Një lexues pyet: "Unë kam një vendbanim personal, ia vlen më shumë se bilanci i mbetur kryesor në hipotekë, huadhënësi im është i gatshëm të më lejojë të refinance për më shumë se bilancin e hipotekës ekzistuese. mua të zbres pagesat e interesit kur rifinancimi i hipotekës për aq kohë sa është për të njëjtën sasi si bilanci ekzistues. Por si janë kufizuar kufizimet tatimore për rifinancimin e hipotekës? "
Përgjigje: Nga Julian Block , avokat
Kur ulen normat e interesit, miliona familje, ashtu si ju, grumbullohen tek huadhënësit për të rifinancuar hipotekat e tyre. Para se të hyni në refinancing mortgage , është e zgjuar për të njohur veten me rregullat tricky tatimore në atë që është ose nuk është e zbritshme për pagesat e interesit. Këtu janë disa lajmërime se si rregullat punojnë për rifinancimin e hipotekave:
Rregullat e rifinancimit të hipotekës për uljen e taksave
Nëse huamarrësit kanë të drejtë të zbresin kamatën mbi shumën e tepërt varet se si ata përdorin të ardhurat nga rifinancimi i hipotekës dhe shuma e të ardhurave. Kur huamarrësit përdorin shumën që tejkalon hipotekën ekzistuese për të blerë, ndërtuar ose përmirësuar ndjeshëm banesat kryesore, që do të thotë banesa gjatë gjithë vitit, ose shtëpitë e dyta, siç janë tërheqjet e pushimeve, pagesat e tyre të interesit vijnë sipas rregullave për kreditë për blerjen e shtëpive. Këto rregulla u lejojnë atyre të zbresin të gjithë interesin përderisa shuma plus të gjitha kreditë e tjera të blerjes në shtëpi nuk kalojnë shumën $ 1,000,000, duke rënë në $ 500,000 për çiftet e martuara që paraqesin kthime të ndara.
Kur huamarrësit përdorin tepricën për ndonjë qëllim tjetër, një grup tjetër rregullash ndalon zbritjet për pagesat e interesit për "kreditë konsumatore". Kjo kategori e gjerë përfshinë faturat e kartës së kreditit, huatë e makinave, shpenzimet mjekësore dhe borxhet e tjera personale siç janë tatimet e vonuara federale dhe ato të shtetit. Megjithatë, ekziston një përjashtim i kufizuar për interesin për kreditë studentore, një nga ato zbritjet "mbi-line" për të arritur në të ardhurat bruto të rregulluara, shuma në rreshtin e fundit të faqes së parë të formularit 1040.
Përjashtimet nga rregullat për zbritjen e taksave të rifinancimit të hipotekës
Por shumica e huamarrësve janë në gjendje të anashkalojnë këto kufizime për zbritjet për interesin e konsumatorit, në sajë të rregullave për kreditë e kapitalit në shtëpi . Këto rregulla u lejojnë atyre të zbresin të gjithë interesin përderisa shuma që tejkalon hipotekën ekzistuese plus të gjitha kreditë e tjera të kapitalit në shtëpi nuk kalojnë 100,000 dollarë, duke rënë në 50,000 dollarë për çiftet e martuara që paraqesin kthime të ndara. Nuk bën dallim se si huamarrësit përdorin të ardhurat.
Kur kreditë e tyre rifinancuara janë pjesërisht kredi për blerje në shtëpi dhe pjesërisht kredi për kapital shtëpiak, ekziston një kufizim i përgjithshëm prej $ 1,100,000, borxhit të blerjes në shtëpi prej $ 1,000,000 dhe borxhit të kapitalit në shtëpi prej 100,000 dollarë, duke rënë në 550,000 dollarë për çiftet e martuara që paraqiten ndaras.
Kur kreditë tejkalojnë tavanin prej $ 1,000,000 për kredi për blerje në shtëpi dhe 100,000 dollarë për kreditë e kapitalit në shtëpi, shuma përgjithësisht kategorizohet si interes personal i pakuptueshëm. Dëbimi i përgjithshëm i nënshtrohet përjashtimeve për të ardhurat e kredisë që përdoren për qëllime biznesi ose investime.
Deficitë tatimore për refinancing mortgage për tatimpaguesit Subjekt i AMT
Megjithatë, një tjetër kufizim zbatohet për numrin në rritje të huamarrësve të ngarkuar nga AMT (tatimi alternativ alternativ).
AMT lejon zbritjet për pagesat e interesit për kreditë e blerjes në shtëpi deri në $ 1,000,000. Por rregullat AMT mohojnë çdo zbritje për interesin për kreditë e kapitalit në shtëpi për shtëpitë e para ose të dyta, përveç nëse të ardhurat e kredisë përdoren për të blerë, ndërtuar ose përmirësuar ndjeshëm banesat; një nga arsyet pse reklamat për kreditë e kapitalit në shtëpi shpesh zgjaten çështjen problematike të zbritjes së taksave.
Julian Block është një avokat tatimor në Larchmont, NY.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.