Një zgjidhje për vlerësimet e mundshme të ulëta
Në tregjet e super-nxehtë të pasurive të patundshme që përbëhen nga një inventar i kufizuar dhe shumë blerës që konkurrojnë shpesh për të njëjtën shtëpi, blerësit e motivuar të shtëpive mund të ndiejnë nevojën për të ofruar një çmim më të lartë blerjeje. Shpesh, çmimi i ofertës është shumë i lartë për të justifikuar nga vlerësuesi i huadhënësit të tyre. Kjo mund të rezultojë në atë që njihet si një vlerësim i ulët . Sidoqoftë, shitësit nuk duhet të lejojnë mundësinë e një vlerësimi të ulët t'i ndalojnë ata të zgjedhin një ofertë që mund të jetë më e lartë se sa vlerësimi i shtëpisë.
Shitësit kanë mundësi.
Le të shohim një shembull tipik të asaj që mund të ndodhë në tregun e një shitësi të nxehtë. Së pari, shtëpitë që blerësit shpesh duan të luftojnë janë ato shtëpi që janë:
- Në gjendje më të mirë
- Çmuar drejtë
- Në një lagje me kërkesa të larta
- E vendosur përgjithësisht në një distrikt shkollor jashtëzakonisht të dëshirueshme.
Nëse shtëpia që dëshironi të shisni posedon të gjitha këto cilësi dhe ka qenë në treg për një periudhë të shkurtër kohe, është një shenjë që ju, si shitës me fat, të merrni më shumë se një ofertë. Sidomos në qoftë se ka një tregues të interesit të lartë dhe shumë shfaqje në shtëpi, të evidentuara nga numri i kartave të biznesit të agjentëve që mbeten në banakun e kuzhinës.
Cili ofertë e shumëfishtë mbi çmimin e listës është më e mira për të pranuar?
Është e zakonshme që shitësit të ngazëllehen kur të arrijnë një mori oferta blerjesh , të gjitha çmimet e tejkaluara. Gjëja e parë që një shitës ka të ngjarë të mendojë është "O h, goja ime, kemi çmim shtëpi për shumë pak ", e cila është logjike, por jo domosdoshmërisht e vërtetë.
Në përgjithësi, marrja e ofertave të shumëfishta do të thotë që ju keni çmim në shtëpi vetëm për të drejtën. Ofertat mbi çmimin e listës pasqyrojnë emocionet dhe përcaktimin e një blerësi që do të zgjidhet si oferta fituese.
Kujdes nga letrat e dashurisë emocionale të paraqitura me ofertën e blerjes. Ka shumë faqe interneti ku blerësit mund të shkarkojnë dhe rishkruajnë një letër të dizajnuar për të tërhequr vargjet e zemrës së shitësit; disa janë të vërteta dhe disa nuk janë.
Shitësit duhet të përpiqen sa më mirë që munden për të hequr emocionet nga vendimi për të shitur. Të bëhesh emocional është hapi i parë për një fitim më të ulët në fund të linjës.
Kjo lë çmimin e shitjes. Blerësit besojnë nëse ofrojnë një çmim më të lartë se çdo blerës tjetër, atëherë shitësi do të rrëmbejë ofertën e tyre, si paratë e lirë që bien nga qielli dhe do ta nënshkruajnë atë. Por shitësit duhet të marrin në konsideratë pasojat e asaj që mund të ndodhë nëse shtëpia nuk vlerëson për atë shumë. Nëse shtëpia nuk do të vlerësojë çmimin e blerjes, kjo do të thotë se huadhënësi nuk do të bjerë dakord të japë një bilanc të lartë kredie ndaj vlerës. Natyrisht, nëse oferta është e holla, zakonisht nuk ka vlerësim.
Oferta më e mirë për të pranuar është oferta që ka gjasa të mbyllë ruajtjen. Që do të thotë se nuk mund të jetë oferta me çmimin më të lartë të shitjes.
