Si të Bëni Qiramarrësit në Shkëmbimet e Përbashkëta 1031

Qiramarrësit në Lejet e Përbashkëta për Diversifikim

Nga C. Grant Conness, President, 1031 Alternative Group

A jeni të lodhur nga ato telefonata të mirëmbajtjes në mesnatë dhe të lodhur nga hassling me qiramarrësit tuaj? Ndoshta ju jeni të frustruar sepse po ndiqni kontrollet e qirasë dhe riparimet? Ndoshta ju do të dëshironi të shisni ndërtesën tuaj të banesës ose banesën e vogël, por keni frikë pasojat tatimore. Në fakt, mund të keni menduar për blerjen e një pjese të një qendre tregtare të re, por me siguri nuk mund ta zmadhoni blerjen duke paguar para dhe asnjëherë nuk keni paguar paratë e gatshme për një shtëpi .

Nëse kjo tingëllon si ti, këtu është lajmi i mirë. Duke shfrytëzuar 1031 Qiramarrësit në Shkëmbimin e Përbashkët, ju mund ta shisni atë ndërtesë me qera ose apartament, të shmangni tatimin mbi fitimet kapitale dhe të mbani ende paratë tuaja për ju. Tenants in Common, i njohur si TIC, është një nga mënyrat më të mira që një investitor mund të marrë pjesë në pronësinë e një ose më shumë pronave me cilësi të lartë, duke ruajtur pasurinë dhe duke shmangur dhimbje koke të menaxhimit të pronës.

Qiramarrësit në Shkëmbimin e Përbashkët 1031 Lejojnë Diversifikimin

Për shembull, thuhet se ju shisni një katërfish që keni në pronësi për 15 vjet dhe keni kapital prej $ 400,000. Në varësi të shumës së borxhit që vazhdoni ta mbani, çmimi i blerjes së investimit tuaj të ri mund të jetë rreth një milion dollarë. Ndërsa kjo është një shumë e parave, ju ende nuk mund të kualifikoheni për të blerë një pronë me të vërtetë të lartë. Megjithatë, nëse vendosni të investoni në një TIC, 400,000 dollarë të kapitalit mund të blini një interes milion dollarësh në një vlerë institucionale prej $ 30,000,000.

Një Tenants në Common 1031 Exchange lejon diversifikimin midis disa pronave të ndryshme në vende të ndryshme gjeografike. Ju mund të investoni në një depo, njësi magazinimi, një hotel të lartë ose një kompleks zyre, një spital ose një objekti të ndihmuar, ose një ndërtesë apartamentesh të çmuar në miliona.

Kjo diversifikim mund të zvogëlojë rrezikun e portofolit tuaj të investimeve dhe mund të rrisë vlerën e tij.

Pyesni një këshilltar investimi të besuar dhe jo personin që ju shesin investimet.

SUGJERIMI: Para se të investoni në 1031 Qiramarrësit në Shkëmbimin e Përbashkët, sigurohuni që një avokat i besuar të rishikojë dokumentet dhe të bëjë kujdesin tuaj të duhur. Kjo përfshin një hetim të mundshëm të njësisë ekonomike që shesin sigurinë, duke përfshirë edhe sigurimin se njësia ekonomike është e licencuar siç duhet. Ka shumë mashtruese, bëhuni të përhershëm të shpejtë të seminarit të shpejtë , duke punuar në këtë fund të biznesit.

Rregullat e IRS për një qiramarrës në Shkëmbimin e Përbashkët 1031

Rregullat e IRS për një Shkëmbim 1031 duhet të ndiqen me kujdes për të shtyrë fitimet kapitale dhe taksat e rimarrjes së amortizimit . Prona e Pushuar duhet të jetë mbajtur për investime ose të përdoret në tregtinë ose biznesin e pronarit.

