Një lexues pyet: «Burri im thotë se duhet të marrim me qira një negociator të shkurtër të shitjes, por ai nuk i pëlqen agjentët e pasurive të paluajtshme, por thotë se ata janë të gjithë jashtë për t'ju marrë një miku ynë i referohet një agjenti që duket se bën një shumë e shitjeve të shkurtra , por burri im nuk i pëlqen asaj, ai mendon se është e pandershme, por ai mendon se të gjithë agjentët janë të pandershëm, duket e aftë, e zgjuar dhe e ndershme për mua. shitja e tij e shkurtër, dua që shitja jonë e shkurtër të miratohet , por unë jam i shqetësuar se qëndrimi i burrit tim po na mban mbrapa. Si mund të marrim me qira një negociator të shkurtër të shitjes i cili do të kalojë testin e burrit tim? "
Përgjigje: Përgjigjja e trishtuar është se burri juaj nuk ka gjasa të miratojë ndonjë negociator të shkurtër të shitjes që merrni, ndoshta sepse burri juaj duket se ka zhvilluar një paragjykim të ndërtuar. Një pjesë e saj ka të ngjarë të bazohet në injorancën, por pjesa ndoshta është e mbuluar me të vërtetën.
Disa agjentë janë, siç e thotë ai, për t'ju marrë. Por ju në përgjithësi nuk i gjeni këto lloje të agjentëve në biznesin e shitjes së shkurtër që operojnë shumë pak si një negociator i shkurtër i shitjes. Çuditërisht, jo të gjithë negociatorët e shkurtër të shitjes janë të barabartë. Për më tepër, jo të gjithë negociatorët e shkurtër të shitjes janë agjentë të pasurive të patundshme .
Çfarë është një negociator i shkurtër i shitjes?
Negociatori i shkurtër i shitjes nganjëherë është një emërtim i gabuar. Kjo për shkak se shumë të ashtuquajtur negociatorë të shkurtër negociues nuk negociojnë. Ata nuk luftojnë për shitësin. Ata paraqesin shkresa dhe pranojnë dokumentet prapa. Ata nuk janë zgjidhës problemesh. Një negociator i shkurtër i shitjes është një problem solver, një person që punon në emër të shitësit për të arritur një marrëveshje shitjeje të shkurtër me bankën.
Një negociator i shkurtër i shitjes përfaqëson shitësin, jo bankën. Një pjesë e problemit që lidhet me negociatorët me shitje të shkurtër shpesh janë individët që punësojnë negociatorin, nuk janë të sigurt nëse negociatori i përfaqëson ata ose përfaqëson bankën. Në asnjë moment nuk është negociatori ndonjëherë një përfaqësues i bankës nëse shitësi nuk ka negociator të shkurtër të shitjes.
Ndonjëherë, shitësit janë nën përshtypjen se nuk kanë nevojë për një negociator të shkurtër të shitjes. Ata mendojnë se mund të negociojnë shitjen e shkurtër me bankën, sepse banka do t'i ndihmojë ata që ta negociojnë atë. Ky lloj i të menduarit është sikur të kërkosh dhelpra për të ndihmuar një roje në shtëpinë e pulës. Banka nuk është në anën e shitësit. Në fakt, krejt e kundërta.
Qëllimi i bankës është që të maksimizohet kthimi me shpenzimet e kujtdo që nuk është e veta. Mund të jetë me shpenzimet e shitësit ose me shpenzimet e blerësit, por njësia që banka po mbron është vetë. Një negociator i shkurtër i shitjes duhet të ketë interesin më të mirë të shitësit në zemër gjatë gjithë kohës. Një negociator etik i shkurtër i shitjes kurrë nuk do ta shiste shitësin poshtë lumit për të bërë një dollar të shpejtë.
Është puna e negociatorit për të bindur bankën që të lejojë shitjen e shkurtër të ndodhë dhe për të minimizuar shpenzimet dhe dhimbjen e kokës tek shitësi. Rezultati më i mirë është një lirim total i përgjegjësisë për shitësin pa shpenzime jashtë xhepi për shitësin.
