Oferta të mprehta në Ofertat e Blerjes mund të ndizen
Ju e dini se kush me të vërtetë e do duke përfshirë një klauzolë shkallëzimi në ofertën e blerjes ? Agjentët e pasurive të patundshme Sidomos agjentët e blerësit duket se janë shumë të çuditshëm për këtë praktikë. Por agjentët nuk duhet të fajësohen për interesin për klauzolat e përshkallëzimit, sepse shpesh vetë blerësit e shtëpive e bëjnë atë duke sugjeruar që një klauzolë shkallëzimi, e quajtur edhe një ofertë e mprehtë, mund të jetë një ide e mirë.
Çfarë është një klauzolë e shkallëzimit?
Një klauzolë përshkallëzimi zakonisht përdoret në një situatë të mundshme të ofertës së shumëfishtë .
Është sinonim me frazën: ofertë e mprehtë. Ajo është përdorur për të përpiqen të shtrydh të gjitha konkurrencës në një proces konkurrues të ofertimit. Në thelb, thuhet se një blerës do të paguajë shumën X, që mund të jetë çdo numër që varion nga $ 100 deri në qindra mijëra, mbi dhe përtej ofertës më të lartë të marrë nga shitësi, dhe në përgjithësi përmban një kapak të tavanit.
Një tip tipik i klauzolës së përshkallëzimit mund të lexohet si më poshtë: Blerësi pranon të paguajë 1,000 dollarë më shumë se oferta më e lartë e marrë nga shitësi, që të mos kalojë një çmim të shitjes prej 315,000 $. Një blerës mund të dëshirojë ta përdorë këtë klauzolë në ofertën e blerjes nëse duket sikur blerësit e tjerë mund të ngrenë çmimin mbi çmimin e listuar.
Thuaj se prona është e listuar në $ 295,000. Ka të gjitha këmbanat dhe fishkëllimet e dëshirave të blerësit, dhe ndodhet në një lagje me kërkesë të lartë në një rrugë të qetë. Ndonjëherë, një agjent i listimit do të këshillojë blerësit se të gjitha ofertat do të paraqiten në një ditë të caktuar në një kohë të caktuar dhe kjo mund të jetë shenja juaj e parë që shitësi pret të marrë më shumë se një ofertë.
Në këtë rast hipotetik të një tregu të shitësit të nxehtë dhe një shtëpie të mrekullueshme të listuara në $ 295,000, një shitës mund të marrë oferta të tilla si:
- $ 290,000 (sepse gjithmonë ka dikush që beson se askush tjetër nuk do të ofrojë).
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
Nëse blerësi i katërt paraqet një ofertë me një klauzolë përshkallëzimi, siç do të ceket më sipër, do të thotë se blerësi do të bjerë dakord të paguajë shitësin $ 311,000.
Blerësi është i lumtur sepse çmimi është 4,000 dollarë nën çmimin maksimal që blerësi ishte i gatshëm të paguante dhe shitësi merr ofertën më të lartë. E gjitha duket mirë dhe mirë, por a është kjo?
Mangësitë në një klauzolë të shkallëzimit
Nga pikëpamja e një shitësi, një klauzolë përshkallëzimi nuk mund të jetë opsioni më i mirë për shitësin. Pranimi i një oferte me një klauzolë përshkallëzimi do të thotë se shitësi nuk mund të lëshojë më shumë oferta kundër palëve të tjera dhe as të vazhdojë të negociojë. Në shembullin e mësipërm, blerësi mori para nga tabela. Shitësi humbi $ 4.000.
Kjo bazohet në atë nëse oferta aktuale më e madhe e blerësit ishte $ 315,000. Mund të ketë qenë më e lartë, por një shitës që pranon një kontratë me një klauzolë shkallëzimi nuk do të dijë se sa më i lartë mund të ofrojë një blerës i tillë.
Për më tepër, në këtë lloj situate të ofertës së shumëfishtë, mund të jetë në interesin më të mirë të shitësit për të lëshuar një ofertë counter. Për shembull, në disa shtete të tilla si Kalifornia, një shitës mund të bëjë një ofertë tjetër kundër secilit blerës, nëse shitësi dëshiron, ose vetëm një ose dy blerës. (Ne e përmendim Kaliforni sepse shteti tenton të udhëheqë kombin.) Shitësi në përgjithësi ka më shumë opsione në dispozicion në një situatë të ofertës së shumëfishtë. Çdo ofertë counter mund të peshohet dhe analizohet veçmas.
Thuaj, për shembull, se shitësi vendos se kërkesa e tregut është aq e fortë për shtëpinë që shitësi mund të zgjedhë të mos marrë ndonjë ofertë blerjeje dhe as të kundërshtojë ndonjë ofertë. Kjo është gjithmonë një mundësi. Në këtë lloj situate, shitësi mund të ndryshojë çmimin e shitjes së shtëpisë për të thënë, 315.000 $, dhe të fillojë përsëri ofertimin. Pengesë për këtë skenar, megjithatë, nuk mund të ketë asnjë marrës të menjëhershëm ose ditët në treg mund të zgjat më shumë, dhe kjo është gjithmonë një rrezik kur shitësi ngre çmimin. Megjithatë, mund të jetë një zgjidhje e zbatueshme dhe një vlerë që duhet marrë në konsideratë në vend që të pranojë një kontratë të klauzolës së përshkallëzimit.
Pse Blerësit Gravitojnë Drejt Klauzolave të Zhvendosjes
Jo çdo blerës në shtëpi gëzon pezullimin dhe tensionin që vjen me territorin e negociatave për të blerë një shtëpi .
Blerësit janë të shqetësuar gjithashtu për të konkurruar, dhe disa refuzojnë të paraqesin një ofertë në një situatë me shumë oferta. Duke futur një klauzolë përshkallëzimi, ajo mund të rrisë mundësinë e blerësit për pranimin e ofertës dhe vendos parametra të veçantë që përcaktojnë zonën e rehati të blerësit.
Nëse klauzola e përshkallëzimit është "ligjore" në çdo shtet varet nga interpretimi ligjor. Kjo nuk i pengon agjentët që të sugjerojnë atë ose blerësit që të dëshirojnë ta bëjnë atë. Për të gjitha qëllimet praktike, megjithatë, mund të duket shumë më e lehtë për blerësin që thjesht të bëjë një ofertë më të lartë dhe më të mirë dhe të bëhet me të.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.