Pesë kërkesa të përgjithshme për një TIC 1031 Exchange potencialisht të suksesshme janë:

1. 100% e të ardhurave nga shitja duhet të riinvestohen dhe vlera e pasurisë komerciale zëvendësuese duhet të jetë e barabartë ose më e madhe se ajo e pasurisë së refuzuar.
2. Ndërmjetësuesi i kualifikuar bëhet shitësi i caktuar dhe mban të gjitha të ardhurat nga shitja e pasurisë së hequr.

1. Ekziston një periudhë identifikimi prej 45 ditësh, gjatë së cilës së paku tre " Prona të Ndërmjetshme " të ngjashme duhet të identifikohen me shkrim.
2. Rregullorja 200% përcakton që çdo numër i pronave zëvendësuese mund të identifikohet, por vlera e tyre agregate nuk duhet të tejkalojë 200% të vlerës së pasurisë së hequr.
3. Nëse rregulli i pronës tre-pronë dhe rregulli 200% nuk ​​zbatohen, vlera e përgjithshme e tregut të pronave komerciale që duhet të blihen në shkëmbim duhet të përbëjnë të paktën 95% të vlerës totale të tregut të drejtë të të gjitha pronave të identifikuara.

Redaktuar nga Elizabeth Weintraub. Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.

Nga C. Grant Conness, President, 1031 Alternative Group

Pasi të zgjidhet Prona e Zëvendësimit, investitori ka 180 ditë nga data e dorëzimit të Pronës së Rivendosur tek blerësi për të mbyllur pronën e re. Nëse data e duhur për kthimin e tatimit të investitorit, me ndonjë zgjatje, për vitin tatimor në të cilin është shitur pasuria e hequr është më herët se periudha 180 ditore, atëherë shkëmbimi 1031 duhet të përfundojë deri në atë datë.

Investitorët gjithashtu duhet të kujtojnë se një pjesë e kësaj periudhe 180-ditore mund të ketë qenë përdorur gjatë periudhës së identifikimit prej 45 ditësh. Nuk ka shtesa dhe asnjë përjashtim nga rregulli 45-ditor, që përfshin fundjavat dhe festa. Nëse kufiri kohor është tejkaluar, e gjithë shkëmbimi mund të skualifikohet dhe do të ndëshkohen ndëshkimet dhe taksat.

Nëse një investitor është duke blerë një interes të pjesshëm në më shumë se një pronë, është e këshillueshme që të siguroheni që datat e mbyllura të mbylljes janë para afatit.

Qiramarrësit në marrëveshjen e shkëmbimit të përbashkët dhe sigurimin e titullit

Si një pronar në një TIC, ju do të merrni një vepër të veçantë si qiramarrës në një politikë të përbashkët dhe një titull duke siguruar përqindjen tuaj të interesit në pronë. Ju keni të njëjtat të drejta si çdo pronar tjetër i vetëm.

Fluksi i parave dhe mundësia e vlerësimit nga një qiramarrës në shkëmbimin e përbashkët 1031

Ekziston mundësia për të ardhura në proporcion me pronësinë tuaj të pjesshme, e cila potencialisht mund të jetë më e madhe se rrjedha e parave që keni marrë nga investimet tuaja të kaluara.

Rrjedha e parasë mund të kompensohet nga zhvlerësimi i bazës suaj në blerjen e re.

Ju poashtu merrni pjesë në vlerësimin pro-rata, nëse ka ndonjë, të pronës në qoftë se ajo është shitur përfundimisht. Një TIC konsiderohet si një mjet i vlefshëm për planifikimin e pasurive, pasi trashëgimtarët tuaj duhet të marrin një bazë të shtuar pas rënies tuaj.

Redaktuar nga Elizabeth Weintraub. Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.

Nga C. Grant Conness, President, 1031 Alternative Group

Gjatë viteve të mesit deri në fund të viteve 1990, investitorët bënë kërkesa të shumta për IRS duke kërkuar vendime paraprake për atë nëse një qiramarrës të pandarë (të pjesshëm) në interes të përbashkët në pronën e paluajtshme ishte një subjekt i përshtatshëm për shtyrjen e taksave sipas nenit 1031.

