Përkufizimi: Një listë e hapur lejon një pronar të shesë shtëpinë e saj me veten si një Për Shitje Nga Pronari . Kjo është një marrëveshje jo-ekskluzive, që do të thotë pronari mund të ekzekutojë listat e hapura me më shumë se një ndërmjetës të pasurive të paluajtshme dhe të paguajë vetëm ndërmjetësin që sjell një blerës të afërt, oferta e të cilit pronari pranon.
Dallimi i madh është se një pronar ndoshta do të paguajë vetëm një komision shitës të shitjes, që është rreth gjysma e tarifave tipike.
Arsyeja është sepse pronari nuk është i përfaqësuar. Prandaj, pronarët nuk paguajnë një ndërmjetës për të përfaqësuar pronarin, por paguajnë ndërmjetësin për të përfaqësuar blerësin. Megjithatë, kërkuesi është nëse pronari e gjen vetë blerësin, pronari nuk do t'i detyrohet ndonjë komisioni askujt.
Pse do një shitës të përdorë një listë të hapur?
Shitësit mund të konsiderojnë një listë të hapur mbi një ekskluzive-të drejtën-për të shitur , për shembull, nëse ka shumë blerës në treg. Kjo për shkak se një listë e hapur mund të negociohet veçmas me secilin ndërmjetës të pasurisë së patundshme dhe komisionet mund të jenë të ndryshme nga njëri-tjetri ose identik, çfarëdo që mund të negociohet. Ai i jep shitësit më shumë fleksibilitet, edhe pse mund të kufizojë numrin e blerësve që mund të duan të blejnë shtëpinë.
Megjithatë, nëse ka më shumë blerës në treg sesa shitësit me reklama atraktive, shitësi nuk po e ekspozon veten me shumë rrezik duke i dhënë një listë të hapur disa brokerave.
Rreziku kryesor mund të jetë mungesa e ekspozimit ndaj të gjithë blerësve të pasurive të paluajtshme. Për të mos përmendur, shitësi gjithashtu ruan mundësinë për të shitur shtëpinë vetë. Nëse ajo gjen blerësin e vet, ajo nuk i detyrohet ndonjë agjenti një komisioni.
Disa shitës besojnë se mund të reklamojnë një shtëpi në mënyrë adekuate dhe të arrijnë blerësit përmes internetit, kështu që ata nuk shohin ndonjë arsye për të punësuar një agjent .
Ata nganjëherë nuk e shohin faktin se agjentët sjellin shumë më tepër në tavolinë se thjesht një aftësi për të gjetur një blerës të ardhshëm. Një agjent i pasurive me përvojë, për shembull, mund t'i ofrojë një shitësi mundësinë për të shmangur gabimet e zakonshme. Shitësit, duke mos bërë ende ndonjë gabim, nuk e njohin gjithmonë atë vlerë derisa të bëjnë një gabim dhe është tepër vonë.
Pse Agjentët do të bien dakord për një listë të hapur?
Agjentët që punojnë me shumë blerës mund të bien dakord të pranojnë kushtet e një liste të hapur nëse duan të garantojnë se ata do të paguhen për sjelljen e blerësit tek shitësi. Me një listë të hapur, agjentët në përgjithësi nuk reklamojnë pronën ose shpenzojnë para për promovim, nëse nuk janë të sigurt se blerësit që përgjigjen do të kontaktojnë vetëm atë agjent.
Prona mund të jetë unike, shumë e veçantë, që do të apelojë tek një numër i madh blerësish dhe një agjent mund të shohë një listë të hapur si zgjidhja e vetme, sepse shitësi nuk do të pajtohet me një listë ekskluzive të së drejtës për t'u shitur. Është shumë e pazakontë të shohësh listat e hapura në MLS ku punoj në Sacramento, dhe kurrë nuk kam shkruar një listë të hapur gjatë gjithë karrierës sime të madhe në pasuri të patundshme, por kjo nuk do të thotë se ato nuk janë një opsion i mundshëm.
Unë mendoj në disa mjedise rurale, listings hapur mund të mbajë vlerë për shitësit që nuk duan të angazhohen në një broker të vetme të pasurive të patundshme.
Listat rurale kanë tendencë të mbulojnë zona të mëdha dhe fjala e gojës udhëton me shpejtësi. Shitësit në vend mund të listojnë me çdo broker në zonë, nëse ndërmjetësit janë të gatshëm dhe paguajnë vetëm brokerimin që në fund të fundit paraqet ofertën fituese.
Dobësi është shitësi zakonisht nuk ka përfaqësim. Asnjë agjent që të veprojë si fiduciar për shitësin ose të ndihmojë shitësin me negociata, inspektime në shtëpi dhe as shpalosje. Nuk ka fotografi të zbukuruar, udhëtime ajrore, zgjerime 3D, marketing profesional apo negociata. Në fakt, shitësi është duke paguar një agjent tjetër për të negociuar për blerësin.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.
Shembuj: Mary dha një listë të hapur për tre kompani të pasurive të paluajtshme: Smith Brokerage, Allen Realtors dhe All Agjentët e Qytetit.
Smith Brokerage i solli asaj një blerës i cili paraqiti një ofertë të pranueshme, kështu që Maria e pagoi Smith Brokerage një komision për përfaqësimin e blerësit. Dy brokerat e tjera nuk u gjetën.