Foreclosure mund të shkaktojë fitime kapitale dhe të ardhurat e borxhit të anuluar
Fitimi ose humbja e kapitalit në Foreclosures
Shitja e pronës së patundshme normalisht kalon nëpër një proces ruajtjeje dhe shitësi merr deklarata që tregojnë se sa u shitën në shtëpi.
Me Foreclosures, megjithatë, nuk ka ruajtje. Banka e kredisë thjesht merr në posedim shtëpinë. Prona ka ndryshuar duart në mënyrë që IRS thotë se një foreclosure konsiderohet ende një shitje, ose në terma më teknik, një "disponimin" e pronës.
Formula bazë për llogaritjen e fitimeve kapitale është zbritja e bazës ose kostos së pronës nga çmimi i shitjes. Dallimi është se sa përfitim një person ka bërë, ose sa para ka humbur në transaksion. Në një situatë të përjashtimit dhe pa deklarime të ruajtjes, çmimi i shitjes i përdorur për qëllime tatimore nuk është menjëherë i qartë. Nuk ka rënë dakord reciprokisht me çmimin e shitjes.
Por ka ende një "çmim të shitjes" për qëllime tatimore. Do të jetë ose vlera e drejtë e tregut të pronës ose bilanci i kredisë së mbetur menjëherë para mbylljes së kredisë, varësisht nga lloji i huasë që keni pasur. Të dy këto shifra do të raportohen tek ju dhe tek IRS nga institucioni i huasë në Formularin 1099-A.
Regjistrimi ose Kreditë për Moskërkim
Pengu juaj ishte ose një rekurs apo një kredi pa rekurs. Hipotekat që përdoren për të blerë një shtëpi kanë tendencë të jenë kredi pa rekurs, ndërsa kreditë rifinancuara dhe kreditë e kapitalit në shtëpi kanë tendencë të jenë kredi për rekurs. Sidoqoftë, kjo nuk është aspak një rregull absolut. Ajo gjithashtu mund të varet nga shteti në të cilin banoni.
Nëse keni pasur një hua rekurs, ju jeni personalisht përgjegjës për borxhin dhe huadhënësi mund t'ju ndjekë për shlyerjen edhe pasi prona të jetë riposeduar. Në këtë rast, shifra e përdorur si çmim i shitjes kur llogaritet fitimi ose humbja juaj e kapitalit është më e vogël se dy shumat vijuese:
- Bilanci i mbetur i kredisë menjëherë para mbylljes së kredisë minus çdo borxh për të cilin huamarrësi mbetet personalisht përgjegjës pas mbylljes së parave
- Vlera e drejtë e tregut të pronës që përmbushet
Ju mund të keni anuluar të ardhurat e borxhit nga foreclosure me këtë lloj të kredisë.
Kredia e pa-rekursit është ajo ku huamarrësi nuk është personalisht përgjegjës për shlyerjen e huasë. Me fjalë të tjera, kredia është e kënaqur dhe huadhënësi nuk mund të ndjekë huamarrësin për shlyerje të mëtejshme pasi të rimarrë pronën. Për huatë pa rekurs, shifra e përdorur si çmimi i shitjes është bilanci i kredisë së papaguar menjëherë para mbylljes së kredisë. IRS thotë se ju jeni në mënyrë efektive shitjen e shtëpisë përsëri në huadhënës për shqyrtim të plotë të borxhit të papaguar. Ju nuk do të keni ndonjë të ardhur të anuluar të borxhit sepse huadhënësi është i ndaluar me ligj që t'ju ndjekë për shlyerjen.
Raportimi i Fitimit ose Humbjes së Kapitalit
Pasi të keni përcaktuar se çfarë lloj kredie keni pasur në pronën tuaj, ju mund të përcaktoni çmimin e shitjes.
