Po, mund të blesh një shtëpi në pension
Ju nuk keni për të bërë këtë në këtë mënyrë. Ju mund të merrni një hipotekë pasi të jeni në pension .
Për të gjetur kërkesat specifike, kam intervistuar Patrick Gavin, Drejtor i Degës dhe VP i Kreditimit të Hipotekave me Normë të Garantuar, banka e 8-të më e madhe private e mbajtur në Shtetet e Bashkuara në normën amerikane.
Patrick ka qenë një huadhënës që nga viti 1974.
Le të hedhim një vështrim në atë që kam mësuar nga Patrick në lidhje me atë që duhet për të marrë një peng një herë ju jeni në pension. Kam thyer gjërat në 6 kategori kryesore më poshtë.
Përcaktimi i të ardhurave për pensionistët
Pensionistët supozojnë se nëse nuk kanë një pagë, ata nuk do të kualifikohen për një peng për shkak të mungesës së të ardhurave.
Në realitet, huadhënësit kanë dy metoda të përshkruara më poshtë, të cilat mund të përdorin për të llogaritur të ardhurat për një pensionist, i cili po përdor aktivet e tyre.
Tërheqja nga metoda e daljes në pension
Për pensionistët që po ndjekin një plan ku ata tani janë në pension, por mund të vonojnë fillimin e sigurimeve shoqërore ose të ardhurave pensionale, opsioni më i favorshëm po bën të përdorë metodën e "zbritjes mbi pasuritë" për përcaktimin e të ardhurave. Ja se si funksionon.
Përderisa huamarrësi është 59 ½, huadhënësi mund të përdorë tërheqjet e fundit nga llogaritë e daljes në pension si dëshmi të të ardhurave. Për shembull, supozoni se deklaratat e fundit të bankës tregojnë tërheqje prej 4,500 $ në muaj nga një IRA (huadhënësi duhet të shohë tërheqjet për të paktën 2 muaj).
Ky $ 4,500 do të konsiderohet të ardhura mujore. Ndonjëherë huadhënësi do të ketë nevojë për një letër nga planifikuesi financiar ose institucioni financiar që konfirmon këto shuma të tërheqjes.
Metoda e Depërtimit të Aseteve
Për pensionistët me një shumë të aseteve të investuara, metoda e zhvlerësimit të pasurisë për përcaktimin e të ardhurave mund të funksionojë mirë.
Me këtë metodë, huadhënësi fillon me vlerën aktuale të aktiveve financiare. Pastaj ata zbresin çdo shumë që do të përdoret për pagesat e para dhe kostot e mbylljes. Ata marrin 70% të mbetjeve dhe ndahen me 360 muaj.
Për shembull, supozoni se dikush ka $ 1 milion në asetet financiare. Ata do të përdorin 50,000 dollarë për pagesë. Kjo lë $ 950,000. Merrni 70% të asaj, që është $ 665,000 dhe ndani 360. Rezultati, $ 1,847, është të ardhurat mujore të përdorura për të kualifikuar huamarrësin.
Natyrisht që çdo burim tjetër i të ardhurave të tilla si të ardhurat e pensioneve, sigurimet shoqërore ose të ardhurat mujore të pensioneve do të llogariten përveç të ardhurave duke përdorur metodat e mësipërme.
Borxhi ndaj të ardhurave dhe Raportet e Shpenzimeve të Strehimit
Pasi përcaktohet të ardhura, totali i raportit të borxhit ndaj të ardhurave dhe raporteve të shpenzimeve të strehimit duhet të plotësojë kërkesat e huadhënësit.
Borxhi në Raportin e të Ardhurave
Për një hipotekë të Hipotekës së Kualifikuar (QM) që bie në kuadër të kërkesave rregullatore të portit të sigurt, jo më shumë se 43% e të ardhurave tuaja mund të shkojnë drejt shërbimit të borxhit. Ky raport i pagesave të borxhit ndaj të ardhurave quhet raporti i borxhit ndaj të ardhurave.
Borxhi përfshin pagesat e kërkuara si ushqimi dhe përkrahja e fëmijëve, si dhe pagesat e makinave, pagesat e kredive të studentëve, pagesat minimale të kartës së kreditit dhe pagesën totale të shtëpisë tuaj të parashikuar duke përfshirë principalin, interesin, tatimin në pronë dhe sigurimin.
Një gjë që mund të marrë pensionistët në telashe në këtë fushë është bashkë-nënshkrimi i kredive për fëmijët e rritur. Edhe pse jeni bashkë-nënshkrues, këto pagesa mund të llogariten si pagesa të kërkuara të borxhit dhe mund të zvogëlojnë aftësinë tuaj për tu kualifikuar për një hipotekë.
Raporti i Shpenzimeve të Strehimit
Shpenzimet tuaja të strehimit përfshijnë pjesën kryesore dhe të interesit të hipotekës, si dhe taksat dhe sigurimet (të referuara si PITI). Ky raport duhet të jetë nën 36% që do të thotë se shpenzimet e strehimit nuk mund të kalojnë 36% të të ardhurave tuaja.
