Rëndësia e një ndërmjetësi të kualifikuar
Nga C. Grant Conness, President, 1031 Alternative Group
Përpjekja për të gjetur një ndërmjetës të kualifikuar nuk është një arritje e lehtë. Për fillestarët, një shkëmbim i suksesshëm 1031 nuk është një projekt i bërë vetë. Nëse doni të kuptoni përfitimet e shtyrjes së taksave, duhet të ndiqni rregullat e IRS. Ju gjithashtu mund të keni nevojë për një person të mesëm, të quajtur Intermediary i kualifikuar (QI), nganjëherë i njohur si një adoptues shkëmbimi ose lehtësues.
Kush mund të shërbejë si ndërmjetës i kualifikuar?
Ju thjesht nuk mund të shisni një pronë, të blini direkt një tjetër dhe të prisni që të shtyni taksat e fitimeve kapitale pa një QI. IRS Neni 1031 specifikon se as prindërit tuaj, as fëmija juaj, as vëllai juaj nuk mund të jetë personi juaj i mesëm. Ndalon cilindo që konsiderohet si "agjent" i juaj, si avokati juaj, ndërmjetësi, CPA ose agjenti i pasurive të paluajtshme, që të shërbejë si QI juaj, përveç nëse ky person nuk ju ka përfaqësuar brenda dy viteve të fundit.
Përmbledhje e përgjegjësive të një ndërmjetësi të kualifikuar në një shkëmbim 1031
Një ndërmjetës i kualifikuar është thelbësor për përfundimin e një shkëmbimi të suksesshëm 1031. Teknikisht, ai / ajo shet pronën tuaj në emrin tuaj, blen pronën e re zëvendësuese dhe pastaj e transferon veprën tek ju. Është përgjegjësia e QI-së të mbajë të ardhurat, të përgatisë dokumentet ligjore dhe të përpiqet të sigurojë që transaksioni të përfundojë brenda udhëzimeve të IRS.
Për të ruajtur përfitimet e shtyrjes së tatimit dhe për të përfunduar një shkëmbim të suksesshëm 1031, ju (shitësi ose shkëmbyesi) duhet të ekzekutoni një marrëveshje me shkrim me një ndërmjetës të kualifikuar përpara se të mbyllni shitjen e pronës suaj ekzistuese, të njohur si pronë e hequr.
Shërbimet e Ndërmjetësimit të Kualifikuar
Në vijim është një shpjegim i detajuar pikë-për-pikësh për atë që një Ndërmjetësues i Kualifikuar bën për ju gjatë një shkëmbimi 1031.
- Koordinon me ju (shitësin ose exchanger) dhe çdo këshilltar në strukturën e shkëmbimit 1031.
- Përgatit dokumentacionin në lidhje me pronën e hequr dhe pronën e zëvendësimit.
- Ofron udhëzime dhe dokumentet e duhura për kompaninë e ruajtjes ose të titullit në lidhje me shkëmbimin.
- Krijon një transaksion të gjërë në marrëveshjen mes jush (shitësi ose shkëmbyesi) dhe ndërmjetësuesi i kualifikuar, transferon pronën që po shisni në QI, i cili më pas ia përcjell pronën blerësit të ri.
- Merr kontrollin e fondeve nga shitja e pronës së hequr dhe zakonisht depoziton këto fonde në një llogari të veçantë dhe të siguruar.
- Nuk ju lejon, shitësi, të marrë marrjen konstruktive të fondeve nga shitja.
- Mban fondet nga shitja e pronës së lënë pas dore gjatë periudhës së identifikimit 45-ditor.
- Marrin dhe mbajnë informacionin e shkruar në lidhje me pronat e mundshme të zëvendësimit.
- Kur të zgjidhet prona e zëvendësimit, transferon fondet tuaja për blerje dhe i jep pagesa në kompaninë e titullit ose në ruajtje për blerjen e saj.
- Fiton pronën e zëvendësimit në emrin e QI dhe pastaj përcjell titullin tek ju (shitësi ose shkëmbyesi) me vepër.
- Dorëzon një kontabilitet të plotë të shkëmbimit 1031 për regjistrimet tuaja.
- Dërgon një 1099 për ju (shitësi ose shkëmbyes) dhe IRS për çdo të ardhura të rritura të paguara (interesi i fituar).
Rregullat e IRS kanë çuar në zhvillimin e bizneseve të reja të dedikuara për 1031 shkëmbime, shumë prej të cilëve janë të lidhur me kompanitë e titullit. Para se të punësoni një ndërmjetës profesional të kualifikuar, kërkoni referenca dhe sigurohuni që individi të ketë gabime dhe lëshime plus sigurimin e besnikërisë për t'ju mbrojtur nga mashtrimet ose neglizhenca.
Një mënyrë e lehtë për të gjetur një ndërmjetës të kualifikuar është të pyesni oficerin tuaj të ruajtjes lokale për një rekomandim. Zyrtarët e Ruajtjes merren me ndërmjetës të kualifikuar gjatë gjithë kohës.
Një fjalë nga autori:
Ky material nuk është as një ofertë për të shitur, as kërkesa për të blerë ndonjë siguri. Informacioni është vetëm për qëllime diskutimi dhe informimi.
Nuk ka për qëllim të zëvendësojë këshilla kompetente ligjore, tatimore apo financiare. Kodet e aplikueshme të taksave zbatohen dhe lidhen vetëm me ligjin federal. Shtetet individuale mund të kenë kodet e tyre shtesë tatimore Ju lutemi të kontaktoni me taksën e duhur dhe me profesionin ligjor në shtetin tuaj. Ky informacion është siguruar nga burime që besohet të jenë të besueshme, por duhet të përdoren në lidhje me këshilla profesionale që është në përputhje me situatën tuaj personale.
Redaktuar nga Elizabeth Weintraub, Ekspert i Blerjes në Shtëpi
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.