Llojet themelore të ofertave kontingjente të shitjes
Edhe pse ekzistojnë shumë ndryshime në ofertën kontigjente , shumica i përkasin një nga dy formateve:
- Shitësi do ta mbajë pronën në treg, por do të pranojë një ofertë kontingjente, duke u ofruar blerësve një njoftim 72-orësh (të negociueshëm) të së drejtës së refuzimit për të kryer në rast se shitësi merr një ofertë më të mirë.
- Shitësi do të marrë pronën jashtë tregut dhe të presë që blerësi të shesë shtëpinë ekzistuese të blerësit.
Mundësia është që shitësi do të zgjedh opsionin një, por blerësit do të preferonin opsionin dy. Arsyeja që një shitës do të pranonte opsionin dy është nëse nuk ka gjasa që ndonjë blerës tjetër të bëjë një ofertë për blerje . Shumica e shitësve nuk do të presin përgjithmonë dhe do të përcaktojnë një datë për mbylljen e transaksionit. Nëse shtëpia e blerësit nuk ka shitur deri në atë datë, transaksioni mund të anulojë.
Çfarë është një njoftim 72-orësh për të kryer për një ofertë kontigjente?
Njoftimi për të kryer mund të jetë i çfarëdo afati të negociuar: 24 orë, 48 orë ose çdo numër ditësh.
Periudha kohore është ajo që blerësi dhe shitësi mund të bien dakord. Së pari, shitësi dërgon njoftimin 72 orëshe për t'i kryer blerësit, duke informuar blerësin se një ofertë tjetër është pranuar dhe blerësi tani ka 72 orë për të hequr kontigjentin për të shitur shtëpinë ekzistuese të blerësit. Nëse blerësi nuk e heq kontigjentin për të shitur, zakonisht shitësi ka të drejtë të kërkojë anulimin e një kontrate dhe rimbursimin e depozitës së parave të gatshme para blerësit.
Mundësitë për heqjen e kontingjentit të shitjes sipas të drejtës së parë të refuzimit
Duke pranuar një ofertë kontigjente për një periudhë të caktuar kohore, shitësi i jep blerësit të drejtën e parë të refuzimit. Nëse një blerës tjetër dëshiron të blejë shtëpinë dhe blerësi nuk ka shitur ende shtëpinë e saj, shitësi mund t'i kërkojë blerësit të heqë kontigjentin.
- Merrni një kredi urë. Është mirë që të merrni para-miratuar për një kredi urë para marrjes së njoftimit 72 orësh për të kryer. Në këtë mënyrë, nuk do të përpiqesh të përpiqesh të krijosh financimin gjatë një periudhe 3 ditore të pamundur. Kreditë e urës janë një opsion i shtrenjtë sepse ju do të paguani tarifat e huasë.
- Prekni një linjë kredie për kapitalin në shtëpi. Shumica e huadhënësve nuk do të ju japin një hua në kapitalin shtëpiak sapo shtëpia juaj të jetë në treg dhe një shitës nuk ka gjasa të pranojë një ofertë kontigjente nëse shtëpia juaj nuk është në treg. Por kjo nuk është një Catch-22. Nëse vendosni një linjë kreditore të kapitalit në shtëpi para se të vendosni shtëpinë tuaj në treg, ju thjesht mund të transferoni fonde ose të shkruani një çek.
- Ndryshoni hipotekën tuaj në një kredi më të lartë. Nëse planifikonit të vendosni poshtë, të themi, 20% për të blerë shtëpinë tuaj të re , të uleni më pak dhe të merrni një shumë më të lartë të hipotekës. Pastaj, kur shtëpia juaj përfundimisht shet, ju mund të përdorni të ardhurat për të paguar hipotekën. Jini të vetëdijshëm se shumë raporte më të larta të kredisë ndaj vlerës kanë norma më të larta interesi.
- Huazoni pagesën poshtë nga një i afërm. Disa blerës në shtëpi prekni bankën e mamasë dhe të babait kur lind një emergjencë. Unë nuk e di nëse blerja e një shtëpie të re përbën një emergjencë në familjen tuaj, por në disa familje, ai bën. Ndoshta Uncle Joe do t'ju japë këtë trashëgimi herët? Nuk mund të dëmtojë të hetojë.
- Hiqeni kontigjentin tuaj të shitjes dhe shpresoj për të mirën. Unë e di atë që mund të mendoni tani: "A është ajo pirja e duhanit?" Por nëse besoni se shtëpia juaj përfundimisht do të shesë, disa blerës zgjedhin këtë opsion.
Rreziku i poshtëm i linjës për heqjen e kontingjentit të shitjes
Para se të hiqni një kontingjent shitje, rishikoni kontratën tuaj të blerjes me një avokat dhe merrni këshilla ligjore për të përcaktuar të drejtat tuaja sipas kontratës. Kontratat e blerjes në Kaliforni, për shembull, tregojnë qartë se depozitimi i parave të gatshme të tua është në rrezik nëse ke vonesë në kontratë.
Sa keni vendosur? $ 1,000? $ 5,000? $ 10.000? Nëse mund të jetoni me humbjen e kësaj shume duke marrë një rrezik që shtëpia juaj do të shesë, mund të jetë e vlefshme për ju. Përndryshe, përpiquni ta mbani situatën e paparashikuar.
Dëshmi e fondeve për t'u mbyllur
Kur një kontingjent është larguar, shitësit shpesh kërkojnë dëshmi të fondeve për t'u mbyllur. Kjo parandalon blerësit nga heqja arbitrare e një kontingjenti pa një qëllim aktual për të mbyllur (jo se ju jeni duke menduar atë). Nëse një i afërm ka fonde, zakonisht një letër dhuratë nga relacioni dhe kopja e pasqyrave bankare ose llogarive të stoqeve është e mjaftueshme për të kënaqur huadhënësin dhe shitësin tuaj.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.