Kriteret për zgjedhjen e agjentit më të mirë të listimit
- Çmimi më i lartë i listës për shtëpinë tuaj
- Komisioni më i ulët
Në shikim të parë, një shitës mund të thotë: "Çfarë po bën?" Sepse shitësit duan çmimin më të lartë të mundshëm dhe paguajnë shumën më të vogël të komisionit. Por këto dy kritere kanë shumë pak të bëjnë me punësimin e një agjenti kompetent dhe, në shumë raste, janë tërësisht të parëndësishme.
Le të shohim pse.
Çmimi më i Lartë i Sugjeruar i Listës
Agjentët nuk mund të ju tregojnë se sa do të shitet shtëpia juaj. Kjo është një gabim. Një agjent listimi mund të ju tregojë shitje të krahasueshme , shitjet në pritje dhe shitjet aktive. Por ju zgjidhni çmimin e shitjes dhe një blerës do t'ju tregojë nëse çmimi është i drejtë . Një agjent mund të sugjerojë çmimin e listës që do të tërheqë një blerës. Ku shkon nga aty përgjithësisht ka mbetur deri tek blerësi.
- Për të marrë listën , disa agjentë shtrembërojnë të vërtetën.
Meqenëse agjentët nuk mund të garantojnë çmimin tuaj të shitjes, agjenti i listimit, i cili sugjeron çmimin më të lartë, mund të jetë shumë i pavërtetë. Kërkojuni agjentit t'ju tregojë numrat që mbështesin atë çmim të sugjeruar. Nëse agjenti nuk ka statistika ose shitjet në shtëpi gjenden në një lagje të ndryshme, kjo mund të jetë një flamur i kuq.
- Shiko për një agjent lista që ju jep një gamë.
Ka shpesh, por jo gjithmonë, një gamë çmimesh. Mund të jetë larg $ 10,000 në fund të ulët kundrejt të lartë, ose përhapja mund të jetë më e madhe. Shumë faktorë përcaktojnë gamën, ndër të cilat janë vendndodhja, temperatura e tregut dhe përmirësimet në shtëpi.
- Çmimi është një art.
Koha më e mirë për një ofertë është brenda 30 ditëve të para në treg. Njëzet e një ditë është ideale. Nëse shtëpia ka çmim të drejtë, do të merrni një ofertë. Nëse çmimi është shumë i lartë , nuk mund të merrni asnjë shfaqje fare; blerësit do të shmangin shtëpinë tuaj dhe përfundimisht do të përfundoni duke e zvogëluar çmimin , duke i lënë blerësit të pyesin se çfarë nuk është në rregull me shtëpinë tuaj.
A duhet të zgjidhni një agjent të bazuar në komision?
Agjentët e pasurive të patundshme nuk janë të barabartë secili është unik. Mos harroni se rreth 10% e agjentëve bëjnë rreth 90% të biznesit. Secili ka teknikat e saj të marketingut dhe buxhetin e reklamave. Duke zgjedhur një agjent me një buxhet të madh reklamash dhe dollarë të kompanive për t'iu përshtatur asaj, mund të fitoni një ekspozim më të madh ndaj numrit më të madh të blerësve, gjë që është ideale. Arritja e numrit më të madh të blerësve barazohet me shanset më të mira për një ofertë të mirë.
- Pse një agjent do të punonte vullnetarisht për më pak se konkurrentët?
Ka gjithmonë një arsye pse një ndërmjetës apo agjent i pasurive të paluajtshme do të zbriste një tarifë të pasurive të patundshme . Ndonjëherë është e vetmja mënyrë që agjenti mendon se është e mundur të konkurrojë në një biznes shumë konkurrues, sepse agjenti nuk mund të qëndrojë ndryshe nga konkurrenca në shërbim, njohuri ose aftësi negociuese.
Nëse përfitimi i vetëm që një agjent sjell në një tavolinë është një tarifë e lirë, pyesni veten pse. A është agjenti i dëshpëruar për biznes apo i pakualifikuar? A doni të punoni me një agjent të dëshpëruar?
Ndonjëherë agjentët me shërbim të plotë do të negociojnë një komision më të ulët në rrethana të veçanta siç janë:
- Ju jeni duke blerë një shtëpi dhe duke shitur një shtëpi në të njëjtën kohë , duke i dhënë dy transaksione një agjenti. Unë nuk jap zbritje si kjo *, por disa agjentë do.
- Ju jeni të gatshëm të bëni të gjithë punën, reklamimin, marketingun dhe të paguani për shpenzimet që lidhen me shitjen.
- Ju premtoni t'i referoheni biznesit më shumë agjentit, gjë që do të rezultojë në transaksione të shumëfishta.
- Ju jeni duke shitur më shumë se një shtëpi.
- Ju nuk keni mjaft kapital për të paguar një komision të plotë.
