Cili është rreziku për të blerë një shtëpi edhe kur shitet?
Është ndikim domino. Ju mund të keni Shitësin A (që jeni ju), duke i shitur Blerësit B. Blerësi B është duke shitur shtëpinë e Blerësit B në Blerësin C, gjë që e bën kontestimin e blerësit B me blerësin C. Nëse Blerësi C nuk mund të mbyllet, as Blerësi B as ju. Por nëse Blerësi C po i shet Blerësit D, mund të keni më shumë probleme. Sepse nëse Blerësi D del jashtë, i gjithë zinxhiri bie.
Një shitës që pranon një ofertë nën një shitje domino si kjo është duke marrë një rrezik më të madh sesa pranimi i një oferte me vetëm një rast të mundshëm për të shitur, sepse ka më shumë mënyra se si transaksioni mund të hidhte në erë. Ka situata dhe lloje të tregjeve të pasurive të paluajtshme që mund ta bëjnë shumë të vështirë për një blerës me një shtëpi ekzistuese për të shitur për të blerë një shtëpi tjetër nën një rast të blerjes. Sepse duke u përballur me shitjen e një blerësi i cili nuk ka asnjë mundësi për të shitur apo shitur një blerësi me një mundësi për të shitur, e cila varet nga performanca e një pale të tretë, që mendoni se do të zgjedhë një shitës?
Cili do të zgjedhësh?
Për më tepër, kontrata e kontingjentit të blerjes mund të lejojë shitësin që ta mbajë shtëpinë e atij shitësi në treg dhe të përpiqet haptazi të gjejë një blerës rezervë. Në Kaliforni veriore, ky lloj i statusit mund të quhet aktiv me një klauzolë lëshimi. Në thelb është një klauzolë që thotë se shitësi merr një ofertë të pranueshme rezervë , shitësi ka të drejtë t'i japë blerësit ekzistues minimumin e njoftimit prej 72 orësh për të liruar kontigjentin për të shitur ose anuluar kontratën .
Çfarë do të thotë lirimi i kontingjentit për të shitur? Kjo varet nga detyrimi kontradiktor dhe obligimi. Kjo mund të nënkuptojë kualifikimin financiar për të blerë shtëpinë e re pa e shitur shtëpinë ekzistuese të blerësit. Kjo gjithashtu mund të nënkuptojë të ecim përpara në besimin që shtëpia ekzistuese do të mbyllet dhe, nëse nuk mbyllet për ndonjë arsye, paratë e sigurta të blerësit mund të jenë në rrezik për mosfunksionim.
Kontratat zakonisht përmbajnë disa lloj marrëdhëniesh dhe zbulimesh të besimit të mirë. Kjo do të thotë që ju nuk mund të mbani informacionin përkatës nga një shitës. Nëse një blerës ka nevojë të shesë një shtëpi për të marrë paranë e gatshme për të mbyllur ruajtjen, ky fakt i rëndësishëm duhet të zbulohet. Një blerës ka shumë të ngjarë të ketë për detyrë ta zbulojë këtë fakt. Sidoqoftë, pas zbulimit, blerësi mund të jetë i lirë të ofrojë një ofertë pa pasur mundësi të shesë nëse blerësi është i gatshëm të marrë një rrezik.
Cili është rreziku i zakonshëm?
Rreziku është se blerësi mund të jetë ligjërisht përgjegjës për mos mbylljen e transaksionit siç premtohet nëse shtëpia e blerësit nuk mbyllet. Pa një mundësi për të shitur, nuk ka asnjë "klauzolë" për blerësin, përveç periudhave normale të paparashikuara për gjëra të tilla si vlerësimi, inspektimet në shtëpi ose një kontigjent kredie. Blerësit të cilët e konsiderojnë këtë manovër duhet të marrin edhe këshilla ligjore dhe të mos mbështeten në këtë artikull dhe as në agjentin e tyre të pasurive të paluajtshme si bazë për të blerë një shtëpi kur shiten pa ndonjë mundësi për atë shitje.
Rreziku financiar mund të jetë depozita serioze e blerësit ose dëmet e likuiduara ose ndonjë formë tjetër kompensimi për shitësin. Në përvojën time, pyetja shpesh zbret në depozitimin e parave të gatshme - a do të ketë blerësi të drejtën për të marrë një rimbursim të depozitës së parave të gatshme pas anulimit?
Ky është një artikull tjetër i gjatë. Në thelb vija fundore është se shitësit dëshirojnë të jenë të lirë të shesin tek një blerës tjetër ose a duan të luftojnë për depozitimin e parave të gatshme? Nëse blerësi dëshiron depozitën dhe shitësi nuk dëshiron ta lëshojë atë, kompanitë më të mëdha të depozitave në Kaliforni, për shembull, do t'u lejojnë palëve të anulojnë transaksionin, duke lënë depozitën në mosmarrëveshje. Megjithatë, të dyja palët duhet të nënshkruajnë anulimin.
Nëse njëra palë refuzon të nënshkruajë anulimin, dhe le të themi se partia kokëfortë është blerësi, shitësi mund t'i gjejë duart e lidhura.
Ajo nuk mund të jetë nën kontratë me dy blerës në të njëjtën kohë, kështu që shitësi duhet të marrë masa ligjore për të marrë një kontratë. Në këto raste, mënyra se si zgjidhet ky mosmarrëveshje, mirë, shitësi zakonisht liron depozitimin e parave të gatshme. E cila na çon përsëri në pyetjen: a është depozita e blerësit në rrezik? Kjo është një pyetje për avokatin e blerësit për t'u përgjigjur.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.