Akti Dodd-Frank ndikon në financimin e pronarit
Kur normat e interesit u rritën në 18% në fund të viteve 1970, shumë blerës u detyruan të dilnin jashtë tregut të pasurive të paluajtshme dhe financimi krijues doli në jetë nga ajo nevojë. Shumë shtëpi për shitje u reklamuan me inicialet OWC, që do të thotë pronari ( financimi i pronarit ).
Gjatë kësaj periudhe kohore, çdo gjë dhe çdo gjë është bërë nën maskën e financimit krijues. Ritmi ishte aq i furishëm që shumë agjentë nuk u ndalën të shqyrtonin nëse llojet e marrëveshjeve që po i vendosnin ishin të ligjshme shumë më pak etike. Vetëm për ndonjë proces që mund të konceptohet, edhe nëse nuk ishte një ide e mirë, shpesh përdoret.
Llojet e opsioneve të financimit kreativ
- Besimet e huaja off-shore. Disa njerëz ende veprojnë nën një besim të huaj jashtë brigjeve sot, por nëse IRS i gjen ato, këta njerëz mund të përfundojnë në burg. IRS-ja nuk duket dashamirëse për besimet e huaja jashtë detit, pavarësisht se çfarë thotë një shitës i shpejtë në një kostum të shtrenjtë italian. Një besim i huaj jashtë brigjeve është një mënyrë për të lëvizur fshehurazi para në një vend tjetër. Tatimpaguesit pastaj e lënë besimin e banuar në atë vend të huaj të blejë prona.
- Në varësi të transaksioneve. Shumë kredi nuk kanë kryer klauzolat e tjetërsimit që kërkonin përshpejtim, kështu që blerësit mund të merrnin pagesat për një kredi ekzistuese, të lënë emrin e shitësit në kredi dhe kjo ishte në rregull. Whoa. Bankat nuk e pëlqenin mbylljen në një normë më të ulët interesi dhe humbjen e një huamarrësi të mundshëm kur blerësit blenë shtëpitë me financim të subjektit. Subjektet e transaksioneve janë të rrezikshme sot, sepse huadhënësit mund dhe do ta quajnë kredinë e duhur në shitje . Jo për të përmendur, shumica e shitësve nuk duan detyrimin e lidhur me një subjekt-të transaksionit.
- Huatë e supozueshme. Disa lloje të hipotekave shpallën haptazi se një blerës i ri mund të merrte kredinë e pronarit ekzistues. Nëse blerësi kualifikohet për të marrë huanë, banka liroi shitësin nga përgjegjësia. Një supozim l na shpëtoi një blerës në ato ditë mijëra dollarë në tarifat e huadhënësve dhe shumë shitje mund të mbylleshin shpejt sipas këtyre kushteve. Sot, ka shumë pak kredi në dispozicion për t'u marrë.
- Kontratat e tokës . Një problem me një kontratë toke është gjetja e një kompanie sigurimi të titulluar e gatshme për të siguruar transaksionin. Për të mos përmendur, një kontratë toke, e cila jep një titull të barabartë për një blerës, në përgjithësi nuk përmban një peng themelor, sepse shumica e kredive përmbajnë një klauzolë tjetërsimi. Një kontratë toke përdoret më mirë kur një shtëpi është pronë e lirë dhe e qartë nga shitësi.
- Hipoteka e kryer nga shitësi ose vepra e besimit . Nëse një shitës zotëron një pronë të plotë dhe dëshiron të mbajë financimin për huamarrësin, një instrument i lehtë për t'u përdorur është një peng ose një akt besimi. Secili shtet ka ligjet e veta nëse është e zakonshme të regjistrojë një hipotekë ose një vepër besimi. Në Kaliforni, për shembull, jepen veprime për të përcjellë veprat e titullit dhe të besimit për të siguruar shënime premtuese, zakonisht përdoren.
Akti Dodd-Frank dhe Kushtet e financimit kreativ për blerjen në shtëpi
Akti Dodd-Frank është një term afatshkurtër për Aktin e Reformës dhe Mbrojtjes së Konsumatorit të Dodd-Frank Wall Street, i nënshkruar në ligj në korrik të vitit 2010. Emërohet nga ish-kongresmeni Barnett Barney Frank dhe pastaj senatori Christopher John Dodd, Akti Dodd-Frank solli ndryshime gjithëpërfshirëse në rregulloret financiare dhe ndryshoi Aktin e së Vërtetës në Huadhënie. Ky transformim gjithëpërfshirës krijoi agjenci të reja dhe ndryshoi shumë ligje.
Ju nuk mund të lëkundni një mace të vdekur në financim pa goditur Akti Dodd-Frank. Unë kërkoj falje për cat varfër për këtë referencë; është se shprehja përshtatet kaq mirë.
Një pjesë e Akti Dodd-Frank ka të bëjë me financimin e shitësit. Ai rregullon dhe ndalon lloje të caktuara të financimit që lejohet lehtësisht në të kaluarën. Ndryshe nga ditët e lira të viteve '70 kur dikush mund të organizonte një hua dhe të paguhej për të, për sa kohë që personi kishte një licencë të pasurive të patundshme, tani një individ duhet të jetë i licencuar si një krijues i kredisë hipotekare . Shitësit janë të përjashtuar, me kusht që ato të mos zgjasin afatet e financimit të pronarëve në më shumë se 3 prona në vit. Rregullat e tjera janë:
- Shitësi mund të ofrojë financimin e pronarit për aq kohë sa shitësi nuk ka ndërtuar shtëpinë. Kjo eliminon ndërtuesit e shtëpive nga financimi i pronarëve.
- Nuk ka pagesë të tullumbaceve. Një mënyrë e preferuar për të ofruar financim kreativ ishte përgjithësisht një kredi afatshkurtër, domethënë 3 ose 5 vjet, me një tullumbace në fund, që do të thotë se bilanci i tërë do të ishte i detyrueshëm dhe i pagueshëm. Kreditë e financuara nga pronarët tani duhet të amortizohen.
- Shitësi nuk mund të ofrojë financim të pronarit për çdo blerës i cili ndodh së bashku. Shitësi ka përgjegjësinë të përcaktojë se blerësi është i kualifikuar për të blerë shtëpinë dhe për të paguar kredinë. Kjo mund të nënkuptojë që shitësi duhet të kryejë një raport kredie mbi blerësin, i cili ndoshta do të eliminonte të gjithë blerësit në shtëpi me kredi të keqe.
- Kredia duhet të jetë normë fikse ose e rregullueshme pas 5 vjetësh, me rritje të arsyeshme vjetore dhe një kapak të arsyeshëm jetësor.
- Huaja e financuar nga pronari duhet të plotësojë kriteret e tjera të përcaktuara nga Bordi i Rezervës Federale. Megjithatë, është kërkesa pa tullumbace që do të ndalojë shumë përpjekje kreative të financimit. Një zgjidhje për disa shitës dhe blerës mund të jetë një shitje me qira .
Para se të blini një shtëpi përmes financimit kreativ, merrni këshilla ligjore.