Disa shitës të shitjeve të shkurtra nuk marrin një lëshim të përgjegjësisë
Kur një huadhënës bie dakord të bëjë një shitje të shkurtër, ai zakonisht vjen në këtë vendim sepse është më fitimprurëse për bankën që të bëjë shitjen e shkurtër sesa të përjashtojë.
Ajo mund ose nuk mund të kërkojë që shitësi të ketë një vështirësi financiare, por sigurisht që shtëpia është nënujore .
Në një shitje të shkurtër, banka bie dakord të lirojë kredinë në këmbim të marrjes së më pak se shuma që i detyrohet. Por kjo nuk do ta lirojë shitësin. Lëshimi i kredisë nga prona dhe lirimi i shitësit janë 2 gjëra të ndryshme. Nëse i detyroheni bankës $ 200,000, por shtëpia juaj është me vlerë 75,000 dollarë, banka mund të pranojë 75,000 dollarë dhe lirimin e kredisë. Megjithatë, pa lirimin e përgjegjësisë, mund të zbuloni disa vjet më vonë se banka po vjen pas jush dhe ju kërkon të paguani diferencën prej $ 125,000.
Lirimi i Përgjegjësisë dhe Letra e Aprovimit të Shitjes së Shkurtër
Letra e shkurtër e miratimit të shitjes mban çelësin. Kjo letër miratimesh shpjegon pikërisht atë që pret banka. Ai përcakton termat e mëposhtëm, ndër të tjera konsiderata:
- Çmimi i pranueshëm i shitjes
- Komisionet maksimale të lejueshme
- Shpenzimet maksimale të mbylljes
- Të ardhurat minimale neto
- Data e mbylljes
Jo çdo letër e miratimit të shitjes së shkurtër përmban një lirim të detyrimit. Në fakt, disa letra miratimi nuk adresojnë fare lirimin e përgjegjësisë. Avokatët thonë se nëse çështja nuk trajtohet, atëherë huadhënësi mund të mbajë të gjitha të drejtat që janë në dispozicion të huadhënësit sipas ligjit federal dhe / ose atij shtetëror për të ndjekur një gjykim të mungesës .
Mos nënshkruani kurrë një letër të miratimit të shitjes së shkurtër pa kërkuar një avokat për ta lexuar dhe për t'ju dhënë këshilla ligjore. Mos pyesni agjentin tuaj sepse nëse agjenti juaj nuk është avokat, ai agjent nuk është i licencuar për t'ju dhënë këshilla ligjore. Është kundër ligjit për një agjent të pasurive të patundshme që të japë këshilla ligjore.
Unë u them klientëve të mi se nëse e shoh se letra e shkurtër e miratimit të shitjes përmban një lirim të përgjegjësisë, unë nuk mund t'i këshilloj ata për këto. Unë u them atyre që të thërrasin një avokat. Nëse letra është e paqartë ose nuk shprehet në mënyrë specifike, unë do të sugjeroj që shitësi të kontaktojë me një avokat që të mundohet të marrë lirimin e përgjegjësisë. Në asnjë rrethanë nuk jap këshilla ligjore.
Unë nuk do të jetë i habitur për të dëgjuar e shitësit paraqitjen e padive kundër agjentëve të tyre të pasurive të patundshme, sepse ata agjentë i siguroi ata huadhënës nuk do të shkojë pas një gjykim mangësi. Edhe në Kaliforni, ku ne jemi me fat që kemi disa kredi jo-rekurs, kjo jo-rekurs zakonisht vlen për Foreclosures, jo për shitje të shkurtër. Me fjalë të tjera, një shitës i cili ka bërë një shitje të shkurtër në një hua për blerje të parave nuk ka asnjë garanci se një huadhënës i shkurtër i shitjes do t'i lirojë, përveç nëse huadhënësi në mënyrë specifike lëshon shitësin.
Ne kemi Seksionin 580e të Kodit Civil të Kalifornisë, shtoi 1 janar 2011, por kjo ende nuk është testuar në gjykatë dhe nuk zbatohet për financimin sekondar, as vitet e mëparshme.
Llojet e verbimit në Letrat e Aprovimit të Shitjes së Shkurtër që adresojnë Lirimin e Përgjegjësisë
Ndërsa unë nuk mund të ju jap çdo lloj të mundshme të lirimit të përgjegjësisë ose mos lirimin e përgjegjësisë në letrat e miratimit të shkurtër të shitjes, këtu janë disa shembuj. Disa nga këto deklarata e lirojnë shitësin, disa nuk ofrojnë asnjë lloj lirimi të përgjegjësisë.
- Me pranimin e bankës prej $ XXXXXX, banka do të lirojë barrën dhe do të ngarkojë borxhin e mbetur si një ekuilibër collectible.
- Banka ka miratuar një fitim të zbritur. Asgjë në këtë letër nuk do të interpretohet për të paragjykuar, për të hequr dorë, për të ndryshuar ose ndryshuar ndonjë nga të drejtat e bankës ose mjetet juridike ose në ekuitet në mbledhjen e të gjitha shumave të duhura.
- Banka lëshon miratimin e saj për të shitur pronën e subjektit e cila do të rezultojë në një fitim të shkurtër të hipotekës. . . dhe do të heqë dorë nga të drejtat e mungesës, nëse është e aplikueshme.
- Pas marrjes së kësaj pagese, ne do të raportojmë borxhin si "të paguar në mënyrë të plotë për më pak se bilanci i plotë" për të gjitha agjencitë e kreditit.
- Huamarrësi duhet të nënshkruajë pranimin e bashkangjitur në të gjitha kushtet e specifikuara në këtë aprovim dhe duhet të pranojë që banka mban të gjitha të drejtat e mungesës siç parashikohet nga shënimi, akti i besimit dhe / ose siguria dhe ligjet lokale dhe federale.
- Banka pranon të pranojë në fondet e certifikuara $ XXXXXX si pagesë në tërësi të kredisë, përveç kësaj, banka do të raportojë shumën e borxhit të falur në Shërbimin e Ardhurave të Brendshme.
- Banka mund të ndjekë një gjykim të mungesës për të ndryshëm në pagesën e marrë dhe bilancin total të paguar, përveç nëse nuk është rënë dakord ndryshe ose ndalohet me ligj nëse shitjet e shkurtra mbyllen në kredinë e përmendur më lart.
- Pas marrjes së fondeve banka do të lirojë barrën, dhe bilanci i mungesës do të raportohet si një pagesë jashtë bilancit collectible.
- Pas pranimit të shumës së rënë dakord, banka do të heqë dorë nga bilanci i mbetur i paguar për kredinë e përmendur më lart dhe lirimin nga huamarrësi nga detyrimet e mëtejshme në të, dhe të heqë dorë nga të gjitha të drejtat për të ndjekur gjykim ose mangësi të mëtejshme.
Nëse banka nuk do të ju japë lirimin e detyrimit, ju mund të keni nevojë të ofroni një kontribut të shitësit për të nxitur bankën që ta ofrojë atë. Ndonjëherë ju do të merrni një negociator që nuk e kupton politikën e bankës. Nëse ju mendoni se banka nuk ka të drejtë të ndjekë një gjykim të mungesës dhe banka refuzon të lirojë ju, mund t'ju duhet të përshkallëzoni skedarin tek një mbikëqyrës për të marrë lirimin. Por në qoftë se gjithçka tjetër dështon, bast juaj më e mirë është që të kërkoni një avokat për të marrë lirimin e përgjegjësisë për ju ose të paktën për të shpjeguar të drejtat tuaja ligjore në qoftë se një lirim i përgjegjësisë nuk mund të merret.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.