Sot, opsionet për blerjen, opsionet e qirasë dhe marrëveshjet e qirasë së blerjes janë tre dokumente të ndryshme financimi. Mospërputhjet janë specifike për shtetin dhe jo të gjitha shtetet kanë ligje identike.
Para se të hyni në një marrëveshje me një shitës, blerësit duhet të marrin këshillën e një avokati të pasurive të patundshme. Informacioni i mëposhtëm është një përmbledhje dhe nuk ka për qëllim të konsiderohet si këshillë ligjore.
Bazat e një Opsioni
- Blerësi paguan paratë e shitësit për të drejtën për të blerë më vonë pronën. Paratë e këtij opsioni mund të jenë të konsiderueshme ose sa më pak se $ 1.
- Blerësi dhe shitësi mund të bien dakord për një çmim blerje ose blerësi mund të bjerë dakord të paguajë vlerën e tregut në kohën kur ushtrohet opsioni. Është e negociueshme. Megjithatë, shumica e blerësve dëshirojnë të kyçen në çmimin e blerjes në të ardhmen pas fillimit të opsionit.
- Afati i marrëveshjes së opsioneve është i negociueshëm, por gjatësia e zakonshme është përgjithësisht nga një vit në tre vjet.
- Paratë e opsionit janë shumë të pakthyeshme.
- Askush tjetër nuk mund ta blejë pronën gjatë periudhës së opsionit.
- Blerësi mund t'ia shesë opsionin dikujt tjetër.
- Nëse blerësi nuk e ushtron mundësinë dhe e blen pronën në fund të opsionit, skadon opsioni.
- Blerësi nuk është i detyruar të blejë pronën.
Bazat e një Opsioni Lease
- Blerësi paguan paratë e shitësit për të drejtën për të blerë më vonë pronën. Paraja e opsionit të qirasë mund të jetë e konsiderueshme.
- Blerësi dhe shitësi mund të bien dakord për një çmim blerje tani ose blerësi mund të bjerë dakord të paguajë vlerën e tregut në kohën kur opsioni ushtrohet. Është e negociueshme. Megjithatë, shumica e blerësve duan të bllokohet në çmimin e blerjes së ardhshme pas fillimit të opsionit të qirasë.
- Gjatë afatit të opsionit të qirasë, blerësi bie dakord të japë me qira pronën nga shitësi për një shumë të paracaktuar qiraje.
- Afati i marrëveshjes së opsionit të qirasë është i negociueshëm, por gjatësia e zakonshme është përgjithësisht nga një vit në tre vjet.
- Paratë e opsionit në përgjithësi nuk zbatohen kundrejt pagesës.
- Një pjesë e pagesës mujore të qirasë zakonisht zbatohet drejt çmimit të blerjes.
- Paratë e opsionit janë shumë të pakthyeshme.
- Askush tjetër nuk mund ta blejë pronën gjatë periudhës së opsionit të qirasë.
- Blerësi në përgjithësi nuk mund të caktojë opsionin e qirasë pa miratimin e shitësit.
- Nëse blerësi nuk ushtron opsionin e qirasë dhe nuk e blen pronën në fund të opsionit të qirasë, skadon opsioni.
- Blerësi nuk është i detyruar të blejë pronën.
Bazat e blerjes së qirasë
- Blerësi paguan paratë e shitësit për të drejtën për të blerë më vonë pronën. Paraja e këtij opsioni mund të jetë e konsiderueshme.
- Blerësi dhe shitësi janë dakord për një çmim blerjeje, shpesh në ose pak më të lartë se vlera e tregut.
- Gjatë afatit të opsionit, blerësi pajtohet të japë me qira pronën nga shitësi për një shumë të paracaktuar të qirasë.
- Afati i marrëveshjes së blerjes së qirasë është i negociueshëm, por gjatësia e zakonshme është përgjithësisht nga një vit në tre vjet, me ç'rast blerësi aplikon për financimin e bankës dhe paguan shitësin në tërësi.
