Përkufizimi: Gjuha në një hipotekë ose besim vepër që lejon huadhënës për të thirrur kredi menjëherë të pagueshme dhe të pagueshme në rast se pronari shet pronën ose transferon titullin në pronë. Pothuajse çdo kredi sot përmban një klauzolë tjetërsimi, që do të thotë se titulli nuk mund të transferohet dhe një blerës nuk mund ta blejë subjektin e një kredie ekzistuese pa shkaktuar një klauzolë për shkak të shitjes.
Një klauzolë për shkak të shitjes është e njëjta gjë si një klauzolë e tjetërsimit.
Një lloj i zakonshëm i klauzolës së tjetërsimit të gjetur në shumë vepra besimi është si më poshtë, nga Komisioni i Letrave me Vlerë dhe Shkëmbim i SHBA:
"Në rast se prona ose ndonjë pjesë e saj ose ndonjë interes në to shitet, përcillet ose tjetërsohet nga Trustori, qoftë vullnetarisht ose pa dashje, përveç sa është e ndaluar me ligj, të gjitha detyrimet e siguruara nga kjo
instrument, pavarësisht nga datat e maturimit të shprehura aty, me mundësi të mbajtësit të saj dhe pa kërkesë ose njoftim, do të bëhen menjëherë të pagueshme. "
Është praktikisht e pamundur të gjesh ndonjë hipotekë ekzistuese sot që nuk përmban një klauzolë të tillë. Ndonëse nuk mund të thuhet fjalë për fjalë, klauzola tjetërsimi ndalon transferimin e pronës së paluajtshme pa paguar jashtë hipotekën ekzistuese.
Rruga prapa kur financimi krijues ishte jashtëzakonisht i popullarizuar gjatë viteve 1970 dhe 1980, në Shtetet e Bashkuara, veçanërisht në Kaliforni, ku unë jam i licencuar, agjentët e pasurive të paluajtshme folën shpesh për rastin gjyqësor të vitit 1974, Tucker v. Lassen Savings and Loan.
Kjo ishte një rast i rëndësishëm gjyqësor që përfshin një kontratë të shitjes së tokës me këste. Në thelb ai tha se huadhënësi nuk kishte të drejtë të thërrasë kredinë e duhur dhe të pagueshme sepse nuk mund të provonte se siguria e tij ishte dëmtuar me transferimin e shitjes në një kontratë toke .
Shumë agjentë të pasurive të patundshme gjatë kësaj periudhe kohore krijuan transaksione krijuese financimi në të cilat blerësi fitoi titullin e barabartë nëpërmjet një kontrate toke dhe pagoi hipotekën themelore, përveç pagesave për shitësin për kapitalin e shitësit.
Kishte norma të larta interesi që i shtynë blerësit të mbështetnin në financimin krijues.
Shpejt përpara në rastin e gjykatës së Wellenkamp kundër Bankës së Amerikës 1978. Ky vendim i dytë i vendimit të gjykatës në Kaliforni solidarizoi atë që thuhet në Seksionin 711 të Kodit Civil të Kalifornisë, se një huadhënës nuk mund të zbatonte një klauzolë tjetërzimi duke e quajtur kredinë e duhur dhe të pagueshme nëse siguria për kredi nuk ishte e dëmtuar ose në rrezik të dëmtimit. Pas kësaj, shumë shtëpi u shitën në varësi të një hipoteke të majtë dhe të djathtë, siç nuk kishte asnjë të ardhme, duke rritur normat e interesit 18% që ishin kaq të përhapura.
Ishte shumë e zakonshme që të mbyllesh një transaksion prapë në 7 ditë. Blerësit ishin duke ulur 7% në 10% të çmimit të shitjes, të mjaftueshme për të paguar komisionet dhe shpenzimet e mbylljes, marrjen e titullit të subjektit të hipotekave dhe ekzekutimin e financimit të kthimit tek shitësi në formën e një vepre të dytë ose të tretë të besimit. Në disa mënyra, ajo ishte si Perëndimi i egër. Agjentët që kuptonin financimin krijues zhvendosën shumë inventarë dhe u lindën biznesi i seminarit Quick Get Rich .
Papritmas, seminaret krijuese të financimit ishin kudo. Ky ishte një territor i ri për shumë agjentë të pasurive të paluajtshme dhe klientëve të tyre. Ishte gjithashtu një klimë e pjekur për abuzim dhe mashtrim.
Pas 1982 Garn-St. Akti gjerman, shumica e skemave të financimit krijues ngadalësoheshin ngadalë. Edhe shitja e opsionit të qirasë , e krijuar dhe e strukturuar si një shteg për klauzolat e tjetërsimit, hyri nën zjarr.
Në vitet në vijim, normat e interesit filluan të bien, duke e bërë marrjen e një hipoteke të re një mundësi tërheqëse për blerësit shtëpiakë për herë të parë. Kjo krijon hua konvencionale dhe kreditë e FHA-s në veprim. Kishte akoma disa kredi të vjetra FHA që mund të merreshin pa një supozim formal, por ndërsa vazhdonin vitet, kishte më pak dhe më pak kredi. Sot, nuk ka asnjë.
Sigurisht, një pjesë e kësaj ka rezultuar në kreditë kombinuese të 80/20 që kontribuan pjesërisht në Rrëzimin e Tregut të Subprime në vitin 2007. Blerësit që mund të mjegullojnë një pasqyrë, pa aftësinë për të paguar një hipotekë, u lejuan të marrin 100% financim.
Ne të gjithë e dimë se çfarë ndodhi kur tregu u përplas në vitin 2008. Kërkesat e sotme për hipotekë janë shumë më të rrepta dhe tani është shumë më e vështirë për të marrë një hipotekë.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.