miratim. Në një kapitull 13, debitorit gjithmonë kërkohet të marrë miratimin e gjykatës pavarësisht nëse huadhënësi kërkon apo jo. Për të marrë miratimin e gjykatës, avokati i debitorit duhet të paraqesë një kërkesë në gjykatë.
Në rastin e Kapitullit 13 , debitori propozon një plan për të paguar borxhet e tij duke bërë një pagesë tek një administrator i cili i shpërndan paratë e marra kreditorëve që kanë paraqitur kërkesa të duhura . Plani duhet të përfshijë lloje të caktuara të borxhit si taksa të ardhura të ardhura ose detyrime të mbështetjes së brendshme si mbështetja e fëmijëve dhe ushqimi. Ajo mund të përfshijë borxhet që i detyrohen kompanisë së hipotekës dhe të sigurojnë borxhin si makina dhe pajisje.
Sepse në pothuajse çdo rast, borxhet e hipotekës do të përfshihen në modifikim, avokati i debitorit gjithashtu do të duhet të paraqesë një kërkesë për të ndryshuar planin e pagesave të Kapitullit 13 për të hequr borxhet. Në varësi të çfarëdo tjetër që debitori mund të ketë qenë duke synuar të përmbushë me planin e Kapitullit 13 - të paguajë borxhin prioritar si taksat e të ardhurave të fundit ose mbështetjen e fëmijëve, ose të bëjë pagesën e një makine më të volitshme duke e përfshirë atë në planin e Kapitullit 13 - debitori mund të vendosë që një rast i Kapitullit 13 nuk është më i nevojshëm ose i dobishëm. Në atë pikë, ajo mund të shqyrtojë nëse mund të jetë e këshillueshme që çështja të kthehet në një në Kapitullin 7, ose ta hedh poshtë atë plotësisht.
Si punon në një rast falimentimi
Ja një shembull: Le të themi se debitori paraqiti një rast të Kapitullit 13 dhe përfshinte $ 5,000 në pagesat e fundit të hipotekës. Pas paraqitjes së rastit të Kapitullit 13, debitori kërkon një modifikim kredie me kompaninë e tij të hipotekës. Ndërsa në Kapitullin 13, ai vazhdon të kryejë pagesa në Kapitullin 13, i cili përfshin 5,000 $ borxh ndaj kompanisë hipotekore.
Le të themi se një vit pas paraqitjes së rastit, modifikimi i hipotekës është miratuar. Deri në atë moment, huadhënësi është paguar 1,000 dollarë përmes pagesave tek kujdestari i kapitullit 13. Modifikimi i kredisë përfshin 4,000 $ që mbetet për shkak të kërkesës së prapambetur.
Debitori nuk do që të kërkojë para "ekstra" për të shkuar në kompaninë e hipotekës, kështu që avokati i tij do të duhet të bëjë dy gjëra. Së pari, avokati do të paraqesë një kërkesë në gjykatën e falimentimit duke i kërkuar gjykatës të miratojë modifikimin e kredisë hipotekare. Ndonjëherë mocioni duhet të vendoset për një seancë para gjyqtarit. Ndonjëherë mund të jetë në dosje për një sasi të caktuar kohore - shpesh 24 ditë - për të lejuar ndonjë palë të interesuar të kundërshtojë atë. Nëse asnjë palë nuk kundërshton dhe kushtet janë të favorshme për debitorin, ka shumë gjasa që gjyqtari i falimentimit ta miratojë atë. Nëse një palë kundërshton atë, modifikimi do të caktohet për një seancë dëgjimore për të lejuar të gjitha palët të dëshmojnë dhe të argumentojnë gjyqtarin.
Pasi të ketë një urdhër nga gjykata që aprovon modifikimin dhe debitori në të vërtetë hyn në marrëveshjen e modifikimit, avokati i tij do t'i kërkojë gjykatës ndryshimin e kushteve të planit për heqjen e borxheve në kompaninë e hipotekës. Kjo gjithashtu do të sjellë një mocion. Procesi është i ngjashëm me mocionin për modifikimin e kredisë. Mocioni është vendosur për dëgjim, ose qëndron në skedar për një periudhë kohore për t'i dhënë kreditorëve një shans për ta vëzhguar atë dhe për të kundërshtuar, nëse është e përshtatshme.
Ose debitori mund të heqë dorë nga procesi i modifikimit të planit dhe të paraqesë një kërkesë për t'u kthyer në një Kapitull 7 ose një mocion për të shkarkuar çështjen krejtësisht, në varësi të çfarëdo tjetër që debitori mund të ketë varur në pamjen e tij financiare. Mësoni rreth softuerit të falimentimit .