Klientët më kanë kërkuar kaq shumë herë për vlerësimet e vlerës në Zillow që unë imagjinoj që të gjithë janë pyetur nëse Zillow është i saktë me Zestimimin e tij. Mendoj se gjëja e parë që duhet kuptuar është ajo që Zillow nuk është. Zillow nuk është në pasuri të patundshme. Unë nuk e di ndonjë agjent të pasurive të patundshme që punojnë në Zillow (jo ende anyway). Nuk është një shërbim publik si një bibliotekë. Zillow është një faqe interneti e biznesit, e krijuar për të joshur shikuesit që duan të shohin në shtëpi dhe, nga ana tjetër, të shesin reklamat tek profesionistët e pasurisë së patundshme.
Zillow bazon shumë konkluzione mbi mendimet e krijuara nga vëzhgimi i të dhënave të mbledhura nga burime të ndryshme. Gjithkush ka një mendim për diçka. Ju mund të pajtoheni ose të mos pajtoheni. Opinionet nuk janë fakte. Nëse Zillow kishte gishtin e saj në pulsin e tregut përmes topit të vet kristal, Zillow do të kishte parashikuar rënien e tregut të strehimit dhe kjo nuk ndodhi. Në fakt, Zillow po fillonte menjëherë kur tregu filloi të shkërmoqet.
Është e ngjashme me atë analogji të dhënë nga Randolph Duke në filmin " Trading Places" të vitit 1983 të Eddie Murphy, në të cilën karakteri i Dukës shpjegon se nëse tregu shkon apo tregjet zvogëlohen, agjentët e mallrave (dhe po, madje edhe kompanitë si Zillow) do të vazhdojnë të bësh para.
Kuptimi i Zillow's Zestimate
Zillow bleu të dhëna duke bashkuar të gjithë informacionin mbi strehimin që mund të gjente. Amalgamimi është një fjalë e zbukuruar për përzierjen dhe bashkimin e të dhënave nga burime të ndryshme në një burim.
Bërë në rregull, bashkimi mund të krijojë një monopol. Por le të mos arrijmë përpara vetes. Ekzistojnë shumë programe kompjuterike që mund të parashikojnë vlerën e një shtëpie. Madje edhe agjentët e pasurive të paluajtshme përdorin programe të kompjuterizuara, por dallimi është agjentët e pasurive të paluajtshme që nuk mbështeten në ato programe, siç mund të thuhet, mund të shihet inteligjenca artificiale.
Ne nuk jemi ende atje.
Të paktën jo për tani, Zillow nuk mund të parashikojë se si një blerës do të ndihet kur të hyjë në shtëpi. Zillow nuk mund t'ju tregojë nëse brendshme është përditësuar, nëse mjeshtëria është superiore, ose nëse materialet e përdorura janë inferiore, ose nëse një shkollë rreth qoshe ka ulur vlerën e shtëpive që mbështesin në fushën e futbollit, ose ndonjë numër tjetër të faktorët e agjentëve të pasurive të paluajtshme dhe vlerësuesit e përdorin kur e njohin lagjen dhe e kanë inspektuar shtëpinë personalisht.
Si agjentët arrijnë në një vlerësim të vlerës
Unë nuk flas për të gjithë agjentët e pasurive të patundshme, por unë kam qenë në biznes për më shumë se 40 vjet dhe posedoj një nivel adekuat nëse jo mbi nivelin mesatar të kompetencës. Kur të filloj të vlerësoj një pronë, gjëja e parë që bëj nga kompjuteri im është studimi i shtëpisë nga një satelit në Google. E kam parasysh nëse mbështet në një rrugë të zënë, afërsinë me pronën komerciale ose freeways, madhësinë e shtëpive të tjera aty pranë, vegjetacionit dhe peizazhit, orientimin e tij drejt diellit dhe, nëse jam me fat, mund të ketë një foto jashtme plus një skenë rruge.
Unë gjithashtu të drejtuar dy grupe të vlerësimit të automatizuar. Njëra është përmes Realist, një kompani në pronësi të CoreLogic, që është e të dhënave centrike nga të gjitha shitjet, duke përfshirë edhe jo-MLS, dhe do të marrë në konsideratë shitjet në shtëpi rreth 25% ose më pak në konfigurimin dhe llojin, duke përfshirë parametra të tjerë që krijoj me dorë.
Vlerësimi tjetër i automatizuar bazohet gjithashtu në shitjet e nxjerra drejtpërdrejt nga MLS dhe llogariten në bazë të pamjeve katrorë , duke përfshirë vlerat e larta, të ulëta, mesatare dhe mesatare të të gjitha shitjeve, në pritje dhe listave aktive. Këto dy vlera vetëm shpesh janë shumë të ndryshme nga njëri-tjetri, por, të përdorura së bashku, mund të arrij në një sërë vlerash, përgjithësisht jo më shumë se një dallim prej 5%. Por kjo nuk është pothuajse e mjaftueshme për të vendosur vlerën.
