Prorations Real Estate për Shitësit dhe Blerësit
Shumë kontrata blerjesh të përdorura në pasuri të paluajtshme përmbajnë dispozita për shtrirjen ndërmjet shitësve dhe blerësve. Para nënshkrimit të një kontrate blerjeje, duhet ta lexoni për të gjetur se si trajtohen prorimet, sepse ju mund të dëshironi të propozoni një ndryshim në foljen për shtrirjen.
Në shumicën e rasteve, por jo të gjitha, blerësit janë të ngarkuar për shtrirje. Akuzat shfaqen si një debitim mbi deklaratën mbyllëse të blerësit dhe si një kredi në deklaratën përmbyllëse të shitësit.
Kreditë rrisin fitimet neto të shitësit dhe rimbursojnë shitësin për sendet që shitësi ka parapaguar për periudhën kohore që shitësi nuk do ta zotërojë pronën.
Prorimet e interesave hipotekare
Ndryshe nga qiraja, e cila paguhet paraprakisht, interesi i hipotekës paguhet në borxhe. Kur paguani një pagesë hipotekare më 1 janar, për shembull, paguan interesin për muajin dhjetor.
Për një kredi të re hipotekare, huadhënësit duan të mbledhin interes deri në 30 ditë para se të paguhet pagesa e parë e hipotekës . Kjo do të thotë nëse mbyllni, thoni, 15 nëntori, pagesa juaj e parë e hipotekës do të jetë në datën 1 janar. Pagesa e hipotekës së 1 janarit do të paguajë interesin për muajin dhjetor.
Si huamarrës, do të ngarkoheni 15 ditë interesash në deklaratën tuaj përfundimtare, nga 15 nëntori deri në 1 dhjetor. Për të kuptuar proporcionin tuaj të interesit në këtë skenar, këtu është formula:
- Shuma e huasë x Norma e interesit = Interesi vjetor.
- Interesi vjetor i ndarë me 12 muaj = Interesi mujor .
- Interesi mujor i ndarë me 30 ditë = Interesi ditor.
- Interesi ditor x 15 ditë (për të paguar interesin deri më 1 dhjetor) = Prorimi i Debitimit të Interesit.
I njëjti princip zbatohet për shitësit të cilët duhet të paguajnë interes në lidhje me fitimin e kredisë, në përputhje me kërkesën përfituese të huadhënësit.
Prorimet e tatimit në pronë
Çdo shtet e bazon kalendarin e taksës së pasurisë në mënyrë të ndryshme.
Në Kaliforni, për shembull, viti kalendarik është nga data 1 korrik deri më 30 qershor. Së pari, gjeni se si qarku juaj mbledh taksat. Disa shtete mbledhin paraprakisht taksat e pronës , disa mbledhin borxhet dhe disa koleksione varen nga koha e vitit.
Taksat paguhen më shpesh në dy këste. Gjëja tjetër është të kuptojmë nëse periudha gjatë së cilës po mbyllni përfshin tatime të parapaguara. Nëse taksat janë të parapaguara dhe ju jeni shitësi, do të merrni një kredi. Nëse taksat janë parapaguar, dhe ju jeni blerësi, do të tarifoheni. E kundërta është e vërtetë nëse tatimet nuk janë ende të pagueshme dhe të pagueshme - shitësit do të marrin një shtrirje debiti dhe blerësit një shtrirje kredie.
Në disa situata, edhe në qoftë se taksat nuk janë ende të pagueshme dhe të pagueshme, nëse data juaj e mbylljes është afër datës kur taksa do të jetë e detyrueshme, më afër do të paguani tatimet nga të ardhurat e shitësit, kreditoni pjesën e papërdorur tek shitësi dhe ngarkoni blerësi në përputhje me rrethanat.
Disa blerës llogaritës do të kërkojnë asnjë ndryshim tatimor në kontratën e blerjes, nëse është e qartë se blerësi pritet të rimbursojë shitësin për një pjesë të taksave me parapagesë. Nëse jeni shitës në këtë situatë dhe nuk e kuptoni rëndësinë e "asnjë shtrirje", ju do të paguani taksat për një periudhë që nuk e keni zënë pronën.
Shoqata e pronarëve të shtëpive
Meqenëse shumica e shoqatave të pronarëve të shtëpive mbledhin pagesa mujore upfront (disa faturë HOAs tremujore ose çdo vit), nëse një shitës nuk i ka paguar ende detyrimet, detyrimet do të paguhen nga të ardhurat e shitësit. Shitësi do të marrë një kredi për pjesën e papërdorur të detyrimeve.
Për shembull, nëse detyrimet janë $ 300 në muaj, çmimi ditor është $ 10. Kur një transaksion mbyllet më 10 të muajit, shitësi do të ngarkohet me 10 ditë HOA ose 100 $. Blerësi do të paguajë $ 200 për 20 ditë të detyrimeve HOA.
Qira Prorations
Qiraja pagohet përgjithësisht paraprakisht. Blerësit që blejnë një pronë të investimit presin të marrin një kredi për atë pjesë të qirasë që mbulon periudhën kohore që blerësi do të zotërojë pronën.
Një shitje që mbyllet më 15 nëntor, që përfshin një pronë të uzurpuar nga qiramarrësi që paguan 1,000 dollarë në muaj, do të rezultojë që blerësi të marrë një kredi për 15 ditë me qira të parapaguar ose 500 $.
Shitësi do të marrë një debit prej $ 500. Depozitat e sigurisë të mbajtura nga shitësi transferohen edhe tek blerësi si një kredi për blerësin dhe një debit ndaj shitësit.
Prorimet e sigurimeve
Primet e sigurimit paguhen paraprakisht. Blerësit në mënyrë tipike nxjerrin një politikë të re sigurie kundër zjarrit kur blejnë një shtëpi . Megjithatë, nëse blerësi është duke marrë hua ekzistuese të shitësit ose duke blerë në një kontratë toke , një blerës mund t'i kërkojë shitësit të transferojë politikën ekzistuese të sigurimit.
Politikat e sigurimit nga zjarri transferohen me ose pa konsideratë. Me konsideratë do të thotë shitësi do të rimbursohet për atë periudhë shitësi nuk do të jetë pronar i pronës. Pa marrë parasysh do të thotë nuk do të ketë shtrirje. Shumica e blerësve marrin një politikë të re sot.
Prorations Utility
Nuk është shpesh që shërbimet publike të shtrihen në mbyllje, por përkufizimet zbatohen në disa komuna. Në Qarkun e Sacramento, për shembull, nëse një shitës nuk paguan ndërmarrjet e qarkut ose të qytetit (ujë, kanalizime, mbeturina), atëherë shërbimet rrotullohen në vlerësimet tatimore.
Shërbimet komunale pastaj zbriten nga fatura tatimore për shtrirje dhe blerësi kreditohet nga faturat e ardhshme tatimore. Ju do të shihni këtë situatë të ndodhë në shitjet e shkurtër dhe Foreclosures sepse, në qoftë se shitësi nuk është duke bërë pagesat e hipotekës, shitësi ndoshta nuk paguajnë faturat e shërbimeve, ose.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.