A keni menduar për dallimet midis bashkë-ops vs condos? Nuk je vetem. Megjithëse, mund të të befasojë që të mësoni se condos nuk u bë popullor deri në vitet 1960. Kur udhëzimet FHA më në fund lejuan financimin e condos, koncepti kompleks condo u ngrit. Para kësaj, pothuajse të gjitha ndërtesat që lejonin shumë pronarë të shumtë ishin bashkë-ops. Sot, ju do të gjeni shumicën e bashkë-ops ose ndërtesave të banimit kooperativë në qytete të mëdha metropolitane.
Njerëzit tentojnë të bashkojnë bashkëpunime me New York City, por gjithashtu mund të gjeni bashkëpunime në qytete të mëdha si San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit dhe Çikago, Tucson dhe Phoenix, duke përfshirë disa në Florida dhe të tjerë të spërkatur në të gjithë Bregun Lindor.
Çfarë është një bashkë-op?
Një kooperativë nuk është me të vërtetë pasuri e vërtetë. Pasuritë e paluajtshme janë tokë, së bashku me ndonjë përmirësim strukturor, duke përfshirë të drejtat nëntokësore dhe ajrore. Në vend të kësaj, një kooperativë është një korporatë. Kur një blerës blen një bashkëpunim, blerësi është duke blerë aksione në korporatë dhe një të drejtë për të zënë një njësi specifike. Një blerës bashkë-op nuk është duke blerë njësinë ose një pjesë të vetë ndërtesës.
Më tej, një blerës bashkëpunëtor mund ose nuk mund të jetë në gjendje të financojë blerjen e bashkëpunimit. Jo çdo bankë do të bëjë një kredi bashkëpunimi. Ndër bankat që do të bëjnë një hua bashkëpunimi, jo çdo bashkë-op kualifikohet si një ndërtesë e kualifikuar.
Blerësit duhet të kontrollojnë me huadhënësin e tyre për të gjetur nëse bashkëpunimi është në listën e miratuar.
Një blerës bashkë-op gjithashtu paguan një tarifë mujore për bashkëpunimin. Kjo tarifë përfshin një pjesë të proporcionit për pengun e ndërtesës, nëse ka; pagat e një portieri, stafi i mirëmbajtjes, ndoshta një mbikëqyrës i ndërtesës; sigurimi i strukturës; mirëmbajtjen e rregullt, mirëmbajtjen dhe pastrimin e zonave të përbashkëta, duke përfshirë taksat e pronës së patundshme.
Një pengesë e mundshme për një kooperativë, thonë kritikët, është fakti që një pronar shpesh paguan dy hipoteka. Ajo do të paguajë hipotekën e saj për kooperimin dhe pengun e ndërtesës për kooperativën, e cila gjithashtu mund të rifinancojë kredinë për të paguar për përmirësimet kapitale për ndërtesën.
Cili është një Condo?
Ndryshe nga një bashkëpunim, kur një blerës blen një condo, blerësi është duke blerë pasuri të paluajtshme. Blerësi zotëron hapësirën midis mureve, dyshemeve dhe tavaneve, përgjithësisht në mes të pikës. Njësia vlerësohet veças për qëllime tatimore dhe blerësi i paguan taksat drejtpërdrejt vlerësuesit të qarkut (ose përmes llogarisë së huadhënësit).
Një condo mund të financohet ndaras dhe prona është e siguruar me një vepër besimi ose peng, në varësi të ligjeve të shtetit. Dizajni strukturor i një condo është një njësi individuale, e cila mund të jetë një histori e vetme, histori të shumëfishta ose madje të shkëputura. Për shembull, kam një shtëpi të vetme familjare në Havai që është përcaktuar si condo, por është një strukturë e lirë, me oborrin e vet.
Blerësi i një condo gjithashtu, si një blerës bashkë-op, paguan pagesa mujore. Këto tarifa paguhen në shoqatën e pronarit të shtëpisë . Pagesat për HOA paguajnë për mirëmbajtjen e zonave të përbashkëta, të jashtme të ndërtesës, çatisë, sigurimit, menaxhimit të shoqatave dhe shpesh mund të përfshijnë disa nga shërbimet si psh. Uji dhe plehra.
Disa nga detyrimet HOA përfshijnë tarifat për një klub, objektet ushtrimore dhe një pishinë / spa.
Më shumë ndryshime mes një bashkë-op kundrejt një condominium
Në përgjithësi, një kooperativë shpesh është më e lirë për të blerë se sa një condo, që do të thotë se mund të kushtojë më shumë për të blerë një condo. Sidoqoftë, kompensimi është pagesa e paguar për një kooperativë mund të jetë më e lartë se pagesat e HOA të condos.
Një dallim i madh në mes të një bashkëpunimi kundrejt një condo është fakti që asnjë organizëm i ngrohtë me para nuk mund të blejë një bashkëpunim. Kooperativat qeverisen nga një bord drejtorësh, të përcaktuar nga aksionarët e kooperativës. Condos qeverisin edhe një bord të drejtorëve, por ato borde nuk i miratojnë blerësit. Bordi i kooperativës ka të drejtë të miratojë një blerës të ardhshëm. Ndërkohë që blerësi nuk mund të refuzohet për shkak të diskriminimit të përcaktuar nga ligji për strehimin e drejtë , blerësit duhet të kalojnë një kontroll të rreptë.
Disa bashkëpunëtorë nuk u lejojnë blerësve të huaj të blejnë një njësi. Shumë bashkëpunëtorë nuk lejojnë investitorë apo blerës të shtëpive të dyfishta, pasi preferojnë banorët e pronarëve. Bordet e kooperativave do të shqyrtojnë aplikimin e blerësit potencial, pasqyrën financiare, listën e aktiveve dhe pasiveve, raportin e kredisë, bilancet bankare, duke përfshirë një rishikim letrash rekomandimi nga miqtë dhe bashkëpunëtorët e biznesit, të përfunduar me një intervistë personale.
Ndërkohë që kjo procedurë mund të duket si një pushtim ekstrem i privatësisë, pronarët në një bashkëpunim do të miratojnë këtë proces sepse ato mund të jenë shumë selektive të njerëzve që jetojnë në ndërtesë. Kur një person blen një condo, nuk ka asnjë proces përzgjedhjeje të fqinjëve, në asnjë mënyrë për të parandaluar një bandë me zë të lartë metalesh vdekjeje për të marrë një lagje në vendin fqinj.
Nga ana tjetër, bordi bashkëpunues gjithashtu miraton çmimin e blerjes. Nëse çmimi është aq i ulët sa mund të ndikojë në vlerat e aksionerëve të tjerë, një bord bashkëpunues mund të refuzojë të miratojë shitjen. Një condo HOA nuk ka autoritet të tillë për të parandaluar një shitje.
Shumë komplekse condo kufizojnë numrin e qirave si një përqindje e njësive të përgjithshme. Përqindja në përgjithësi varion nga 80 përqind e pronarit të zënë në 50 përqind. Kjo ka për qëllim të parandalojë që kompleksi të kthehet në një kompleks apartamentesh dhe të ulë vlerat. Shumica e bashkë-ops nuk lejojnë nënqira dhe as qira.
Dikush mund të jetojë në një kompleks condo për vite dhe kurrë nuk e di fqinjët. Kjo nuk ka gjasa të ndodhë në një bashkë-op ku pronarët i njohin të gjithë dhe gjithçka rreth jush.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.