I armatosur me këtë informacion, unë pastaj e inspektoj shtëpinë dhe e shikoj atë nëpërmjet syve të një blerësi, se si një vlerësues do ta shohë atë dhe ku duhet të pozicionojmë kundër konkurrencës për të përzënë trafikun në shtëpi . Nuk është e pazakontë që unë të hyj në një shtëpi me një marrëveshje të përgatitur të listimit në dorë dhe të përfundoj me dorë ndryshimin e çmimit të listës pas shikimit të shtëpisë. Automatizimi nuk merr vendin e vlerësimit personal.
Zestimi Zillow i Saktësisë së Vlerave
Zillow asnjëherë nuk pretendon të jetë 100% i saktë gjatë gjithë kohës ose madje 80% i saktë i shumicës së kohës në të gjitha fushat. Nëse të gjitha shtëpitë brenda një rreze gjashtë bllokash janë shumë të ngjashme me njëri-tjetrin, të themi, një nënndarje suburbane, e mbushur me shtëpi të ndërtuara rreth të njëjtit vit, rreth të njëjtës madhësi dhe me pajisje të njëjta, një vlerësim i Zillow do të jetë shumë më i saktë, ndoshta brenda 10%, sepse nuk ka varianca të mjaftueshme specifike për ta hedhur atë. Herë të tjera, nuk do të jetë aq afër.
Kam tërhequr katër shtëpi tipike që unë personalisht i kam shitur për t'u krahasuar me një Zestim për ju. Një pronë është dy shtëpi në një shumë në Midtown Sacramento, që ndodhet në një rrugë të zënë pranë gjurmëve të hekurudhave dhe afër zhurmës së autostradës, përtej një prone komerciale. Zillow vlerësoi vlerën e asaj shtëpie në 380.733 dollarë, por shiti 349.000 dollarë, pas pothuajse 6 muajve në treg, me shumë ekspozim. Vlerësimi i Zillow ishte rreth 9% shumë i lartë.
Shtëpia e dytë ishte një ujore me porosi në zonën e Xhepit të Sacramento. Zillow vlerësoi atë shtëpi në 983,097 dollarë. Ai shitet në $ 1,085,000, që ishte 10% më shumë se vlerësimi i Zillow. Nëse shitësit kishin mbështetur vlerësimin e Zillow, ata do të kishin humbur më shumë se 100,000 dollarë, gjë që nuk është një ndryshim i vogël.
Shtëpia e tretë ishte një shtëpi e rindërtuar në një zonë ekskluzive të Davisit, Kaliforni, pranë Universitetit të Davisit. Zillow vlerësoi atë shtëpi në $ 1,230,563, por shitet për 1,495,000 dollarë, dhe për të holla, nuk ka financim. Kjo Zestim ishte më shumë se 20% shumë e ulët.
Shtëpia e katërt ishte një shtëpi e liqenit në Elk Grove të Kalifornisë. Përsëri, vlerësimi i Zillow ishte shumë i ulët, në 488,711 dollarë, dhe u shit për 16% më shumë, që përfshinte vlerësimin e huadhënësit të blerësit, në 565,500 dollarë.
Zestimimi është formuluar për t'i dhënë vizitorëve të internetit një sërë vlerash. Nuk ka për qëllim të zëvendësojë një vlerësim dhe as një opinion të vlerësimit të pasurisë së patundshme. Unë gjithmonë marr një gjurmë në vlerat Zillow përpara se të vizitoj një shitës sepse e di se shitësi po i shqyrton këto vlera. Jo sepse nuk ka vlerë për mua si një profesionist në vlerësim. Agjentët e pasurive të paluajtshme nuk e përdorin Zillow për të çmuar një shtëpi.
Unë e kuptoj se disa agjentë do t'u tregojnë klientëve të tyre që të shikojnë çmimin në Zillow për të justifikuar atë që një marrëveshje e mirë ata po marrin kur blejnë një shtëpi, duke siguruar Zestimate është shumë më e lartë se çmimi aktual i shitjes. Është një përdorim selektiv me agjentë. Kur çmimi është në favor të tyre, ata mund ta përdorin atë. Edhe bankat nuk e dinë më mirë, prandaj në një situatë të shkurtër të shitjes, për shembull, kur oferta është më shumë se një zestim, një agjent i shkurtër i shitjes mund të tregojë zhurmën për bankën e shkurtër të shitjes.
Megjithatë, Zillow ofron shumë më tepër për konsumatorin se sa aspekti Zestimate. Unë besoj se njerëzit janë të varur kështu nga Zestimate se ata nuk shohin pasurinë e pasur të informacionit në atë faqe interneti që përfshin fakte të forta, të dhëna përkatëse, shitje të krahasueshme dhe demografike në lagje, të gjitha këto mund të jenë të paçmueshme për çdo blerës shtëpiak ose shtëpi për herë të parë shitës në një transaksion të pasurive të patundshme.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.
Shpalosja e plotë: Elizabeth Weintraub është gjithashtu një agjent i Zillow Kryeministrit