Kërkesat e vlerës së kredisë
Secili huadhënës do të ketë udhëzimet e tij të kreditit, por një gjë është e sigurt - sa më e ulët është rezultati i kredisë, aq më i lartë është norma juaj e interesit. Nëse doni normat më të mira, merrni rezultatin tuaj të kreditit në 780 ose më të mirë.
Një rezultat më i mirë i kredisë mund të ju jap edhe më shumë hapësirë të luhatjeve në zona të tjera kualifikuese.
Për shembull, Patrick ishte duke punuar me një huamarrës i cili kishte një rezultat kredie mbi 780 dhe huadhënësi e bëri huanë edhe pse raporti i borxhit ndaj të ardhurave ishte 48%.
Statusi i banimit
Një faktor tjetër i përdorur për të përcaktuar normën e interesit tuaj në një hipotekë është okupimi juaj i synuar. A do të jetë kjo një shtëpi primare apo e dytë? Shtëpitë fillore marrin norma më të mira.
Pagesa poshtë
Si pensionist, pagesa juaj e kërkuar mund të ndryshojë në varësi të metodës së të ardhurave të përdorura. Për tërheqjen në metodën e daljes në pension, mund të vendosni sa më pak 5% poshtë. Për planin e metodës së zhvlerësimit të aseteve për të ulur 30%.
Dhe nëse jeni duke menduar për të ardhur me pagesën tuaj poshtë duke marrë një copë të madhe të parave të gatshme nga një IRA ose një plan tjetër të pensionit të shtyrë nga tatimi, unë do t'ju këshilloja ta rishoheni këtë. Kjo tërheqje do të jetë të gjitha të ardhura të tatueshme dhe marrja e një copë të madhe jashtë në një vit të vetëm mund t'ju përplasë në një klimë më të lartë tatimore .
Likuiditeti pas mbylljes
Një kërkesë tjetër do të jetë shuma e aktiveve likuide pas mbylljes që ju keni në dispozicion. Huadhënësit duan të shohin se ju do të keni të paktën gjashtë muaj shpenzime totale të strehimit (PITI) si një rezervë minimale e mbetur pasi të keni blerë shtëpinë. Për të llogaritur këtë, huadhënësi do të shtojë të gjitha asetet financiare që mund të verifikohen (që do të thotë që ju nevojiten pasqyra e llogarisë) dhe pastaj përdorni 60-70% të kësaj shume.
Opsione të tjera huazimi
Nëse kualifikoheni si veteran, ju mund të dëshironi të shikoni në një kredi VA. Me një kredi VA ju mund të vendosni zero poshtë, por në vend të një pagese ju do të paguani një tarifë financimi që mund të jetë 2.15% e shumës së kredisë për përdoruesit për herë të parë të programit dhe 3.3% nëse keni marrë një kredi VA para. Kjo pagesë financimi mund të financohet në kredi.
Kreditë VA kërkojnë një raport borxhi ndaj të ardhurave prej 43% ose më pak, dhe ata kërkojnë që të keni disa të ardhura mujore të mbetura. Nëse keni mjaft të ardhura nga investimet, të ardhurat e mbetura mund të përcaktohen duke marrë mesataren dyvjeçare të dividentit dhe të ardhurave nga interesi nga Orari B në kthimin tuaj të tatimit.
Aplikimi për një Hipotekë
Mënyra më e mirë për të gjetur se çfarë lloj hipoteke ju mund të kualifikoheni për të është të flisni me një ndërmjetës hipoteke. Garancia e garantuar ofron kredi në të gjitha shtetet dhe madje ka një program në internet që e quajnë Digital Mortgage ku mund të kaloni nëpër tërë procesin online. Ato ofrojnë një kredi $ 250 për ata që përdorin këtë program.
Ju gjithashtu dëshironi të bëni kujdesin tuaj të duhur në shtëpinë që po blini. Për këtë, unë do të rekomandoj që të shikoni HouseFax. Është si një CarFax®, por për shtëpinë tuaj. Kam drejtuar një HouseFax në pronën time dhe për fat të mirë nuk kam gjetur asnjë surpriza negative, por kam dëgjuar për shumë njerëz që kanë mësuar të gjitha llojet e gjërave interesante në lidhje me të kaluarën e pronës së tyre përmes një HouseFax.
A duhet të keni hipotekë në pension?
Ndërsa përfunduam intervistën tonë, Patrick tha, "Në fund të ditës njerëzit më pyesin se cila është pengja më e mirë? Përgjigja ime nuk është. "
Patrick ka të drejtë. Hulumtimet tregojnë se pjesa më e madhe e të pensionuarve janë më të mirë duke paguar hipotekën e tyre para daljes në pension .
Një përjashtim i dukshëm, megjithatë, do të ishte më i lartë njerëz me vlerë neto që mund të jenë në gjendje të përdorin borxhin në avantazhin e tyre edhe gjatë daljes në pension .