Si një shitje e shkurtër trajtohet nga fillimi në fund
Procesi i shkurtër i shitjes është ende një mister për shumë njerëz, madje edhe pas të gjitha këtyre viteve, kështu që nuk ka asnjë shkak për alarmim nëse nuk e dini saktësisht se si funksionon procesi i shkurtër i shitjes. Shumë agjentë të blerësit janë të hutuar; blerësit e hutuar janë në kërkim të drejtimit, dhe jo çdo agjent i shkurtër i listës së shitjes e di se si të bëjë një shitje të shkurtër . Ju do të shpresonit që njerëzit që janë në biznesin e pasurisë së patundshme do të kishin mësuar një ose dy gjëra rreth procesit të shkurtër të shitjes, por për fat të keq, shitjet e shkurtra nuk janë kupa e çajit të të gjithëve.
Bazat e një shitjeje të shkurtër
Bankat japin shitje të shkurtra për 2 arsye themelore: shitësi ka një vështirësi dhe nuk ka kapital të mjaftueshëm në shtëpi për të paguar hipotekën pas pagimit të kostove të shitjes.
Disa shembuj të vështirësive janë:
- Papunësia / të ardhurat e reduktuara
- divorc
- Emergjenca mjekësore
- Transferimi i punës jashtë qytetit
- falimentim
- vdekje
Shitësi do të duhet të përgatisë një paketë financiare për t'u dorëzuar në bankën e shitjes së shkurtër. Secila bankë ka udhëzimet e saj, por - me përjashtim të Wachovia, e cila është shitja më e mirë e shkurtër në botë - procedura bazë është e ngjashme nga banka në bankë. Pakoja e shkurtër e shitjes së shitësit ka të ngjarë të përbëhet nga:
- Letër autorizimi, që lejon agjentin tuaj të flasë në bankë.
- Deklarata paraprake e mbylljes
- Deklarata financiare e përfunduar ose RMA
- Letrën e fatkeqësisë së shitësit
- 2 vjet kthim tatimor
- 2 vjet W-2s
- 30 ditë stubs pagave
- Dy muajt e fundit të pasqyrave bankare
- Analiza krahasuese e tregut ose lista e shitjeve të krahasueshme të kohëve të fundit
Shkrimi i Ofertës së Shitjes së Shkurtër dhe Dorëzimi në Bankë
Para se një blerës të shkruajë një ofertë të shkurtër shitjeje , një blerës duhet të kërkojë agjentin e tij ose të saj për një listë të shitjeve të krahasueshme . Bankat nuk janë në biznesin e lirimit të detyrimeve të hipotekës në çmimet e pjesës së sipërme. Banka do të dëshirojë të marrë diçka të afërt me vlerën e tregut.
Çmimi i shkurtër i shitjes mund të ketë pak ndikim në vlerën e tregut dhe, në fakt, mund të çmohet nën shitjet e krahasueshme për të inkurajuar oferta të shumëfishta .
Disa shitje të shkurtra mund të fillojnë përpara një oferte, por më së shumti banka do të fillojë procedurën pas marrjes së një oferte të pranuar të blerjes. Pasi shitësi të pranojë ofertën, agjenti i listimit do t'i dërgojë bankat në vijim:
- Marrëveshja e listimit
- Oferta e ekzekutuar e blerjes
- Letra paraprake e blerësit, kopja e kontrollit të parave të gatshme dhe provave të fondeve
- Paketa e shitjes së shkurtër të shitësit
Nëse paketa është e paplotë, procesi i shkurtër i shitjes do të shtyhet. Në këtë rast, banka mund të copëtojë paketën. Disa punonjës të bankës shfaqin pak durim për kufijtë e gabimit.
Procesi i Shitjes së Shkurtër në Bankë
Blerësit mund të presin një kohë shumë të gjatë për të marrë një përgjigje nga banka. Është e domosdoshme që agjenti i listës të regjistrojë rregullisht bankën dhe të mbajë shënime të kujdesshme për procesin e shkurtër të shitjes. Blerësit mund të lodhen aq shumë sa të presin miratimin e shitjes së shkurtër që ata të ndjejnë nevojën për të kërcënuar të anulojnë nëse nuk marrin një përgjigje brenda një periudhe të caktuar kohore.
Ky lloj qëndrimi është vetë-mposhtur dhe nuk do të përshpejtojë procesin e shkurtër të shitjes. Nëse blerësit janë lloji me pak durim, ndoshta një shitje e shkurtër nuk është alternativa më e mirë për ta.
Për më tepër, një agjent i blerësit nuk lejohet të flasë me huadhënësin pa autorizim, kështu që mos kërkoni që agjenti juaj ta telefonojë bankën. Nuk do të funksionojë.
Më poshtë është një proces tipik i shkurtër i shitjes në bankë:
- Banka pranon marrjen e dosjes. Kjo mund të zgjasë 10 ditë deri në një muaj.
- Është caktuar një ndërmjetës. Kjo mund të zgjasë 2 ose 3 deri në 30 ditë.
- Një BPO është urdhëruar. Banka ndoshta do të refuzojë të ndajë rezultatet e BPO.
- Mund të caktohet një ndërmjetësues i dytë. Kjo mund të zgjasë edhe 30 ditë.
- Dosja dërgohet për shqyrtim bazuar në PSA . Kjo mund të zgjasë 2 javë deri në 30 ditë.
- Banka pastaj mund të kërkojë që të gjitha palët të nënshkruajnë një kontratë me afat të shkurtër .
- Banka lëshon një letër të miratimit të shitjes së shkurtër .
- Blerësi anulon.
I hodha në atë rresht të fundit, sepse nganjëherë unë kam dashur të shes shitjet e mia Sacramento shkurtër 3 ose 4 herë para se një blerës shkopinj me transaksionin.
Blerësit zemërohen dhe mërziten sepse procesi i shitjes së shkurtër mund të jetë aq i gjatë sa që ndonjëherë anulojnë pa i thënë askujt, aq më pak agjentit të tyre. Disa shitje të shkurtra marrin miratimin në 2 deri në 8 javë. Të tjerët mund të marrin mesatarisht 90 deri në 120 ditë. Kohëzgjatja e shitjes së shkurtër në përgjithësi varet nga investitori, jo nga banka.
Një agjent i lartë i shitjes mund të ndihmojë në përshpejtimin e procesit të shitjes së shkurtër duke qëndruar në krye të dosjes dhe mbajtjen e llogarisë bankare. Kontrollimi në bankë së paku një herë ose dy herë në javë është imperativ. Njohja e sjelljes së negociatorëve jokompetentë dhe kërkimi i zëvendësimit është gjithashtu e nevojshme. Kurrë mos kini frikë të përshkallëzoni.
Kryqi gishtat tuaj negociatori dëshiron që dosja të mbarojë aq sa ju. Shpesh dorëzimi i paketave të plota paraprakisht mund të ndihmojë në përshpejtimin e procesit.
Këshillë: Pjesa më e madhe e kohës, agjenti i listimit do të ketë një ide se kur miratim do të vijë pasi dosja të dërgohet për shqyrtim përfundimtar. Në atë pikë, blerësit mund të duan të fillojnë procesin e kredisë në mënyrë që ata të kenë një fillim të kokës në rast se banka lejon vetëm 2 javë për t'u mbyllur.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.