Përkufizimi i pronave të ngjashme ka ndryshuar gjatë viteve
Shkruani 1031 shkëmbimin tatimor të shtyrë. Për shumë tatimpagues, kjo është si paratë që zbresin nga qielli.
1031 Shkëmben taksat e shtyra
Shkëmbimi 1031 është cituar si mjeti më i fuqishëm për ndërtimin e pasurisë ende në dispozicion të tatimpaguesve. Ajo ka qenë një pjesë e madhe e strategjisë së suksesit të magjistarëve të panumërta financiare dhe gurus të pasurive të paluajtshme. Duke marrë emrin nga seksioni 1031 i Kodit të të Ardhurave të Brendshme, një shkëmbim tatimor i shtyrë lejon një tatimpaguesi të shesë të ardhura, investime ose pronë afariste dhe ta zëvendësojë atë me një pasuri të ngjashme .
Fitimet kapitale në shitjen e kësaj prone shtyhen ose shtyhen për aq kohë sa rregullat e IRS-së ndjeken me kujdes. Është një strategji e mençur e taksave dhe investimeve, si dhe një mjet për planifikimin e pasurive. Në teori, një investitor mund të vazhdojë shtyrjen e fitimeve kapitale në pronën e investimeve deri në vdekje , potencialisht duke iu shmangur të gjithë së bashku.
Legjislacioni i vitit 1984 ndryshoi disa aspekte
Në ditët e para të "shkëmbimeve të ngjashme", termi u mor mjaft fjalë për fjalë dhe shpesh paraqiste vështirësi.
Për shembull, në qoftë se keni në pronësi një ndërtesë me tulla prej tre katësh që dëshironi të shisni nëpërmjet një shkëmbimi 1031, do të duhet të gjeni një tjetër ndërtesë trekatëshe me tulla, pronari i të cilit donte të shkëmbehej. Atëherë të dy do të takoheshin dhe shkëmbimi do të ndodhte.
Në të kaluarën, nuk kishte kufizime kohore për shkëmbimin.
IRS kërkoi kontrolle më të rrepta mbi procesin, gjë që rezultoi me kalimin e Kongresit në vitin 1984, seksioni 1031 (a). Ky legjislacion kufizoi shkëmbimet e shtyra, përcaktoi më tej pronën "si-lloj" dhe përcaktoi një afat kohor për kompletimin e shkëmbimit.
kualifikues
Prona e patundshme e mbajtur për përdorim të biznesit ose investimi kualifikohet për një shkëmbim 1031. Një vendbanim personal nuk kualifikohet dhe, në përgjithësi, një pronë fikse dhe fikse gjithashtu nuk kualifikohet për shkak se ajo përshtatet në kategorinë e pronës që mbahen për shitje. Pushimet ose shtëpitë e dyfishta, të cilat nuk mbahen si qiraje nuk kualifikohen për 1031 trajtim; megjithatë ekziston një test i përdorimit sipas paragrafit 280 të kodit tatimor që mund të zbatohet për ato prona. Një ekspert tatimor duhet të konsultohet në këtë rast.
Toka, e cila është në zhvillim e sipër, dhe prona e blerë për rishitje nuk kualifikohen për trajtim të shtyrë nga taksat. Stoqet, obligacionet, shënimet, pasuria e inventarit dhe një interes i dobishëm në një partneritet nuk konsiderohen si prona "si-lloji" për qëllime shkëmbimi.
Për tu kualifikuar si një shkëmbim 1031 sot, transaksioni duhet të marrë formën e një "shkëmbimi" dhe jo vetëm një shitje të një prone me blerjen e mëvonshme të një tjetri. Së pari, prona që shitet dhe prona e re zëvendësuese duhet të mbahen të dyja për qëllime investimi ose për përdorim produktiv në një tregti ose biznes.
Ato duhet të jenë prona "si-lloj".
Llojet e mëposhtme të shkëmbimeve të pasurive të paluajtshme i përshtaten kërkesës për një shkëmbim të kualifikuar të pronës "si-lloji":
- Një zyrë në këmbim të një qendre tregtare
- Një qendër tregtare në këmbim të tokës
- Toka në këmbim të një ndërtese industriale
- Një ndërtesë apartamentesh në këmbim të një ndërtese industriale
- Një qira familjare e vetme në këmbim të një qiramarrësi në pronën e përbashkët (TIC)
Sot, ju mund të shkëmbeni atë ndërtesë të tullave për tokën e papërpunuar, një depo ose një ndërtesë të vogël zyre. Sidoqoftë, ekzistojnë kufizime të rrepta kohore të cilat duhet të përmbushen, ose 1031 Shkëmbimi nuk do të lejohet dhe do të vendosen pasoja tatimore.
Para 1984, pothuajse të gjitha shkëmbimet u kryen në të njëjtën kohë me mbylljen dhe transferimin e pronës së shitur, (Pronës së Rivendosur), dhe blerjen e pasurive të reja të patundshme, (Ndërrimi i Pronës).
Përveç problemeve të hasura gjatë përpjekjes për gjetjen e një prone të përshtatshme, pati vështirësi në transferimin e titujve dhe fondeve. Jo kështu sot.
Shkëmbimi i vonuar 1031 i shmang këto probleme para vitit 1984, por tani janë imponuar afate më të rrepta. Një tatimpagues i cili dëshiron të kryejë një shkëmbim, listat dhe tregjet e pronës në mënyrën e zakonshme. Kur blerësi hyn përpara dhe kontrata e blerjes ekzekutohet, shitësi hyn në një marrëveshje shkëmbimi me një Ndërmjetësues të Kualifikuar i cili, nga ana tjetër, bëhet shitësi zëvendësues. Marrëveshja e këmbimit zakonisht kërkon një caktim të kontratës së shitësit tek Ndërmjetësi. Mbyllja ndodh dhe, për shkak se shitësi nuk mund t'i prekë paratë, ndërmjetësi merr të ardhurat nga shitësi.
