Ju mund të përdorni REITs për të investuar në Real Estate Commercial
- Dyqanet me pakicë përfshijnë qendrat tregtare shtëpie, qendrat e sheshit në natyrë, dhe shitësit e kuti të mëdha. Gjithashtu përfshin dyqane ushqimore dhe restorante. Vlera e saj është rreth 2.1 trilionë dollarë ose 36% të vlerës totale të pasurive të patundshme komerciale. Ai përbëhet nga të paktën 9.5 miliard metra katrorë të hapësirës së qendrës tregtare.
- Hotelet përfshijnë motele, vendpushime luksoze dhe hotele biznesi. Kjo kategori nuk përfshin shtëpitë që ofrojnë dhoma me qira përmes Airbnb. Ka rreth 4.4 milion dhoma hoteli me vlerë 1.92 trilion dollarë.
- Ndërtesat e zyrave përfshijnë gjithçka nga rrokaqiejt Manhattan në zyrën e avokatit tuaj. Ka rreth 4 miliardë metra katrorë hapësirë për zyre, me vlerë rreth 1.7 trilionë dollarë ose 29 për qind të totalit.
- Ndërtesat e banesave janë prona e patundshme komerciale. Kompanitë zotërojnë ato vetëm për të kthyer një fitim. Kjo është arsyeja pse shtëpitë me qira nga pronarët e tyre janë banimi, jo komercial. Disa raporte përfshijnë të dhënat e ndërtimit të apartamenteve në statistikat për pasuri të patundshme banesore në vend të pasurive të patundshme komerciale. Ka rreth 33 milion metra katrorë të hapësirës për qira të apartamenteve, me vlerë rreth $ 1.44 trilion.
- Prona industriale përdoret për prodhimin, shpërndarjen ose magazinimin e një produkti. Kjo nuk konsiderohet gjithmonë komerciale, veçanërisht në planet e përdorimit të tokës dhe në zonimin. Ka 13 miliardë metra katrorë të pronës industriale me vlerë rreth 240 miliardë dollarë.
Kategoritë e tjera të pasurive të patundshme komerciale janë shumë më të vogla. Këto përfshijnë disa jo-fitime, të tilla si spitalet dhe shkollat. Toka e vakët është pasuri e patundshme komerciale nëse ajo do të jepet me qira, nuk do të shitet.
Si Real Estate Tregtare Ndikon Ekonomisë
Si një komponent i produktit të brendshëm bruto, ndërtimi i pasurive të patundshme komerciale kontribuon 3 përqind në totalin ekonomik të SHBA.
Në 2017, kishte 472 miliardë dollarë të ndërtimit të pasurive të patundshme komerciale. Rekordi i lartë ishte 586.3 miliardë dollarë në vitin 2008. E ulët ishte 376.3 miliardë dollarë në vitin 2010. Kjo përfaqësonte një rënie prej 4.1 përqind në 2.6 përqind të PBB-së.
Pse e bëri ndërtimin e pasurive të patundshme komerciale dy vjet më gjatë në kulmin se flluskë e strehimit ? Ndërtimi i pasurive të patundshme komerciale thjesht merr më shumë se ndërtimi i pasurive të banimit. Ndërtuesit së pari duhet të sigurohen se ka mjaft shtëpi dhe blerës për të mbështetur zhvillimin e ri. Pastaj nevojitet kohë për të mbledhur para nga investitorët. Duhen disa vjet për të ndërtuar qendra tregtare, zyra dhe shkolla. Duhen edhe më shumë kohë për të marrë me qira ndërtesat e reja. Kur tregu i banesave u rrëzua në vitin 2006, projektet e pasurive të patundshme komerciale tashmë ishin duke u zhvilluar.
Ju zakonisht mund të parashikoni se çfarë do të ndodhë në pasuri të patundshme komerciale duke ndjekur ngritjet dhe ngritjet e tregut të strehimit. Si një tregues i mbetur , statistikat e pasurive të patundshme komerciale ndjekin tendencat e banimit për një vit ose dy. Ata nuk do të tregojnë shenja të një recesioni . Ata goditën mirë pas pasurive të patundshme rezidenciale.
Si të Investoni në Real Estate Commercial
Një Real Estate Investment Trust është një kompani publike që zhvillon dhe zotëron pasuri të patundshme komerciale.