Në përgjigje, në tetor të vitit 2000, IRS lëshoi ​​procedurën e të ardhurave 2000-46. Kjo procedurë shprehu shqetësime se disa qiramarrës në marrëdhëniet e përbashkëta mund të konsiderohen si partneritete për qëllime tatimore federale dhe prandaj nuk kualifikohen për shqyrtim 1031.

IRS bëri të qartë se nuk do të lëshonte asnjë vendim paraprak. Ky vendim u shfuqizua në mars 2002, pasuar nga Procedura e të Ardhurave 2002-22.

I njohur si "Rev. Proc.", Procedura e të Ardhurave 2002-22 përcaktoi 15 pikë, të cilat do të shqyrtohen nga IRS kur "duke konsideruar një kërkesë për një vendim që një interes i pandarë i pandarë në pasuri të patundshme me qira nuk është interes në një njësi biznesi " - që do të thotë një partneritet që nuk do të kualifikohej, mund të vendoste shkëmbimin në rrezik të një auditimi dhe pasoja tatimore.

Megjithatë, marrja e një vendimi paraprak ende do të jetë gati e pamundur. Pjesa më e madhe e informacionit të kërkuar për një rishikim të IRS-së nuk është as në dispozicion deri sa sponsori të jetë gati të fitojë pronën, të mbyllë kredinë dhe të japë interesa për qiramarrësit të përbashkët. Prandaj, arsyeja pse shumica e këshillit të sponsorëve nxjerrin një mendim tatimor të "duhet" ose "do", të vendosura në Memorandumin e Posedimit Privat.

Udhëzimet e Procedurës së të Ardhurave për Qiramarrësit në Shkëmbimet e Përbashkëta 1031

Rev. Proc. ka krijuar udhëzime të qarta për strukturën, financimin dhe menaxhimin e një qiramarrësi në pronësi të përbashkët. Ai lejon 2 deri në 35 bashkëpronarë, edhe pse sponsorët dhe huadhënësit mund të vendosin kufij më të ulët për disa prona, të cilat zakonisht janë ndërmjet 10 dhe 25 investitorëve.

Një burrë dhe një grua trajtohen ndonjëherë si një entitet i vetëm (në varësi të ligjit të shtetit) dhe asnjë nga bashkëpronarët nuk lejohet të paraqesë deklaratat e taksave si një partneritet. Secili bashkëpronar ka të drejtën të shesë ose të ndajë pronësinë e pjesshme, por vetëm pasi ta ofrojë atë për shitje tek të tjerët. Ka një ndarje proporcionale të fitimeve dhe gjithashtu borxh (hipotekë).

Me këto udhëzime më të qarta, industria e TIC filloi me zell dhe tërhoqi një numër më të madh të sponsorëve të rinj, brokerëve / tregtarëve dhe përfaqësuesve të regjistruar në treg. Që nga vitet 1990, ka pasur një interes të jashtëzakonshëm për qiramarrësit në shkëmbimet e përbashkëta 1031. Në fakt, rritja në kapitalin e vet ka prodhuar 550% në TIC nga viti 2002 deri në vitin 2004. Vlera totale e investimeve të TIK që u mbyll në vitin 2007 vlerësohet të jetë mbi 8.5 miliardë dollarë. Disa thonë se ky numër është edhe më i lartë - duke arritur në 10 miliardë dollarë (kur përfshin levave).

Qiramarrësit në Ofertat e Përbashkëta për Investitorët e Akredituar

Shumica dërmuese e ofertave të TIC bëhen vetëm për "investitorë të akredituar", që do të thotë që duhet të plotësohen kritere të caktuara financiare.

