Bazat që përbëjnë një shkëmbim 1031 të tatimit të shtyrë
Shumë investitorë kanë pyetur se çfarë saktësisht është një shkëmbim 1031 , cilat janë udhëzimet dhe afatet kohore, dhe a mund të shtyni ligjërisht taksat për fitimet e kapitalit tuaj? Mendova se do të ishte e dobishme t'u përgjigjesh disa pyetjeve tuaja më të zakonshme në këtë artikull.
Çfarë është një shkëmbim §1031?
Një shkëmbim §l031 është një transaksion në të cilin tatimpaguesi është i lejuar të shkëmbejë një pronë investuese për një tjetër duke shtyrë pasojat e taksës së një shitjeje.
Transaksioni është i autorizuar nga §1031 i Kodit të IRS.
Kodi i IRS-së në të vërtetë thotë: "Nuk do të njihet asnjë fitim ose humbje në këmbimin e pronës së mbajtur për përdorim produktiv në një tregti ose biznes ose për investime, nëse prona e tillë është shkëmbyer vetëm për pasuri të llojit të tillë, që do të mbahet për përdorim produktiv në një tregti ose biznes ose për investime. "
Kërkesat për një shkëmbim 1031
- Afatet kohore për një shkëmbim 1031
Investitori (ose exchanger) duhet të ndjekë udhëzimet strikte 45- / 180-ditore për një shkëmbim. Pasi që shkëmbyesi të shet pronën e tij / saj (pronën e hequr) ai / ajo ka 45 ditë për të identifikuar prona (të) me vlerë të barabartë ose më të madhe. Pasi të identifikohet, shkëmbyesi ka 180 ditë nga dita kur ai ka shitur pronën e tyre për të blerë pronën (et) e identifikuar (ose 135 ditë nga përfundimi i periudhës 45-ditore).
- Ashtu si-Kind Pronës në një shkëmbim 1031
Investitori duhet të marrë pronën "si-lloj" . Kjo do të thotë se duhet të jenë forma të tjera kualifikuese të pasurive të paluajtshme. Për shembull, shkëmbyesi mund të shiste një dupleks dhe të blinte një pronë komerciale, ose ai mund të shiste një pjesë toke dhe të blinte një ndërtesë apartamentesh. Prona vetëm duhet të jetë "si-lloj".
- Këmbimi i pronës për investime
Prona e shitur (pasuria e hequr) dhe pasuria e fituar rishtazi (pronësia zëvendësuese) duhet të mbahen për qëllime investimi ose biznesi. Prandaj, nuk mund ta shisni vendbanimin tuaj kryesor dhe të blini një pronë investimi, as nuk mund të shisni dhe investoni në pronën tuaj dhe të blini një shtëpi primare.
- Borxhi i barabartë ose më i madh në kapitalin 1031
Nëse exchanger shet një pronë për $ 1 milion, në të cilën $ 500k ishte kapital dhe $ 500k ishte borxh, atëherë shkëmbyesi duhet të blejë $ 1 milion ose më shumë vlerë të pronës. Për më tepër, shkëmbyesi duhet të përdorë të gjithë kapitalin dhe të zëvendësojë të gjithë borxhin për të shtyrë 100% të tatimit mbi fitimet kapitale.
Shkëmbyesi mund të shtojë të ardhura shtesë në blerjen e re nëse ai dëshiron dhe shkëmbyesi mund të marrë borxh shtesë nëse dëshirohet. Nëse exchanger nuk dëshiron të përdorë të gjitha të ardhurat e shitjes, ai / ajo mund të bëjë një shkëmbim të pjesshëm dhe të paguajë tatimet e fitimit nga kapitali në fuqi për diferencën. Kjo quhet "boot".
- Pranimi Konstruktiv dhe Ndërmjetësues i Kualifikuar për një Shkëmbim 1031
Shkëmbyesi nuk mund të marrë para nga shitja. Kjo njihet si "faturë konstruktive" dhe do të shkaktonte një ngjarje të tatueshme në ato para të marra. Sipas dispozitave të sigurisë të IRS-it, shkëmbyesi duhet të përdorë një Ndërmjetësim të Kualifikuar ose QI për të lehtësuar transaksionin 1031.
QI është një palë e tretë e pavarur (jo avokati, agjenti, ndërmjetësi ose CPA) i cili mban të ardhurat e shitjes dhe blen pronën e zëvendësimit në emrin tuaj. Është jashtëzakonisht e rëndësishme në mjedisin e sotëm që të shoqërohet vetëm me ndërmjetës të kualifikuar, të siguruar dhe të kualifikuar.
- 1031 Rreziku i këmbimit
Ashtu si me çdo investim në pasuri të patundshme, ka rreziqe që lidhen me Trustet Statutore të Delaware dhe / ose Qiramarrësit në Pronësi të Përbashkët . Nuk është e mundur që të adresohen të gjithë faktorët relevantë të rrezikut në këtë forum. Faktorët e rrezikut janë përshkruar në Memorandumin e Vendosjes Private për secilën ofertë. Investitorët duhet t'i kuptojnë plotësisht të gjithë faktorët e rrezikut dhe t'i diskutojnë ato me përfaqësuesin e tyre financiar përpara se të investojnë në Trustin Statutor të Delaware ose Qiramarrësit në Shkëmbimin e Përbashkët.
Një nga problemet që kam hasur kur përfaqësoj shitësit që marrin oferta nga një investitor 1031 shkëmbimi, është që nuk e dimë nëse planifikojnë të mbyllin depozitat. Ata mund të emërtojnë 3 prona të ndryshme ose ofrojnë shkrime në një bandë shtëpish të ndryshme vetëm për të parë se çfarë merr pranuar. Pastaj, pasi ata kanë një mori oferta të pranuara, ata zgjedhin atë që ata duan të blejnë, që do të thotë anulimin e të tjerëve.
Avokatët thonë se kjo praktikë shkel besëlidhjet e mirëbesimit të lidhura me kontratat, por kjo nuk e ndalon atë që të ndodhë. Pyete agjentin nëse kjo është oferta e vetme.
Ky material nuk është as një ofertë për të shitur, as kërkesa për të blerë ndonjë siguri. Informacioni është vetëm për qëllime diskutimi dhe informimi. Nuk ka për qëllim të zëvendësojë këshilla kompetente ligjore, tatimore apo financiare. Kodet e aplikueshme të taksave zbatohen dhe lidhen vetëm me ligjin federal. Shtetet individuale mund të kenë kodet shtesë të taksave. Ju lutemi të kontaktoni me taksën e duhur dhe me profesionin ligjor në shtetin tuaj. Ky informacion është siguruar nga burime që besohet të jenë të besueshme, por duhet të përdoren në lidhje me këshilla profesionale që është në përputhje me situatën tuaj personale.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-bashkëpunëtor në Lyon Real Estate në Sacramento, California.