Blerja e aksioneve në një REIT është mënyra më e lehtë për investitorin individual që të përfitojë nga pasuria e patundshme komerciale. Ju mund të blini dhe të shisni aksionet e REIT-ve, ashtu si stoqet , obligacionet ose ndonjë lloj tjetër sigurie . Ato shpërndajnë fitime të tatueshme për investitorët, të ngjashëm me dividendët e aksioneve. REITs kufizojnë rrezikun duke ju lejuar të zotëroni pasuri pa marrë peng. Meqë profesionistët menaxhojnë pronat, ju kurseni kohë dhe para.
Ndryshe nga kompanitë e tjera publike, REITs duhet të shpërndajnë të paktën 90 për qind të fitimeve të tyre të tatueshme për aksionarët. Kjo i kursen ata koston e taksës së biznesit, e cila paguhet nga aksionari në normën e tatimit mbi fitimin e kapitalit .
Raporti i parashikimit për vitin 2015 nga Shoqata Kombëtare e REALTORS, "Shkallëzimi i lartësive të reja", zbuloi ndikimin e REITS. Ajo deklaroi se REITs kanë 34 për qind të kapitalit në tregun e pasurive të patundshme komerciale.
Ky është burimi i dytë më i madh i pronësisë. Më e madhe është kapitali privat , i cili zotëron 43.7 për qind.
Pro dhe kundër të REITs
Meqenëse vlerat e pasurive të patundshme komerciale janë një tregues i mbetur , çmimet REIT nuk rriten dhe bien me tregun e aksioneve. Kjo i bën ata një shtesë të mirë për një portofol të larmishëm. REIT-të ndajnë një avantazh me obligacionet dhe aksionet që prodhojnë dividendë në atë që sigurojnë një rrymë të qëndrueshme të të ardhurave. Ashtu si të gjitha letrat me vlerë, ato janë të rregulluara dhe të lehta për t'u blerë dhe shitur.
Mbani në mend se vlera e REIT-it tuaj reflekton më shumë sesa vetëm pasuri e vërtetë. Është gjithashtu e prekur nga kërkesa për REITs veten si një investim. Ata konkurrojnë me stoqe dhe obligacione për investitorët. Pra, edhe nëse vlera e pasurive të patundshme në pronësi të REIT rritet, çmimi i aksioneve mund të bjerë në një përplasje të tregut të aksioneve.
Kur të blej dhe shitet REITs
Kur investoni në REITs, sigurohuni që jeni në dijeni të ciklit të biznesit dhe ndikimit të tij në pasuri të patundshme komerciale. Gjatë një bumi, pasuria e patundshme komerciale mund të përjetonte një flluskë pasuri pas rënies së pasurive të patundshme rezidenciale. Gjatë një recesioni, pasuria e patundshme komerciale godet ulët pas pasurive të patundshme banesore.
REITS Versus Real Estate ETFs
Fondet e shkëmbimit të pasurive të patundshme ndjekin çmimet e aksioneve të REITs. Investitorët janë të tërhequr nga ETFs sepse ata kanë tarifa shumë të ulëta. Por ata janë një hap tjetër i hequr nga vlera e pasurisë së patundshme themelore. Si rezultat, ata janë më të ndjeshëm ndaj tregut të aksioneve të demit dhe tregjeve të mbajnë .
Real Estate Tregtare Gjatë Kriza Financiare
Kredia komerciale e pasurive të patundshme është rikuperuar nga kriza financiare e vitit 2008 . Në 30 qershor 2014, bankat e vendit, prej të cilave 6,680 janë të siguruar nga Korporata Federale e Sigurimit të Depozitave, mbajtën $ 1.63 trilion në kredi komerciale. Kjo ishte 2 për qind më e lartë se kulmi i $ 1.6 trilion në mars 2007.
Pasuritë e patundshme komerciale sinjalizuan rënien e saj tre vjet pasi çmimet e banesave filluan të bien Deri në dhjetor të vitit 2008, zhvilluesit komercialë u përballën në mes të $ 160 miliard dhe $ 400 miliardë në standarte kredie. Ata u përpoqën të gjenin banka për t'i rifinancuar ato. Shumica e këtyre kredive kishin vetëm 20-30 për qind të kapitalit. Bankat tani kërkojnë kapital 40-50 për qind.
Ndryshe nga hipotekat në shtëpi, kreditë për qendrat tregtare dhe ndërtesat e zyrave kanë pagesa të mëdha në fund të afatit. Në vend që të paguajnë hua, zhvilluesit refinance. Nëse financimi nuk është i disponueshëm, bankat duhet të përjashtojnë.
