Si të kërkoni agjentin tuaj për të zvogëluar një komision
Sepse disa agjentë nuk kanë për të.
Kuptojnë Si Agjentët janë Paguar
Ndarjet e përqindjes së Komisionit ndryshojnë ndërmjet agjentëve, në varësi të politikës së kompanisë dhe prodhimit të agjentëve. Një agjent i lartë që mbyll 100 transaksione në vit zakonisht paguhet më shumë, një ndarje më e lartë se një agjent i cili mbyll çdo marrëveshje çdo dy muaj. Vetëm agjentët e licencuar të pasurive të paluajtshme mund të marrin një komision. Ndërmjetësit kanë shkruar marrëveshje me agjentët e punës dhe, nga ana tjetër, paguajnë agjentët, zakonisht si kontraktorë të pavarur.
Komisionet e paguara nga një shitës janë të ndarë me rreth gjysma që shkojnë në listën e listës dhe pjesa tjetër në anën e shitjes; nuk është gjithmonë një ndarje 50/50. Një prirje në rritje është renditja agjentët paguhen më shumë se agjentët që përfaqësojnë blerësin.
Pse Agjentët nuk e ngarkojnë të njëjtën Komision?
Për pjesën më të madhe, ata bëjnë, sipas zakonit lokal. Megjithëse ju do të gjeni agjentë zbritje, agjentë të lartë prodhues, specialistë të lagjes, agjentë veteranë, agjentë të rinj, agjentë me kohë të pjesshme dhe agjentë në çdo lloj madhësie dhe ngjyre.
Agjentët nuk janë identikë me njëri-tjetrin. Ju kurrë nuk duhet të zgjidhni një agjent të bazuar në komision. Ju mund të zbuloni se agjentët më të shtrenjtë ofrojnë shërbime dhe modele të fitimit për shitësit e tyre, agjentët më pak të shtrenjtë nuk e bëjnë këtë. Në përgjithësi, agjentët në përgjithësi paguhen atë që ata janë me vlerë. Ata nuk janë të gjithë me vlerë të njëjtën tarifë.
Fitimi tipik neto
Pyes veten se sa agjentë bëjnë? Le të themi se blerësi i Marisë blen një shtëpi prej 150,000 dollarë. Komisioni i paguar total është 7%, me 4% për ndërmjetësin e listës dhe 3% për ndërmjetësin shitës. Ndërmjetësi i Marisë paguhet 4.500 dollarë. Mary ka të drejtë për 50% më pak një tarifë 8% të franshizës. Maria merr $ 2,070. Nga kjo, Mary paguan shpenzimet e saj të sipërme prej 22% dhe i largon 30% në kursime për të mbajtur për pagesën e taksave të sigurimeve shoqërore, federale dhe shtetërore. Maria ka fituar 993.60 $ fitim neto.
Nëse Mary mbyll vetëm një transaksion në muaj dhe punon një javë tipike 40-orëshe, kjo e bën pagën e saj neto për orë për rreth 5.78 dollarë për muajin. Nëse ajo mbyll dy marrëveshje një muaj, atëherë Mary bën gati njëlloj si nëpunësit e rreshtit në The Depot e Shtëpisë. Jo çdo agjent i pasurive të patundshme bën një vrasje. Shumë prej tyre mezi po marrin, pjesërisht në pension ose duke punuar një punë të dytë.
Shitja dhe blerja me të njëjtën agjent
Konsiderohet e lejueshme t'i kërkohet Maria nëse do të zbresë një pjesë të komisionit të saj, nëse ajo të përfaqëson ju për të shitur shtëpinë tuaj dhe gjithashtu ju përfaqëson për të blerë një shtëpi, por Maria nuk mund të pajtohet. Teoria punon në premisën se dy zogj në shkurret janë më të mira se një në dorë. Me fjalë të tjera, nëse Mary është agjenti juaj i listës , ajo do të fitojë anën e renditjes së komisionit.
Plus, duke ju ndihmuar për të blerë një shtëpi tjetër, ajo do të fitojë anën e shitjes së atij transaksioni. Një person. Dy marrëveshje. Por është më e nuancuar se kaq.
Ka agjentë të cilët do t'ju ofrojnë një zbritje nëse shitni dhe blini një shtëpi përmes agjencisë së tyre. Agjentët e pasurive të paluajtshme që refuzojnë të zbresin tarifat me gjasë besojnë se dy transaksionet janë të ndara nga njëri-tjetri, të cilat ata janë. Ato përfshijnë sasi të veçanta të punës, nëse shitësi dhe blerësi janë i njëjti person ose dy individë të ndryshëm dhe të palidhur.