- Agjenti ju pranon si një rast pro bono.
- Agjenti do të humbasë listën nëse nuk përputhet me tarifën e një konkurrenti.
- Agjenti dëshiron që shenjat (ekspozimi ndaj trafikut) të mbingarkojnë një komision të plotë.
Nëse jeni duke intervistuar agjentë, të cilët ofrojnë shërbime të ngjashme dhe nuk mund të vendosin mes tyre, kërkoni të shikoni një rekord të çmimeve origjinale të çdo agjenti dhe numrat përfundimtar të shitjes. Shanset janë agjenti më i ulët i tarifave do të tregojë ulje të çmimeve dhe DOM më të gjatë. Dallimi ndërmjet një agjenti që ngarkon 5% dhe 6% është 1%. Pyesni veten se si do të dilni përpara nëse çmimi juaj të përfundojë, ulet 2%, sepse keni zgjedhur një agjent me çmim më të ulët, i cili nuk mund të përballojë në mënyrë aktive tregun e shtëpisë tuaj.
Këshillë: Nëse shtëpia juaj është e vendosur në një lagje të vështirë për t'u shitur, konsideroni një agjent me përvojën e shitjes së shtëpive të vështira për t'u shitur.
Rëndësia e marketingut të agjentëve
Përtej makinës së shtrenjtë apo të veshjeve të dashura, një agjent i mirë listimi jeton dhe vdes nga marketingu. Sepse marketingu shet shtëpitë. Kërkoni të shqyrtoni një kopje të plotë të planit të marketingut të agjentit. Pikërisht, çfarë do të bëjë agjenti për të shitur shtëpinë tuaj? Këtu është minimumi i kockave të zhveshura që duhet të prisni:
- Signage profesionale, duke përfshirë numrin e telefonit të një agjenti.
- Lockbox .
- Monitorimi elektronik ditor i qasjes lockbox .
- Raportet pasuese për shitësit e blerësve / reagime ndaj shitësit.
- Previews broker.
- Nxitjet për broshurën / zyrën paraprake.
- Krijimi i këshillave .
- Marketingu në shënjestër dixhitale.
- Reklamim në gazetat lokale, vetëm nëse është e garantuar. Gazetat janë të kaluara.
- Ekspozimi i MLS me 36 fotografi profesionale.
- Turneu virtual .
- Shpërndarja në faqet e internetit të mëdha.
- Flyers me katër ngjyra, nëse garantohen. Shumica e shtypit është gjithashtu e kalueshme.
- Fluturime financiare për blerësit.
- Minimumi prej 2 shtëpive të hapura , duke siguruar vendndodhjen e saj është një kandidat.
- Mail të drejtpërdrejtë për fqinjët përreth, jashtë blerësit / ndërmjetësit.
- Ekspozimi në mbledhjet e bordit të sekserëve.
- Përgjigje për shitësit në shenjat e shenjave të blerësit dhe shfaqjet e blerësit.
- CMA-të e azhurnuara pas 30 ditësh.
- E-mail ushqen me lista të reja që konkurrojnë.
- Përditësimet mbi faktet e lagjes, tendencat dhe shitjet e fundit.
Mbani mend, asnjë taktikë e vetme nuk shet shtëpi. Është një kombinim i të gjitha metodave që shesin shtëpitë.
Karakteristikat e një Agjenti të mirë Listing
Ju do të jeni në një marrëdhënie me agjentin tuaj të regjistrimit për një muaj ose dy ose më gjatë. Zgjidhni një agjent që ju pëlqen dhe mund të lidhet. Këtu janë disa nga karakteristikat e shitësit thonë se ata duan në agjent:
- Përvoja. Lëreni agjentët e rinj të mësojnë biznesin për kokën e dikujt tjetër.
- Education. Pyesni për gradat dhe çertifikatat.
- Ndershmëria. Besoni intuitën tuaj. Agjenti juaj duhet të flasë nga zemra.
- Networking. Ky është një biznes i njerëzve. Disa shtëpi shesin sepse agjentët kanë kontaktuar agjentë të tjerë.
- Aftësitë e negocimit. Ju dëshironi një negociator agresiv, jo dikush për të bërë një shitje të shpejtë në shpenzimet tuaja.
- Komunikues i mirë. Shitësit thonë se komunikimi dhe disponueshmëria janë çelësi.
Së fundi, kërkoni një garanci personale. Nëse agjenti nuk do të garantojë performancën dhe do t'ju lirojë nga një listë sipas kërkesës, mos e punësoni atë agjent.
* Arsyeja që prodhuesit kryesorë të cilët udhëheqin ekipin zakonisht nuk ofrojnë zbritje është sepse kryesimi i ekipit nuk mund të funksionojë me blerësit. Ajo mund t'ia caktojë shitësit të saj një anëtari të ekipit për blerjen e përfundimit të transaksionit.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.