1. Investitorët e vetëm (ose në kombinim me një bashkëshort) duhet të kenë një vlerë neto më të madhe se $ 1 milion.
2. Një të ardhur vjetore prej $ 200,000 në 2 vitet e fundit me parashikimin se kjo do të vazhdojë.

1. Një të ardhur të përbashkët me bashkëshortin prej $ 300,000 gjatë 2 viteve të fundit me shpresën për asnjë ndryshim.
2. Një njësi ekonomike si një LLC, Partneritet ose Korporatë duhet të ketë pasuri prej së paku 5 milionë dollarë, ose nëse asetet janë më pak se 5 milion dollarë, çdo investitor duhet të akreditohet si individ.

Redaktuar nga Elizabeth Weintraub. Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.

Nga C. Grant Conness, President, 1031 Alternative Group

Një investitor mund të fitojë ndihmë të vlefshme në gjetjen e një Pronësi Ndërrimi nga një prej shumë kompanive që specializohen në trajtimin e 1031 Shkëmbimeve dhe Qiramarrësve në Shkëmbimet e Përbashkëta 1031. Këta specialistë të TIC kanë qasje në një numër të madh të pronave të investimeve dhe shpesh kanë përfunduar nivele të ndryshme të vigjilencës, duke përfshirë krahasimet e çmimeve, zbulimet, të ardhurat neto, raportet e konkurseve etj.

Zakonisht, firmat sponsorizuese kanë shpenzuar shuma të mëdha parash për të strukturuar këto oferta të pasurive të paluajtshme për të siguruar që ato përmbushin kërkesat e IRS për një TIC 1031 Exchange. Ndonjëherë sponsori lidh një pronë me një kontratë blerjeje dhe pastaj përgatit dokumentet e ofertës, shpesh të quajtur Memorandumi i Vendosjes Private (PPM), i cili pastaj tregtohet nëpërmjet broker-tregtarëve. Disa sponsorë mbyllen në pronë para se ta marketingojnë, por kjo mund të jetë më e shtrenjtë për shkak të kostove që mbartin.

Vlerësimi i një Përfaqësuesi të Investimeve të Regjistruar

• Zgjidhni një përfaqësues të investimeve të regjistruar që specializohet në investimet e TIC. Kjo duhet të bëhet përpara shitjes së pronës suaj të investimit.
• Vlerësoni disa prona të mundshme të zëvendësimit. Ndërsa e bëni këtë me përfaqësuesin tuaj të regjistruar të investimeve, duhet të kontrolloni sponsorët e secilës ofertë. Cila është historia e tyre? A është infrastruktura e organizatës së tyre të biznesit adekuate? A janë të kualifikuar drejtorët, personeli dhe menaxhmenti i tyre?

• Sigurohuni që përfaqësuesi juaj i investimeve të ketë një licencë Series 7 ose Series 22, së bashku me licencën Series 63 ose Series 66. Ai / ajo gjithashtu duhet të ketë përvojë në pasuri të patundshme komerciale, dhe të ketë një histori të provuar të shkëmbimeve të suksesshme të TIC.

Pyetje për t'u kërkuar kompanive sponsor

• A është programi i sponsorit i strukturuar mirë dhe i drejtë për investitorët?

• A ofrohet oferta me kujdes, ligjërisht dhe mekanikisht, me shpalosjet e duhura?
• A janë përmbushur objektivat që janë përshkruar në dokumentet?
• A janë deklaruar qartë rreziqet që lidhen me investimin?
• A është programi, me asetet e tij, i krijuar me gjasë të lartë për arritjen e objektivave?
• A janë objektivat e projektuara të arsyeshme në pikëpamje të fakteve?
• Cilat janë masat mbrojtëse dhe rezervat?

Një Tenants në Common 1031 Exchange lejon një investitor shumë zgjedhje kur kërkoni për pronat e zëvendësimit.

Zakonisht kërkohet një investim kapital prej së paku $ 100,000, por secila ofertë e pronës do të ketë një minimum që është përcaktuar duke ndarë kapitalin total me numrin e mundshëm të interesave të TIC.