Shkëmbimet e kufizimeve të kohës
Në atë moment, fillon kufizimi i parë i kohës, Rregulli 45 i Ditës për Identifikim. Tatimpaguesi duhet të mbyllet ose të identifikojë me shkrim një pronë të mundshme zëvendësuese brenda 45 ditëve nga mbyllja dhe transferimi i pasurisë origjinale. Periudha kohore nuk është e negociueshme, përfshin fundjavat dhe festa, dhe IRS nuk do të bëjë përjashtime. Nëse tejkaloni afatin kohor, shkëmbimi juaj i tërë mund të diskutohet dhe taksat do të jenë të sigurta.
Llojet e pronave zëvendësuese për të identifikuar:
- Tre prona pa marrë parasysh vlerën e tyre të drejtë të tregut.
- Çdo numër i pronave për aq kohë sa vlera e tyre e tregut e drejtë e agreguar në fund të periudhës së identifikimit nuk kalon 200% të vlerës totale të tregut të pabarabartë të pasurisë së hequr nga data e transferimit.
- Nëse rregulli i tre pronave dhe rregulli 200% tejkalohen, shkëmbimi nuk do të dështojë nëse tatimpaguesi blen 95% të vlerës totale të tregut të të gjitha pronave të identifikuara.
Çfarë është Boot?
Realisht, shumica e investitorëve ndjekin rregullin e tre pronave në mënyrë që ata të mund të kryejnë zellin e duhur dhe të zgjedhin atë që punon më mirë për ata që do të mbyllen. Në përgjithësi, qëllimi është të tregtisë për të shmangur transferimin e "boot" dhe për të mbajtur kursin pa taksa.
"Boot" është paraja ose vlera e drejtë e tregut të çdo pasurie shtesë të marrë nga tatimpaguesi përmes shkëmbimit. Paraja përfshin të gjitha ekuivalentët e parasë, borxhet, detyrimet ndaj të cilave është subjekt i shkëmbyer. Është pronë e "jo-lloj-lloj" dhe rregullat që qeverisin atë gjatë shkëmbimit janë komplekse. Mjafton të thuhet, pa këshilla të ekspertëve, marrja e "boot" mund të rezultojë në taksa.
Në varësi të Rregullës 180 Ditës
Pasi të zgjidhet një pronë zëvendësuese, tatimpaguesi ka 180 ditë nga data e transferimit të pasurisë së hequr nga blerësi për të mbyllur në pronën e re zëvendësuese. Sidoqoftë, nëse data e kthimit të tatimit të investitorit, me ndonjë zgjatje, për vitin tatimor në të cilin është shitur prona e hequr, është më herët se periudha 180-ditore, atëherë shkëmbimi duhet të përfundojë në atë datë të mëparshme. Mos harroni, një pjesë e kësaj periudhe është përdorur tashmë gjatë Periudhës së Identifikimit. Nuk ka shtesa dhe asnjë përjashtim nga ky rregull, prandaj është e këshillueshme të caktoni mbylljen përpara afatit.
Meqenëse ligji kërkon që tatimpaguesi të mos prekë të ardhurat nga transaksioni i parë, ndërmjetësi i kualifikuar merr Pronën e Ndërrimit nga shitësi në mbyllje dhe pas përfundimit të transaksionit, pastaj e kalon atë tek tatimpaguesi.
Nuk janë për të bërë-It-Yourself Investitorët
Është një përshkrim themelor se si funksionon një Shkëmbim i suksesshëm 1031. Në varësi të situatës së tatimpaguesit, llojit të pasurisë së hequr, dhe karakteristikave të Pronës së Ndërrimit, mund të përfshihen edhe aspekte të tjera të Shkëmbimit. Përfundimi i tij mund të bëhet kompleks, dhe ekspertët gjithmonë duhet të konsultohen. Kjo nuk është detyrë për një investitor "të bëjë vetë".
Përdorimi i fuqisë së 1031 Exchange për të ndërtuar dhe ruajtur pasurinë dhe asetet, gjenerimin e rrjedhës së parasë nga investimet, ristrukturimin, diversifikimin dhe konsolidimin e pronave të patundshmërive është e drejta e çdo pronari të pronës së investimit në Shtetet e Bashkuara. Tatimpaguesit amerikanë kurrë nuk duhet të paguajnë tatime mbi fitimet kapitale për shitjen e pronës së tyre të investimit, nëse ata kanë ndërmend të riinvestojnë ato të ardhura në më shumë investime. Letrat me vlerë të ofruara përmes Pacific West Securities, Inc. Anëtar FINRA / SIPC.
Ky material nuk është as një ofertë për të shitur, as kërkesa për të blerë ndonjë siguri. Informacioni është vetëm për qëllime diskutimi dhe informimi. Nuk ka për qëllim të zëvendësojë këshilla kompetente ligjore, tatimore apo financiare. Kodet e aplikueshme të taksave zbatohen dhe lidhen vetëm me ligjin federal. Shtetet individuale mund të kenë kodet shtesë të taksave. Ju lutemi të kontaktoni me taksën e duhur dhe me profesionin ligjor në shtetin tuaj. Ky informacion është siguruar nga burime që besohet të jenë të besueshme, por duhet të përdoren në lidhje me këshilla profesionale që është në përputhje me situatën tuaj personale.
Nga C. Grant Conness, President, 1031 Alternative Group
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.