Subjekt i shitjeve nuk janë supozime të huasë
Çfarë është duke blerë lëndë?
"Blerja e subjektit" nënkupton blerjen e një subjekti në shtëpi ndaj hipotekës ekzistuese.
Kjo do të thotë shitësi nuk është paguar nga hipoteka ekzistuese dhe blerësi po merr përsipër pagesat. Bilanci i papaguar i hipotekës ekzistuese llogaritet pastaj si pjesë e çmimit blerës të blerësit.
Pse do një blerës të blejë një shtëpi që i nënshtrohet hipotekës?
Arsyeja kryesore për blerjen e subjektit është të marrë përsipër normën ekzistuese të interesit të shitësit. Nëse normat e interesit të pranishëm janë në 7% dhe një shitës ka një normë interesi fikse prej 5%, kjo ndryshueshmëri prej 2% mund të bëjë një ndryshim të madh në pagesën mujore të blerësit.
- Një hipotekë prej $ 200,000 me një normë interesi prej 5% amortizohet me një pagesë prej 1,073.64 $ në muaj.
- Një hipotekë prej $ 200,000 me një normë interesi prej 7% amortizohet me një pagesë prej $ 1,330.60 në muaj.
- Kursimet mujore për një blerës në këto rrethana janë $ 256.96 ose $ 3.083.52 në vit.
Arsyeja e dytë: përgjithësisht blerësit nuk kualifikohen për të blerë një shtëpi kur përdorin subjektin e financimit, përveç nëse shitësi vendos të tërheqë raportin e kredisë të blerësit.
Nëse një shitës është i gatshëm, edhe një blerës me kredi të keqe mund të blejë një shtëpi që i nënshtrohet.
Tre Llojet e Subjekteve të Mundësive
Një subjekt i shitjes nuk përfshin domosdoshmërisht financimin e pronarit, por mund. Nëse shitësi kryen çdo lloj financimi, varet nëse shitësi përfundon hipotekën dhe / ose shumën e pagesës poshtë kundrejt çmimit të blerjes.
- Një subjekt i drejtpërdrejtë për të holla-për-kredi: Lloji më i zakonshëm i subjektit është kur blerësi paguan në para të gatshme diferencën midis çmimit të blerjes dhe bilancit ekzistues të kredisë të shitësit. Për shembull, nëse bilanci ekzistues i kredisë i shitësit është 150,000 $ dhe çmimi i shitjes është 200,000 $, blerësi duhet t'i japë shitësit 50,000 dollarë në para të gatshme.
- Një temë e drejtpërdrejtë me shitjen e shitësit: Shitësit e shitjes , të njohur edhe si shitës ose financim i pronarit, zakonisht gjenden në formën e një hipoteke të dytë . Një rikthim i shitësit mund të jetë gjithashtu një kontratë e tokës ose një instrument shitjeje të opsionit të qirasë .
Për shembull, nëse çmimi i shitjes është 200,000 dollarë, bilanci i kredisë ekzistuese është 150,000 $ dhe blerësi është duke paguar një paradhënie prej 20,000 $, shitësi do të mbajë bilancin e mbetur prej 30,000 dollarë me një normë të veçantë interesi dhe kushte të negociuara ndërmjet palëve. Blerësi do të binte dakord të bënte një pagesë ndaj huadhënësit të shitësit dhe një pagesë të veçantë me një normë interesi tjetër ndaj shitësit.
- Përfundojë rreth subjektit të: Një temë e mbyllur për t'i dhënë shitësit një mbivendosje të interesit, sepse shitësi bën para në bilancin ekzistues të hipotekës. Le të themi se hipoteka ekzistuese mbart një normë interesi prej 5%. Nëse çmimi i shitjes është 200,000 $ dhe blerësi ul 20,000 $, shitja e shitësit do të jetë 180,000 $. Me një normë prej 6%, shitësi bën 1% mbi hipotekën ekzistuese prej $ 150,000 dhe 6% në bilancin prej $ 30,000. Blerësi do të paguante 6% në $ 180,000.
Dallimi midis Subjektit dhe Supozimit të Huasë
Në një subjekt të transaksionit, as shitësi as blerësi nuk i tregojnë huadhënësit ekzistues se shitësi ka shitur pronën dhe blerësi tani po bën pagesat. Blerësi nuk ka marrë lejen e bankës për të marrë përsipër huanë. Huadhënësit vënë fjalëkryq të veçantë në hipotekat e tyre dhe veprat e besimit që i japin huadhënësit të drejtën për të përshpejtuar huanë në rast të tjetërsimit .
A i quajnë këto kredi dhe paguhen me transferim? Varet. Në situata të caktuara, disa banka janë thjesht të lumtur që dikush - dikush - po bën pagesat. Por bankat kanë të drejtë për shkak të klauzolës së përshpejtimit në aktin e hipotekës ose besimit. Kjo është ajo që e bën atë një situatë të rrezikshme për një blerës. Nëse blerësi nuk mund të paguajë kredinë me kërkesën e bankës, banka mund të fillojë foreclosure .
Nëse një blerës ka një supozim të kredisë , blerësi formalisht merr huanë me lejen e bankës. Kjo do të thotë që emri i shitësit hiqet nga kredia dhe blerësi kualifikohet për kredi, ashtu si çdo hua tjetër e blerjes së parave . Në përgjithësi, bankat ngarkojnë blerësin një tarifë supozimi për të përpunuar një supozim kredie, por pagesa është shumë më pak se pagesat për të marrë një hua konvencionale . Kreditë FHA lejojnë një supozim të kredisë, por shumica e kredive konvencionale nuk e bëjnë.