Çdo ofertë PPM duhet të vlerësohet, analizohet dhe krahasohet me propozimet e tjera konkurruese. Duhet të hulumtohen shpenzimet e kaluara, të pranishme dhe të ardhshme, informatat financiare të qiramarrësit, vendndodhjen dhe çështjet mjedisore dhe të përfshijë një studim të zonës së tregut të pasurive të patundshme të pronës.

Redaktuar nga Elizabeth Weintraub. Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.

Nga C. Grant Conness, President, 1031 Alternative Group

Disa kompani që merren me TIC kanë përfunduar zellin e duhur për një shumëllojshmëri të pronave të mundshme të investimit. Për ta bërë këtë, përfaqësuesit e investimeve të regjistruara plotësojnë vigjilencën e duhur brenda kompanisë së tyre, zakonisht përmes departamentit të tyre të vigjilencës; ndërsa të tjerët kërkojnë shërbimet e jashtme të "konsulentëve të kujdesit të duhur" dhe avokatëve.

Llojet e qiramarrësve në shkëmbimet e përbashkëta 1031

1031 Qiramarrësit në Shkëmbimet e Përbashkëta mund të strukturohen në mënyra të ndryshme dhe këto mundësi shpesh vijnë të paketuara me menaxhim dhe financim në vend.

Nganjëherë ofrohet një kredi pa rekurs , gjë që pengon huadhënësin të shkojë pas aseteve të tjera të huamarrësit në rast të vonesës. Siguria e huadhënësit në kredi është e kufizuar në vlerën e pronës.

Megjithatë, disa huadhënës kanë filluar kohët e fundit që kërkojnë një njësi përgjegjëse për të nënshkruar për përgjegjësi në rast se qiratë e marra nga prona nuk janë përdorur për të shlyer kredinë, por në vend të kësaj janë devijuar për riparime etj. Huadhënësit e tjerë kanë përcaktuar që një TIC dhe, nganjëherë çdo blerës individual, duhet të garantojë huadhënësin kundër çdo problemi mjedisor në të ardhmen. Investitorëve u kërkohet që të vëzhgojnë me kujdes dokumentet e huasë dhe PPM-në për të shmangur mundësinë e pasivitetit shumë më të madh se investimi i tyre origjinal.

Gjatë kryerjes së kujdesit të duhur për programet e TIK, investitorët duhet të krahasojnë me kujdes strukturën dhe konformitetin me 15 Rev. Proc. udhëzime. Një transaksion që devijon në thelb mund të rezultojë në IRS disallowing atë, duke i nënshtruar investitorët për pasojat e ardhshme tatimore.

Ofertat janë të strukturuara me një dokument të nënshkruar nga secili pronar, duke siguruar sponsorin me autoritetin për të trajtuar menaxhimin e përditshëm të pronës. Mund të ketë një qira master ose një marrëveshje menaxhimi që përmban ndryshime në mënyrën se si qiratë dhe fondet e grumbulluara shpërndahen në bashkëpronarët e TIC.

Ofertat mund të përmbajnë gjithashtu një qiramarrës në marrëveshje të përbashkët, e cila përshkruan marrëdhënien midis investitorit individual dhe bashkëpronarëve të tjerë të TIC. Një TIC gjithashtu mund të strukturohet si një subjekt i posaçëm për qëllime (SPE) ku asnjë individ nuk është regjistruar si pronar. Sipas një SPE, një kompani me përgjegjësi të kufizuar blen dhe zotëron interesin e TIC. Kjo strukturë siguron një shtresë shtesë të mbrojtjes së përgjegjësisë për bashkëpronarët dhe huadhënësin. Zakonisht sponsori i TIC nuk do të jetë përgjegjës për menaxhimin e investimeve dhe menaxhimi i pavarur duhet të jetë i punësuar.

A janë qiramarrësit në shkëmbime të përbashkëta me letra me vlerë apo me pasuri të patundshme?

