Pyetjet tuaja tatimore rreth zhvlerësimit të zyrave të biznesit në shtëpi u përgjigjën
Brenda disa viteve të ardhshme, unë planifikoj të shes shtëpinë time. Përdor një nga dhomat e saj vetëm si një zyrë në shtëpi për biznesin tim. Unë kam kërkuar zbritje të zyrave në shtëpi për një pjesë proporcionale të zhvlerësimit dhe shpenzimeve të tjera që lidhen me përdorimin e biznesit të dhomës, ashtu siç kam shkruar të gjitha pajisjet dhe mobiljet e mbushura në zyrë. Si funksionojnë rregullat tatimore kur e shes shtëpinë?
Përgjigjja:
Para vitit 2002, rregullat ishin më të ashpra nëse keni përdorur një pjesë të banimit tuaj për qëllime biznesi dhe më pas keni shitur shtëpinë tuaj. Po, ligji lejon një përjashtim - një ikje nga taksat - të fitimit nga shitja e një banese kryesore. Shuma e përjashtimit është deri në $ 250,000 për personat e vetëm dhe çiftet e martuara që dorëzojnë kthime të ndara , dhe 500,000 dollarë për çiftet e martuara që dorëzojnë kthime të përbashkëta . Por këto rregulla autorizuan një përjashtim vetëm për pjesën e fitimit që i atribuohet pjesës së banimit, duke ndaluar çdo përjashtim për fitim në pjesën e zyrës.
Qëndrimi ndaj Trajtimit të Biznesit
Në fakt, IRS trajtoi këtë lloj shitje sikur të kishte shitur dy pjesë të pronës: një vendbanim dhe një pasuri tjetër të patundshme të biznesit. Rrjedhimisht, ju duhet të bëni llogaritje të ndara për rezidencën dhe fitimet e biznesit, duke ndarë çmimin e shitjes, duke shitur shpenzimet dhe bazën midis banimit dhe pjesëve të biznesit.
IRS shfuqizoi rregullat e vjetra dhe i zëvendësoi ato me ato të reja që largojnë një ndarje midis qëndrimit dhe biznesit. Shitja është një transaksion i vetëm për sa kohë që zyra e shtëpisë dhe pjesa e banimit janë brenda një banese të vetme - një "njësi banimi", siç e vendosin rregulloret e agjencisë. Prandaj, dikush si ju mund të përjashtojë të gjithë fitimin, pavarësisht nga përdorimi i një pjese të shtëpisë për biznes.
Rikuperimi i zhvlerësimit
Kjo ndërprerje i nënshtrohet një kufizimi "të rimarrë" projektuar për të parandaluar një përfitim të dyfishtë. Ju humbisni çdo përjashtim për pjesën e fitimit të barabartë me çdo zbritje të amortizimit të lejuar ose të lejuar në zyrën e shtëpisë pas majit 1997. Në vend të kësaj, ju paguani taksa në atë pjesë. Lejuar ose lejuar do të thotë atë që keni pretenduar më parë ose, në qoftë se keni pretenduar më pak se ju mund të keni pretenduar, shumën që ju mund të keni kërkuar. Në këtë drejtim, rregullat e reja nuk ndryshojnë nga ajo që rregullat e vjetra ju detyruan të bëni.
Ajo që kryen IRS-ja është që të rimarrë zhdukjen e zhvlerësimit që ju mundësoi të ulni taksat në vitet para shitjes. Agjencia ende zbaton rregullat e rimarrjes edhe nëse nuk e përdorni këtë dhomë për arsye biznesi dhe i gjithë shtëpia është një vendbanim kryesor për të paktën dy vjet nga periudha pesëvjeçare që përfundon në datën e shitjes.
Lehtësim nga Rikupimi
Për t'u kualifikuar për lehtësim nga rimarrja ju duhet të tregoni me "evidencë adekuate ose prova të tjera" - zakonisht, kthimet e kaluara duhet të jenë të mjaftueshme - "që zbritja e zhvlerësimit të lejuar ishte më e vogël se shuma e lejuar". Pastaj shuma që " nuk mund të përjashtojë sasinë e lejuar. "
Për të ilustruar, supozoni se zyra juaj në shtëpi ju ka kualifikuar për të kërkuar zhvlerësim, por mund të tregoni se kurrë nuk keni kërkuar ndonjë.
Pastaj nuk ka reduktim të shumës së përjashtimit dhe nuk ka rimarrë.
Detyrimi i detyrimit tatimor për zhvlerësimin e rikuperuar
Zhvlerësimi i rikuperuar tatohet me një normë maksimale prej 25 për qind në vend të normës më të lartë prej 15 për qind për fitimet kapitale afatgjata, plus tatimet mbi të ardhurat e shtetit. Raportoni këtë shumë të rikuperuar në Tabelën D (Fitimet dhe Humbjet Kapitale), jo Formën 4797 (Shitja e Pronës së Biznesit). Nga ana tjetër, ju nuk vuani nga rimarrja e shpenzimeve të tjera, si taksat e pasurive të paluajtshme dhe interesi i hipotekës .
Ashtu si me çdo çështje që lidhet me tatimin, ju lutemi konsultohuni me përgatitësin tuaj të taksave.
Julian Block është një avokat, kolumnist në sindikatë dhe ish agjent i posaçëm i IRS (hetues penal). Ky artikull u fragmentua me lejen e pamfletit: "Udhëzuesi i shitësit të shtëpisë për kursimet tatimore: Mënyra të thjeshta për çdo shitës për të ulur taksat minimale ligjore", që mund të porositen duke dërguar 19,95 $ për një kopje postpejd në J. Block. Uashington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Nga ky shkrim, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 është një ndërmjetës-shok në Lyon Real Estate në Sacramento, CA.