- Paratë e opsionit në përgjithësi nuk zbatohen kundrejt pagesës.
- Një pjesë e pagesës mujore të qirasë zakonisht zbatohet drejt çmimit të blerjes.
- Paraja e opsionit është e pakthyeshme.
- Askush tjetër nuk mund ta blejë pronën, përveç nëse blerësi nuk pranon.
- Blerësi zakonisht nuk mund të caktojë marrëveshjen e blerjes së qirasë pa miratimin e shitësit.
- Blerësit janë shpesh përgjegjës për mirëmbajtjen e pronës dhe për të paguar të gjitha shpenzimet që lidhen me mirëmbajtjen e tij, duke përfshirë taksat dhe sigurimet.
- Blerësi është i detyruar të blejë pronën.
Bërja e një Opsioni të Qiradhënies / Blerja e Qirasë
Të punësojë një avokat të pasurive të paluajtshme për të nxjerrë dokumentet dhe për të shpjeguar të drejtat tuaja, duke përfshirë ato të posedimit dhe pasojat e parazgjedhur. Prona mund të jetë e ngarkuar me kreditë themelore që përmbajnë klauzolat e tjetërsimit, duke i dhënë huadhënësit të drejtën për të përshpejtuar huatë pas shitjes.
Ndonjëherë shitësit i japin paratë e opsioneve agjentit të tyre të pasurive të patundshme si pagesa e plotë e komisionit . Agjentët nuk janë gjithmonë të përfshirë në ushtrimin e opsioneve të qiradhënies ose në përmbushjen e marrëveshjeve të blerjes së qirasë dhe, edhe nëse ju keni ruajtur përfaqësimin e agjentëve të pasurive të paluajtshme , ju ende keni nevojë për një avokat të pasurive të patundshme. Agjentët nuk janë avokatë dhe nuk mund të japin këshilla ligjore.
Në rast të një blerjeje me qira, merrni të gjitha shpalosjet dhe bëni kujdesin tuaj të duhur ashtu si ju do në një shitje të rregullt. Kjo do të thotë:
- Merrni një inspektim në shtëpi .
- Shqyrtoni politikën e titullit .
- Merrni një vlerësim .
- Lexoni zbulimet e shitësit .
- Konsideroni marrjen e inspektimeve të dëmtuesve , certifikimin e çatisë , planin e garancisë në shtëpi dhe punësimin e inspektorëve të tjerë të kualifikuar.
Përfitimet e blerjes së qirasë për shitësit dhe blerësit
Marrëveshjet e blerjes së qirasë zakonisht ofrohen nga shitësit e pronave të vështirë për t'u shitur . Mendoni për këtë; nëse prona ishte e lehtë për t'u shitur, shitësi do t'ia shiste atë një blerësi konvencional, i cili do t'i paguante paratë e shitësit.
- Shitësit në përgjithësi marrin vlerën e tregut me çmimet e sotme dhe lirimin nga pagimi i një hipoteke në një pronë të zbrazët.
- Megjithëse pagesat e qirasë mund të tejkalojnë qiranë e tregut, blerësi po ndërton një paradhënie dhe bankat që prona do të vlerësojë përtej çmimit të blerjes të dakorduar.
- Blerësit në përgjithësi bëjnë një pagesë të vogël, me pak ose aspak kualifikim, duke e bërë një blerje me qira një mënyrë tërheqëse për t'u lehtësuar në përfitimet e pronësisë në shtëpi.
- Blerësit gjithashtu marrin një plan kursimi të detyruar, pasi një pjesë e pagesës së qirasë kreditohet drejt çmimit të blerjes në fund të marrëveshjes së opsionit të qirasë.
- Nëse blerësi nuk pranon, shitësi nuk rimburson asnjë pjesë të pagesave të qirasë ose të parave të opsionit dhe mund të mbajë të drejtën për të paditur për performancën specifike.
Për më shumë informacion, kontaktoni një avokat të pasurive të patundshme.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.