Mundohuni të mos humbni kontigjentin tuaj të kredisë
Kur blera shtëpia ime e parë që kërkoi financim institucional, unë bëra të sigurt që kontrata e blerjes përmbante një kontigjent të kredisë. Duke pasur një kontingjent kredie në kontratë do të thoshte nëse ndonjë gjë e vogël shkoi keq me blerjen e shtëpisë sime të re dhe për ndonjë arsye, çfarëdo arsye të çuditshme që huadhënësi nuk mund të bënte një hua për mua, atëherë do të lirohesha nga detyrimi im për të blerë Shtëpia.
Deri në atë pikë, të gjitha shtëpitë që kisha blerë ndonjëherë u blenë nëpërmjet financimit të pronarit .
Nuk kishte asnjë rast të papaguar të kredisë në një kontratë të hipotekës apo tokës së shitësit. Sapo të nënshkrova kontratën e blerjes, unë kam qenë shumë e nevojshme për të kaluar nëpër me shitjen e shtëpisë, me përjashtim të një kontigjenti të inspektimit. Gjithashtu nuk kishte asnjë rast të vlerësimit me financimin e pronarit.
Gjatë kohës së normave të ulëta të interesit, financimi i pronarëve bie në favor dhe pak njerëz, përveç kredisë së sfiduar, përpiqen të përdorin financimin e pronarëve për të blerë një shtëpi. Një përjashtim tjetër mund të jetë nëse vetë shtëpia nuk kualifikohet për financim, atëherë një shitës mund të konsiderojë financimin e pronarit. Por shumica e shitësve në tregjet normale të pasurive të patundshme preferojnë që një blerës të paguajë para ose të marrë një hua për të blerë një shtëpi.
Blerja e Kontratave me Kontigjentin e Huasë
Llojet e kontratave të blerjes të përdorura në Shtetet e Bashkuara ndryshojnë nga një shtet në tjetrin, por shumica e tyre do të lejojnë një periudhë të paparashikuar të huasë. Përveç kontingjentit të huasë, për shembull, marrëveshja për blerjen e banesave siç janë ato të përdorura në Kaliforni, mund të përmbajë edhe një kontingjent vlerësimi, i cili është i ndarë nga kontigjenti i kredisë.
Kontratat e blerjes në përgjithësi ofrojnë një numër të caktuar ditëve nga mungesa e kontratës për të marrë siguri se kredia është miratuar dhe blerësi do të lejohet të përdorë financimin. Kjo periudhë kohore mund të shkojë nga 7 në 30 ditë, me shumë periudha të shtyrë drejt markës 3- deri në 4 javë. Kjo është arsyeja pse është e rëndësishme për një blerës në shtëpi që të dorëzojë të gjitha dokumentet e huasë që një oficer i kredisë kërkon sa më shpejt që të jetë e mundur.
Çdo vonesë në paraqitjen e dokumenteve financiare të kërkuara mund të shkaktojë vonesë në miratimin përfundimtar të kredisë.
Kur mbaron kontigjenti i kredisë
Në disa shtete, sapo skadon periudha e paparashikuar e kredisë, blerësi është jashtë afatit. Nëse kredia e blerësit nuk është miratuar gjatë asaj periudhe kohore, kjo është shumë e keqe. Blerësi mund të kërkojë një zgjatje, por shitësit nuk janë gjithmonë të detyruar ta lejojnë atë. SUGJERIM: Mos bëni gabim të mendoni se keni gjithë kohën në botë për t'i dhënë kopjet e huadhënësit tuaj të kthimeve tatimore dhe për të siguruar të gjithë informacionin tuaj bankar, sepse ora po kalon shpesh.
Në shtete të tjera të tilla si Kalifornia, ku kontratat e blerjes kanë prirje të favorizojnë blerësin, nëse blerësi nuk e heq kontigjentin e kredisë në ditën e fundit, shitësi mund të marrë hapa për të anuluar kontratën pas lëshimit të njoftimit për kryerjen . Nëse shitësi nuk merr ndonjë hap ligjor për të zbatuar periudhën e paparashikuar, mbetet. Nuk është ide e mirë të shpresosh që shitësi në Kaliforni të heq dorë nga kontigjenti i kredisë, sepse shumica e shitësve përfaqësohen nga agjentë të listës, të cilët do t'i kujtojnë të drejtat e tyre sipas kontratës.
Shpesh fitoj shumë rezistencë nga agjentët e blerësit kur si agjent i listës kërkoj lirimin e kontingjentit të kredisë nga blerësi.
Ata kërkojnë më shumë kohë ose, në disa raste, ata e hedhin atë krejtësisht për shkak se, për çfarëdo arsye, ndoshta ata nuk ndihen sikur i shtyjnë blerësit e tyre që t'i përmbahen kontratës. Nëse blerësit kanë nevojë për më shumë kohë, megjithatë, nuk na lejohet të japim verbalin tonë sepse kontratat e Kalifornisë lejojnë një blerës të paraqesë vetëm një kërkesë zyrtare me shkrim për më shumë kohë. Të gjitha kontratat dhe marrëveshjet duhet të jenë me shkrim për mbrojtjen e secilit.
Çfarë ndodh nëse nënvlerësimi mohon huanë?
Pyetja që shpesh lind është se çfarë mund të ndodhë me një blerës i cili nuk është aprovuar për një hua, por ka lëshuar kontigjentin e kredisë ose për çfarëdo arsye ka humbur mbrojtjen e kontingjentit të kredisë në kontratën e blerjes. Mund një shitës padisë blerësin? A do të humbasë blerësi depozitën e saj të mirë parash? Çfarë është në rrezik?
Faktori i rrezikut dhe pasojat ndryshojnë nga shteti në shtet.
Shumë mund të shkojnë keq në nënshkrimin . Blerësit shtëpiakë që mendojnë se janë të aprovuar për një hua, sepse huadhënësi i ka dhënë një letër para miratimit bazuar në një aplikim për kredi më vonë mund të zbulojë se nënshkrimi nuk do të miratojë kredinë. Në të vërtetë nuk ka gjëra të tilla si kreditë hipotekare të dështuara. Shumë arsye ekzistojnë për nënshkrimin e refuzimit të kredisë. Ata blerës në shtëpi që kanë një kontingjent kredie zakonisht mund të anulojnë kontratën dhe të marrin një rimbursim të depozitës së tyre të parave të gatshme.
Nëse blerësit në shtëpi nuk mund të marrin një hua për shkak të kontigjentit të vlerësimit, sepse vlerësimi erdhi në nivele të ulëta dhe shitësi nuk do të ulë çmimin e blerjes, kjo zakonisht është arsye për të anuluar. Por, për t'u mbrojtur plotësisht në këto rrethana, duhet të keni një kontigjent kredie dhe një kontigjent vlerësimi në vend. Sigurohuni që të flisni me agjentin tuaj të patundshmërisë përpara se të nënshkruani një kontratë blerjeje për të kuptuar qartë se si funksionon një kontigjent kredie në shtetin tuaj.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California