Nëse Mary zbret komisionin e saj të listimit për ju, në mënyrë që të bëni dy herë punën dhe të fitoni më pak se dyfishin e parave, ajo mund të durojë atë. Ajo gjithashtu mund të goditet në anën e shitjes së komisionit pasi që ajo nuk ka kontroll mbi tarifat që një agjent tjetër negocion. Për të bindur Marinë që t'ju "japë një pushim", ju mund të keni për t'i ofruar Marisë një nxitje të tillë si referime, duke dërguar më shumë punë në rrugë.
Kur Agjenti i njëjtë përfaqëson Ju dhe Blerësin
Kjo quhet agjenci e dyfishtë dhe nuk është e ligjshme edhe në disa shtete. Por, ku është e ligjshme, Maria do të fitonte të dyja anët e komisionit, listën dhe tarifat e shitjes. Quhet dyfishim i një transaksioni. Pronë e njëjtë, por dy parti të veçanta me interesa të veçanta dhe aftësi të veçanta për të paditur. Maria tani ka pranuar përgjegjësinë në rritje si një agjent i dyfishtë.
Në disa shtete, agjentët e dyfishtë janë të detyruar të veprojnë si agjentë transaksionalë, duke marrë anën e askujt. Ata nuk ofrojnë këshilla ose ndihmë shumë përveçse për të përpunuar dokumentet.
Ndonjëherë është një taktikë e zakonshme e përdorur nga shitësit në pjesë të caktuara të vendit për të kërkuar një agjent listimi nëse ajo do të bjerë dakord të ulë komisionin e saj nëse ajo përfundon duke përfaqësuar si shitësin dhe blerësin. Ju keni mundësi të negocioni këtë kur nënshkruani marrëveshjen e listimit ose kur merrni një ofertë, por është më mirë nëse diskutoni këtë skenar përpara, në fillimin e listës.
Mbaj parasysh se ky negocim mund të dëmtojë. Kjo mund të zvogëlojë padurimin ose motivimin e agjentit të listës për të shitur shtëpinë tuaj tek blerësi i saj. Përveç përgjegjësisë juridike të saj fiduciare për të vënë në treg shtëpinë tuaj për të gjithë blerësit në dispozicion, cili është nxitja e saj për të nxitur një blerës për të blerë shtëpinë tuaj kur pagesa e saj të zvogëlohet? Sidomos nëse ajo do të shesë këtë blerës të listës së dikujt tjetër dhe të paguhet më shumë. Por shkoni përpara dhe pyesni. Shumë agjentë bien dakord për "komision të ndryshueshëm" kur u pyetën sepse dyshojnë se mosmarrëveshjet janë se ata nuk do të përfaqësojnë të dyja palët, kështu që ata nuk po japin asgjë.
Listime të shumëfishta, Shitës i njëjtë
Reduktimi i komisioneve në këmbim të një numri të listave ekskluzive nga i njëjti shitës varet nga:
- Vëllimi i dollarit
- Lehtësia e shitjes
- Lëvizja e tregut
Nëse të tre këto variabla janë në favor të agjentit, është një mosmarrëveshje për të negociuar dhe ndoshta negociata më e lehtë për të fituar. Edhe pse, përsëri, jo çdo agjent do të pajtohet me këtë. Sidomos prodhuesit kryesorë me një rrjedhë të fortë të të ardhurave. Nëse ata nuk kanë nevojë për listën tuaj, ofrimi i 5 listings nuk është një nxitje e madhe.
Agjentët që kontrollojnë lagjet
Agjentët që bëjnë një ton biznesi çdo vit në zona të caktuara zakonisht ulin një pikë këtu dhe atje. Këta janë agjentë që mund të kërkojnë një komision më të lartë, por shpejt bien dakord për të ulur tarifat nëse ka konkurrencë nga një agjent tjetër. Nëse ju pëlqen një agjent i cili ju ka cituar një komision më të lartë por intervistuar një të dytë që ra dakord të bëjë punën për më pak, thirrni agjentin e parë dhe ofroni tarifën e agjentit të dytë. Shpjegoni pse. Mbani në mend, gjithashtu, se adage: ju merrni atë që paguani është shumë shpesh e vërtetë. Mos u bëni kaq të mbyllura në komisionet që ju humbisni syrin e punësimit të agjentit më të mirë që mund të gjeni.
Kujtoj një shitës në qytetin e Elk Grove i cili e provoi këtë taktikë. Ndoshta ai e lexoi artikullin tim? Ai më kërkoi që të shkoj me komisionin e një agjenti tjetër. Kur e hodha poshtë atë nocion, ai filloi të qajë. Por unë dua që ju, ai u ankua. Ai thjesht nuk donte të paguante komisionin tim. Pra, ai dëshironte shërbimet e mia, por vetëm në një zbritje. Më duhej t'i tregoja atij më të mirën. Kjo nuk funksionon në këtë mënyrë.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.