Nëse prona e përjashtuar ishte vendbanimi juaj kryesor, raportoni përjashtimin në Shtojcën D dhe Formularin 8949. Ju mund të kualifikoheni për të përjashtuar deri në $ 500,000 fitim nga tatimi mbi të ardhurat, në varësi të disa rregullave:
- Shtëpia ishte vendbanimi juaj kryesor.
- Ju jetuat në të për të paktën dy nga pesë të fundit.
Taksapaguesit individualë mund të përjashtojnë 250,000 dollarë, dhe tatimpaguesit e martuar që bashkëngjiten bashkarisht mund të dyfishojnë atë shumë.
Zbatohen disa rregulla shtesë. Nëse prona e përjashtuar ishte e përzier-përdorim-ajo ishte vendbanimi juaj kryesor në një kohë dhe një vendbanim dytësor në një kohë tjetër-ju mund të kualifikoheni për një përjashtim nga tatimi mbi fitimet kapitale sipas rregullave të modifikuara për llogaritjen e fitimit ose humbjes tuaj .
Që nga viti 2017, norma e tatimit mbi fitimet kapitale afatgjata për pronat, ato të zotëruara një vit ose më shumë, është 15 përqind për tatimpaguesit që bien në kllapa tatimore prej 25 deri në 35 përqind.
Norma është 20 për qind për ata që bien në grupin e taksave 39.6. Pronarët e shtëpive që bien në kllapa tatimore prej 10 ose 15 për qind nuk mund të paguajnë fare një taksë mbi fitimin nga toka. Nëse keni në pronësi shtëpinë tuaj për më pak se një vit, ju duhet të paguani tatimin mbi fitimin nga kapitali me të njëjtin ritëm që aplikohet për të ardhurat tuaja të rregullta - me fjalë të tjera, sipas tastanit tuaj.
Nëse prona e përjashtuar ishte një pronë me qira, raportojeni shitjen në Formularin 4797.
Akti për lehtësimin e borxheve nga falsifikimi i hipotekës
Foreclosures mund të shkaktojnë të ardhura të tatueshme përveç fitimeve kapitale. Nëse huadhënësi fal ose anulon borxhin hipotekar në një hua rekursi, mund të duhet të përfshini këtë si të ardhura, por ekzistojnë disa përjashtime që mund të përjashtojnë borxhet e anuluara nga trajtimi i taksave.
Më e rëndësishmja nga këto është përjashtimi për borxhin e siguruar nga shtëpia juaj kryesore. Sipas Aktit të Ndihmës së Borxheve për Falimentimin e Hipotekës, borxhet e anuluara deri në 2 milionë dollarë mund të përjashtohen për sa kohë që borxhi është përdorur për të blerë ose ndërtuar vendbanimin tuaj kryesor. Ky përjashtim tatimor teknikisht ka skaduar në fund të vitit 2016, por ende mbulon borxhet që falen në vitin 2017, nëse një marrëveshje me shkrim është nënshkruar në vitin 2016. Dhe Kongresi e rihapë çështjen në janar 2017, prandaj është e mundur që akti të zgjatet më në fund në vitet e ardhshme.
Dokumenti i Raportimit Tatimor Formularin 1099-A dhe Formularin 1099-C
Forma 1099-A lëshohet nga banka pasi që pasuria e patundshme është mbyllur. Raporton datën e foreclosure, vlerën e drejtë të tregut të pronës, dhe bilancin e kredisë të papaguar menjëherë para foreclosure. Ju do të keni nevojë për këtë informacion kur jeni duke raportuar ndonjë të ardhur nga fitimi i kapitalit në lidhje me përjashtimin.
Forma 1099-C lëshohet nga banka pasi banka ka anuluar ose falur ndonjë borxh për një hua rekursi. Kjo formë do të tregojë se sa borxhe u anulua. Në qoftë se një huadhënës e mbyll në shtëpi dhe e anulon borxhin e papaguar në të njëjtin vit, mund të merrni vetëm një formular të vetëm 1099-C që raporton si foreclosure dhe anulimin e borxhit në vend të marrjes së një 1099-A dhe një 1099- C.