Shembull i 3 ofertave mbi çmimin e listës që nuk mund të vlerësojë
Le të themi, për shembull, që shitësi i një shtëpie të bukur në një lagje shumë të dëshirueshme në Elk Grove të Kalifornisë, vendos të rendisë shtëpinë e tij me një çmim prej 550,000 dollarë. Ndoshta shitjet e krahasueshme brenda një rreze prej 1/2 milje sugjerojnë një çmim të lartë të shitjes prej $ 549,000, duke e bërë shtëpinë e tij me çmim shumë agresiv. Megjithatë, për shkak të inventarit të ulët dhe kërkesës së lartë, shitësi merr 3 oferta.
Ata janë:
- Oferta # 1 nga Jane Eyre : $ 560,000 nga një blerës me një pagesë 3.5% dhe një kredi FHA . Ky blerës ka një foreclosure në rekordin e saj brenda 5 viteve të fundit. Jane nuk do të lidhë hendekun midis kredisë dhe vlerësimit, por do të bjerë dakord të paguajë 1,000 dollarë më shumë se çdo blerës tjetër.
- Oferta # 2 nga Arlo Guthrie : $ 557,000 me 10% poshtë dhe një kredi konvencionale . Arlo ofron të paguajë ndonjë diferencë midis vlerës së vlerësuar dhe çmimit të shitjes, deri në një maksimum prej $ 5,000.
- Oferta # 3 nga Joe Dimaggio : $ 559,000 me 3.5% poshtë dhe një kredi FHA. Ky blerës ka dorëzuar një tjetër ofertë agjentit të listës në një pronë tjetër me kushte të ngjashme dhe thjesht shpreson për të mirën. Kjo në të vërtetë ka ndodhur, nëse mund ta besoni.
Si një shitës, mund të tundoheni për të marrë ofertën nga Jane Eyre. Në fund të fundit, kush e di për vlerësuesit?
Një vlerësim është vetëm një mendim i një personi për vlerën, dhe mund të ndryshojë nga vlerësuesi në vlerësues. Tregu ndryshon dhe ndryshon vazhdimisht. Shfaqjet e reja të krahasueshme mund të shfaqen, ose një vlerësues mund të japë më shumë drejt përmirësimeve sesa një vlerësues tjetër. Ka shumë fleksibilitet në mes vlerave të vlerësuara.
Ose, mund të doni të merrni në konsideratë skenarin më të keq. Skenari më i keq i rastit do të ishte vlerësimi i shtëpisë në $ 550,000. Në këtë rast, Jane Eyre do të anulonte kontratën e saj . Për të mos përmendur, oferta të tilla si "Unë do të paguaj 1.000 dollarë më shumë se blerësi i ardhshëm" mund të konsiderohet se nuk janë oferta ligjore të pranueshme pasi nuk ka çmim të vërtetë të shitjes të ofruar. Është e paqartë. Mbi të gjitha, është e mundur që huadhënësi i Jane nuk mund ta kualifikojë atë për të blerë ndonjë shtëpi për shkak të përjashtimit të saj, pasi kjo është një opsion i siguruesit. Flamur i kuq.
Oferta e blerjes nga Joe Dimaggio duket e pakuptimtë kur Joe është gati për të blerë shtëpinë e ardhshme dhe nuk duket se është i angazhuar në këtë blerje të veçantë. Jo për të përmendur, çmimi i shitjes së Joe është shumë më i ulët se të tjerët, dhe kredia e tij është e njëjtë me Jane. Joe ka treguar tashmë se ai nuk po ndjek protokollin dhe është konsideruar jo etike, nëse jo kundër ligjit, për të shkruar një ofertë për më shumë se një shtëpi kur blerësi nuk mund të blejë të dy shtëpitë. Përveç kësaj, çfarë lloj agjenti blerës dërgon dy oferta të ndryshme për dy shtëpi të ndryshme në të njëjtën agjent listimi? Trouble shkruar mbi të.
Oferta e vetme në këtë skenar që ka kuptim të shëndoshë për shitësin për të zgjedhur është oferta nga Arlo. Është e pastër, blerësi është i gatshëm për të vënë paratë e tij ku shenjat e penisit të tij. Nëse shtëpia vlerëson vetëm në $ 550,000, shitësi do të marrë një shtesë prej $ 5,000 nga blerësi.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një Broker-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California