Pse Blerësit në Shtëpi si Kontratat e Tokës
Kontratat e tokës për blerjen e shtëpive ishin shumë të popullarizuara në fund të viteve '70 dhe në fillim të viteve 1980. Në atë kohë, kontratat e shitjes me këste, ndonjëherë të quajtura kontrata për vepër, ofruan kushte më tërheqëse financimi mbi normat më të larta dhe standardet e kualifikimit të ngurta të huadhënësve institucionalë.
Kontratat e tokës filluan të zhdukeshin kur kërkesat e kredisë u zbutën dhe normat ranë nën 8%. Por ata nuk janë zhdukur krejtësisht dhe, në fakt, kanë rënë përsëri në treg gjatë krizës së hipotekës.
Pronarët e shtëpive të mëparshme që humbën shtëpitë e tyre për të përjashtuar ose shitur nëpërmjet një shitje të shkurtër filluan të ligështohen në kontratat e tokës si një alternativë financimi kur bankat e mëdha i kthyen ato.
Cila është një kontratë toke me shitje me këste?
Një kontratë e shitjes me këste është çdo lloj kontrate që bën thirrje për pagesa periodike, por në pasuri të paluajtshme, zakonisht quhet kontratë e tokës, kontratë për vepër, ose kontratë për shitje. Termi "tokë" është mashtruese pasi një kontratë toke mund të përdoret për të blerë ndonjë lloj të pasurive të patundshme me ose pa përmirësime.
Kontrata e shitjes me këste përcakton çmimin e shitjes, shumën e paradhënies, normën e interesit, shumën e pagesave mujore (ose periodike) dhe detyrat e secilës palë. Ajo mbulon përgjegjësi të tilla si kush do ta mbajë shtëpinë, do të paguajë sigurimet dhe taksat e pronës - e cila është në përgjithësi blerësi. Kontrata do të përfshijë një rekurs për shitësin në rast se blerësi ndalon kryerjen e pagesave me këste.
specifikat:
- Kontratat e tokës ose kontratat për vepër janë një marrëveshje sigurie midis një shitësi, të quajtur shitës dhe një blerës, i quajtur Vendee.
- Shitësi pajtohet të shesë një pronë duke financuar blerjen për Vendee.
- Furnizuesi mban titullin ligjor dhe Vendee merr titullin e barabartë.
- Financimi i kryer nga pronari mund të përfshijë një bilanc ekzistues të hipotekës (shih më poshtë) ose prona mund të jetë e lirë dhe e qartë (opsioni më i mirë).
- Pas pagesës në tërësi, shitësi i dorëzon Vendee një vepër në pronë.
Gjithëpërfshirëse (Wrap-around) Kontratat e Tokës
- Kontratat përmbyllëse përmbajnë një hipotekë ekzistuese.
- Vendee bën një pagesë për shitësin.
- Pas marrjes së pagesës, shitësi paguan pagesën e huadhënësit dhe mban pjesën tjetër.
- Nëse hipoteka ekzistuese ka një normë interesi më të ulët se norma e interesit në kontratë, shitësi fiton interes shtesë në para që nuk i përkasin shitësit. Kjo njihet si anulim.
Më poshtë është se si funksionon.
- Thoni se çmimi i shitjes është $ 100,000.
- Vendee vendos 10,000 dollarë.
- Vendee pajtohet të bëjë pagesa në $ 90,000, duke mbajtur interes në 6.5%, të pagueshme $ 567.
- Kredia ekzistuese themelore është $ 50,000, e pagueshme me interes 5% me një pagesë prej 268 $.
- Shitësi fiton 6.5% interes mbi 40.000 $ të kapitalit, PLUS 1.5% interes mbi hipotekën ekzistuese prej $ 50.000 dhe xhepat 299 $ në muaj.
- Vendee gjithashtu paguan taksat, sigurimin dhe të gjitha shpenzimet e tjera të pronësisë.
Kontratat e drejta
Nuk ka mbivendosje të interesit në një kontratë të drejtë. Vendee mund të bien dakord për të paguar drejtpërdrejt huadhënës ekzistues dhe të bëjë një pagesë tjetër për shitësi, ose Vendee mund të dërgojë një pagesë për shitësi, dhe shitësi do të japë pagesën për huadhënës themelor.
Le të shohim shembullin e mëparshëm në një kontratë të drejtpërdrejtë:
- Çmimi i shitjes prej $ 100,000.
- Vendee vendos 10,000 dollarë.
- Vendee bën një pagesë prej $ 268 në bilancin ekzistues të kredisë prej $ 50,000, duke e mbajtur interesin në 5%.
- Vendee bën një pagesë të dytë për Furnizuesin me një financim prej 40,000 dollarësh të zotëruar nga pronari, duke mbajtur interes në 6.5% dhe të pagueshme në 253 $ në muaj.
- Totali i të dy pagesave është 521 dollarë, gjë që kursen shitësin 46 dollarë në muaj gjatë mbylljes.