Shumica e sponsorëve trajtojnë investimet e TIC-së si letra me vlerë sepse ato përmbushin përkufizimin e një sigurie qoftë në shtetin ku prona është ose në shtete të ndryshme ku Sponsorja synon ta ofrojë atë për shitje. Kjo do të thotë se vetëm tregtarët e licencuar të letrave me vlerë mund të tregtojnë këto investime, me mbikëqyrjen e SEC . Megjithatë, të gjitha interesat e TIC, duke përfshirë ato që janë letra me vlerë, transportohen me vepër dhe shumica e shteteve i klasifikojnë ato si pasuri të paluajtshme.

Çështja nëse një investim i pasurive të paluajtshme është një siguri mund të jetë kompleks dhe çështja po shkakton terrori të konsiderueshme.

Ndërsa blerja e një interesi TIC është një transaksion i pasurive të patundshme për qëllime 1031, shumica janë shitur si letra me vlerë. Megjithatë, nuk është për t'u habitur që disa sponsorë vazhdojnë të shesin interesat e TIC si pasuri të paluajtshme dhe nuk i tregtojnë ato si letra me vlerë.

Meqenëse agjentët e pasurive të paluajtshme zakonisht përfshihen në shitjen e Pronës së Rivendosur, ofertat e marketingut të TIC përmes këtyre ndërmjetësve të njëjtë duket vetëm se janë logjike pasi ato janë në një pozicion për të identifikuar investitorët e ardhshëm. Konflikti qëndron në rregullat e FINRA, (Autoriteti Rregullator i Industrisë Financiare) dhe Komisionit të Letrave me Vlerë, të cilat ndalojnë pagesën e një tarife apo komisioni për këdo që nuk mban licencë të letrave me vlerë.

Kjo në mënyrë efektive përjashton pagesën e tarifave të referimit apo komisioneve për agjentët e pasurive të paluajtshme. Është për të ardhur keq që këto rregulla, që synojnë të mbrojnë investitorët, nuk inkurajojnë profesionistët e pasurive të patundshme që të paraqesin avantazhet e një transaksioni TIC tek klientët e tyre të këmbimit prej 1031.

Kërkesa për qiramarrësit në shkëmbimet e përbashkëta 1031 është e fortë

Një investitor duhet të shikojë një TIC si një pronë që do të mbahet si një investim i moderuar dhe afatgjatë. Nëse likuiditeti është i rëndësishëm, atëherë duhet të merren parasysh alternativat alternative.

Kërkesa për qiramarrësit në pronat e përbashkëta vazhdon të rritet me kalimin e çdo viti. Mjafton të thuhet, shpejtësia e dukshme e tregut të TIC dhe procesi i këmbimit 1031 mund të jenë të frikshme për investitorët e panjohur me TIC, por mundësitë për fitim dhe kursime tatimore janë të mëdha.

Letrat me vlerë të ofruara nëpërmjet ndonjë kompanie të letrave me vlerë, duhet të ju ofrojnë një deklaratë të ngjashme që vijon, në të cilën nuk mund të mbështeteni:

Ky material nuk është as një ofertë për të shitur, as kërkesa për të blerë ndonjë siguri. Informacioni është vetëm për qëllime diskutimi dhe informimi. Nuk ka për qëllim të zëvendësojë këshilla kompetente ligjore, tatimore apo financiare. Kodet e aplikueshme të taksave zbatohen dhe lidhen vetëm me ligjin federal. Shtetet individuale mund të kenë kodet shtesë të taksave. Ju lutemi të kontaktoni me taksën e duhur dhe me profesionin ligjor në shtetin tuaj. Ky informacion është siguruar nga burime që besohet të jenë të besueshme, por duhet të përdoren në lidhje me këshilla profesionale që është në përputhje me situatën tuaj personale.

Redaktuar nga Elizabeth Weintraub. Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.