Llojet e Negociatorëve të Shitjes së Shkurtër
Negociatori më i mirë i shkurtër i shitjes është individi që përfaqëson drejtpërsëdrejti shitësin. Ky person mund ose nuk mund të paguhet një tarifë upfront. Në Kaliforni, për shembull, një person nuk mund të negociojë një shitje të shkurtër përveç nëse ai person është një avokat ose i licencuar për të shitur pasuri të paluajtshme.
Por kjo nuk ndalon crooks të përfaqësojnë veten si një negociator të shkurtër shitjes.
- Agjentët e pasurive të patundshme të cilët janë negociatorë të shkurtër shitje. Ju do të gjeni disa agjentë që negociojnë shitjen e shkurtër , por nuk e quajnë veten një negociator të shkurtër të shitjes. Ata nuk e përdorin termin sepse kanë frikë se do të paditen për ushtrimin e ligjit. Ekziston një linjë e hollë në mes të praktikimit të ligjit dhe negocimit të një shitjeje të shkurtër, kështu që agjentët e shitjes së shkurtër ndjekin me kujdes.
Një negociator me reputacion të shkurtër të shitjes i cili është agjent i licencuar i patundshmërisë gjithmonë do të këshillojë klientin për të marrë këshilla ligjore dhe tatimore. Negociatori do ta mbajë klientin të informuar për procesin e shkurtër të shitjes dhe nuk do të marrë asnjë vendim pa u konsultuar me klientin. Për shembull, unë trajtoj në mënyrë rutinore negociatat e mia sepse nuk i besoj askujt tjetër të bëjë pikërisht atë mënyrë që unë do ta bëja. Por ky lloj i të menduarit kufizon numrin e klientëve që unë mund të ndihmoj.
- Negociatorë të shkurtër që janë avokatë. Problemi me disa avokatë që merren me negocimet e shitjeve të shkurtra është që të bëjë një vëllim biznesi, ndonjëherë avokatët duhet të dorëzojnë përpunimin e përditshëm tek nëpunësit ligjorë ose paralegalët. Këta njerëz janë shkrimtarë letrash. Cila është e mirë nëse ai person nuk ka një sfond të pasurive të patundshme ose është e pakëndshme duke u përpjekur të shpjegojë dokumentet e pasurive të paluajtshme por duhet të negociojë me bankat.
Para se të punësoni një avokat për të negociuar shitjen tuaj të shkurtër, pyete avokatin nëse ai ose ajo do të negociojë personalisht shitjen e shkurtër ose nëse negociatat i dorëzohen fillimisht një punonjësi. Në përgjithësi, një avokat do të paguajë një tarifë up-front për negociata të shitjes së shkurtër.
- Negociatorë të shkurtër që janë palë të treta. Çfarë është negociatori i palës së tretë? Është një person që nuk përfaqëson shitësin. Ky negociator i palës së tretë mund të jetë një tjetër agjent në kompaninë e agjentit ose mund të jetë një person i cili nuk është i licencuar. Gjëja e parë për të gjetur është nëse negociatori i palës së tretë ka një licencë të pasurive të patundshme.
Personalisht, besoj se sa më larg një person është nga transaksioni, aq më pak gjasa që personi do të jetë i suksesshëm. Arsyeja është që negociatorët e palëve të treta në përgjithësi nuk e njohin shitësin, nuk kanë folur kurrë me shitësin dhe nuk janë aq të aftë sa një negociator që e njeh shitësin. Disa negociatorë të palëve të treta do të përpiqen të ngarkojnë blerësin për negociata. Blerësit nuk duhet të paguajnë tarifën e bisedimeve të palëve të treta.
SUGJERIM: Çdo herë në praktikë, unë drejtoj një klient që fsheh me sukses paragjykime. Nëse kuptoj se një klient nuk më beson për ndonjë arsye të pajustifikuar - dhe nuk ka arsye të justifikueshme - unë bie përfaqësimin. Pa besim, nuk ka marrëdhënie fiduciare . Pa një marrëdhënie fiduciare, nuk do të kisha bazë për përfaqësim. Agjentët nuk duhet të punojnë për klientët të cilët nuk u besojnë atyre dhe, gjithashtu, klientët nuk duhet të punësojnë agjentë që nuk i besojnë.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.