Fuqia e Shitjes
- Disa kompani të titullit hartojnë dhe sigurojnë kontratat e tokës që përmbajnë një shitës, një vendës dhe një administrues i besuar. Ju do të duhet të telefononi përreth për të gjetur një kompani të tillë titullare.
- Ashtu si një trustor në një vepër besimi , shitësi dhe Vendee caktojnë të drejtën, titullin dhe interesin e administruesit të besuar me qëllim të sigurimit të detyrimeve të shitësit dhe Vendee-së.
- Në rast se Vendee ndalon pagesat, Administratori i Besueshëm ka fuqinë të përjashtojë nën fuqinë e shitjes.
- Procesi i paraqitjes së një njoftimi të parazgjedhur ndryshon nga shteti në shtet.
Klauzola përshpejtimi në kreditë themelore
Të gjitha kreditë sot përmbajnë klauzola përshpejtimi dhe alienimi . Huadhënësit kanë pasur një histori të gjatë të thirrjes së kredive menjëherë të detyrueshme dhe të pagueshme nëse blerësit morën titullin "subjekt" ndaj kredive ekzistuese . Kjo është për shkak se huadhënësit donin që blerësit të kualifikoheshin, të paguanin pikat e kredisë dhe normat e interesit më të larta .
Sue Heimbichner, një oficer sprovues në Çikago Titull në Sacramento, ka qenë në biznes që nga viti 1976 dhe ka parë popullaritetin e kontratave të tokës të vijnë e të shkojnë. Një nga paditë më të mëdha nga ajo periudhë u zhvillua nga blerësit që morën titullin në varësi të hipotekave ekzistuese të mbajtura nga shoqëritë federale të kursim-kreditit. Kongresi miratoi Aktin e Institucioneve të Depozitave të vitit 1982, duke eliminuar në mënyrë efektive aftësinë për të marrë përsipër kreditë ekzistuese.
Heimbichner thotë se huadhënësit sot tentojnë të shohin mënyrën tjetër. "Disa huadhënës janë të lumtur që kanë bërë pagesat e tyre," tha ajo. Por mos u përpiqni të merrni kredi të mbështetura nga qeveria. "Ju nuk doni të ballafaqoheni me qeverinë," paralajmëron Heimbichner, "sepse ju do të merrni shuplakë". Nëse kontrata juaj e tokës përmban një hipotekë ekzistuese, duhet të kërkoni këshillën e një avokati të pasurive të patundshme.
Mostrat e kredive të mbështetura nga qeveria janë Fannie Mae ose Freddie Mac, dhe kreditë e qeverisë janë FHA ose VA.
Paketa e të Drejtave të Vendee-së
Për të gjitha qëllimet praktike, Vendee zotëron pronë dhe ka të drejtën e:
- Posedim.
- Gëzim i qetë dhe përdorimi i pronës.
- Përjashtim, duke i detyruar të tjerët të largohen nga mjediset.
- Rishitje.
Përfitimet për vendësin
- Asnjë kualifikim, edhe pse Furnizuesi mund të kërkojë një kopje të raportit të kredisë të blerësit.
- Fluturim fleksibël. Shuma është e negociueshme.
- Kohëzgjatja e afatit të kontratës së tokës, norma e interesit dhe pagesat janë të negociueshme.
- Shpenzime të ulëta të mbylljes . Nuk ka tarifa huadhënëse për të paguar.
- Mbyllja e shpejtë. Transaksionet mund të mbyllen brenda 7 ditëve ose më pak.
Përfitimet nga shitësi
- Në mënyrë tipike çmimi më i lartë i shitjes dhe pa vlerësim. Megjithëse blerësit këshillohen të marrin një vlerësim.
- Nëse tatohen, mund të kualifikohen për fitime të shtyra.
- Të ardhurat mujore.
- Shpesh një normë më e mirë e kthimit sesa llogaritë e tregut të parasë .
- Nëse prona është jo-konform, kjo është një mënyrë e thjeshtë për të shitur.
- Mbyllja e shpejtë.
Këshilla blerësit
- Merrni një vlerësim.
- Merrni sigurimin e titullit.
- Angazhohen shërbimet e një shoqërie mbajtëse për të mbajtur posedimin e një vepre të ekzekutuar dhe dokumentet origjinale.
- Bisedoni me një avokat të pasurive të patundshme .
Shitës Këshilla
- Tërhiqni raportin e kredisë të blerësit.
- Përfshini emrat Vendor dhe Vendee në politikën ekzistuese të sigurimit.
- Të marrësh me qira një kompani disbursimi për të trajtuar mbledhjen e kontratave.
- Bisedoni me një avokat të pasurive të patundshme.
Ky artikull nuk duhet të keqkuptohet si dhënia e këshillave ligjore. Vetëm avokatët mund të ofrojnë këshilla ligjore.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, është një ndërmjetës-shok në Lyon Real Estate në Sacramento, California.