Humbjet e huasë pritej të arrinin në 30 miliardë dollarë dhe të pengonin bankat më të vogla të komunitetit. Ata nuk u goditën aq shumë nga rrëmuja e hipotekave subprime si bankat e mëdha. Por ata kishin investuar më shumë në qendrat tregtare lokale, komplekset e apartamenteve dhe hotelet. Shumë prej tyre kishin frikë se shkrirja në bankat e vogla mund të kishte qenë aq e keqe sa Kriza e Kursimeve dhe Kredive 20 vjet më parë.
Rreth 300 miliardë dollarë kredi tregtare afatshkurtra u matur në vitin 2008, sipas Tryezës së Rrumbullakët të Real Estate. Shumë prej këtyre kredive mund të kishin shkuar keq nëse nuk do të rifinancoheshin.
Deri në tetor 2009, Rezerva Federale raportoi se bankat kishin lënë vetëm 0.38 $ për çdo dollar të humbjeve. Ajo ishte vetëm 45 për qind e borxhit të pazgjidhur 3.4 trilion dollarësh. Qendrat tregtare, ndërtesat e zyrave dhe hotelet po falimentonin për shkak të vendeve të lira të lira. Edhe presidenti Obama u informua për krizën e mundshme nga ekipi i tij ekonomik.
Vlera e pasurive të patundshme komerciale ra 40-50 për qind midis 2008 dhe 2009. Pronarët e pronave komerciale u përpoqën të gjenin para për të bërë pagesat. Shumë qiramarrës ose kishin dalë jashtë afarizmit ose kishin rinisur pagesa më të ulëta. Pronarët u përpoqën të grumbullonin para duke shitur aksionet e stoqeve të reja. Ata përdorën fondet për të mbështetur pagesat në pronat ekzistuese. Si rezultat, ata nuk mund të rrisin vlerën tek aksionarët. Ata e zbutën vlerën tek aksionerët ekzistues dhe ata të rinj. Në një intervistë me Jon Cona të TARP Capital, u zbulua se aksionerët e rinj kishin të ngjarë vetëm "të hedhin para të mira pas të këqija".
Deri në qershor 2010, shkalla e delikuencës së hipotekës për pasuritë e paluajtshme komerciale po vazhdonte të përkeqësohej. Sipas Real Capital Analytics, 4.17 për qind e kredive dështuan në tremujorin e parë të 2010. Kjo është 45.5 miliardë dollarë në kredi bankare. Ai është më i lartë se në nivelin 3.83 për qind në tremujorin e katërt të vitit 2009 dhe normën 2.25 për qind një vit më parë. Është shumë më e keqe se norma e parazgjedhur prej 0.58 përqind në gjysmën e parë të vitit 2006, por jo aq keq sa norma e 4.55 përqind në vitin 1992.
Deri në tetor të vitit 2010, duket sikur qiratë për pasuri të patundshme komerciale kishin filluar të stabilizoheshin. Për tre muaj, qiratë për 4 miliard metra katror hapësirë zyre ra vetëm me një qindarkë mesatarisht. Norma e vendeve të lira të zyrave duket se po stabilizohet në 17.5 për qind. Ajo ishte më e ulët se rekordi i vitit 1992 i 18.7 për qind, sipas firmës kërkimore REIS, Inc.
Kriza financiare ka lënë vlerat REIT në depresion për vite me rradhë. Pse? Një arsye është se ishte e vështirë për të parë pronat e përjashtuara nga REITs të blera gjatë krizës. Një e dytë është se pronarët e pasurive të patundshme komerciale ishin me kokë poshtë në hipotekat e tyre. Vlera e tyre e pronës komerciale kishte rënë 40-50 për qind që nga viti 2008, duke ulur vlerën e REITs.
Kreditë komerciale të pasurive të patundshme pothuajse shkaktuan një recesion të dytë Në vitin 2013, bankat mbajnë 991.2 miliardë dollarë kredi komerciale, një rritje prej 3.3 për qind gjatë vitit 2012. Shumica ishin për ndërtesat e banimit. Rreth një e treta erdhi midis 2015 dhe 2017. Shumica u shkruan në vitin 2005 deri në vitin 2007, kur vlerat e pronës ishin të larta. Këto kredi mund të kishin dështuar nëse çmimet e ndërtimit të apartamenteve kishin rënë. Në vend të kësaj, njerëzit që kishin humbur shtëpitë e tyre u bënë me qira. Ata mbajtën huatë nga mungesa dhe ekonomia nga një recesion tjetër.