Mbyllja kur vlerësimi vjen në të ulët
A jeni i shqetësuar për marrjen e një vlerësimi të ulët apo a ka përfunduar vlerësimi juaj me një vlerë më të vogël se sa prisni? Më vjen keq që kjo ka ndodhur me ju. Në tregjet e shitësve, situata e ofertës së shumëfishtë shpesh çon çmimin e blerjes më të lartë se çdo shitje e krahasueshme në zonë; cila është arsyeja pse në ato raste shumë shitës shqetësohen vlerësimet do të vijnë në të ulët. Në tregjet e blerësit , kur çmimet janë të buta ose në rënie, shitësit janë gjithashtu të shqetësuar se vlerësimi do të jetë një vlerësim i ulët.
Vlerësime të ulëta mund të ndodhin në çdo treg, edhe pse: të nxehtë, të ftohtë ose neutral .
Pse ndodhin vlerësime të ulëta?
Shoqata Kombëtare e Realtors raporton në anketën mujore të Indeksit të Besimit të REALTOR për shitjet midis nëntorit 2016 dhe janarit 2017, 22% e të anketuarve u ballafaquan me çështje të vlerësimit. Në anketimin e NAR-it të Iniciatorëve të Hipotekës, 55% e të anketuarve për atë periudhë raportuan çështje të vlerësimit.
Ka një numër arsyesh pse shtëpitë nuk vlerësojnë me çmimin e shitjes dhe vlerësimet vijnë në nivele të ulëta. Këtu janë disa:
- Çmimet e fryra artificiale që rezultojnë nga oferta të shumëfishta .
- Vleresimi i vlerave te tregut per shkak te blerjeve me pak blerje ndermjet nje inventari me te madh te shtepive.
- Fallout nga një bollëk të foreclosure ose shitje të shkurtër në lagje, sidomos kur nuk ekzistojnë shitje të tjera të krahasueshme .
- Vlerësimi i pasaktë nga siguruesi .
- Overpricing nga shitësi.
- Vlerësues i papërvojë që nuk kupton ndikimet lokale në vlerë.
- Rritja e vlerave të tregut për shkak të inventarit të kufizuar dhe pak comps.
- Vlerësuesi nuk përfillte të dhënat e shitjes në pritje, të cilat mund të pasqyronin shitje më të larta krahasuese kur mbylleshin, ose vlerësuesi përzgjodhi shitje të krahasueshme nga lagjet e gabuara.
- Blerësi merr para nga shitësi, duke shkaktuar huadhënësin të besojë se çmimi ka qenë i fryrë.
Një faktor që nuk hyn në lojë është nëse huadhënësi dëshiron të bëjë huanë. Huadhënësit duan të japin hua, dhe huadhënësve u ndalohet të redlinohet .
Zgjidhje për vlerësime të ulëta
Mos u frikësoni nëse vlerësimi vjen në nivele të ulëta. Është e vështirë të mbetet e qetë kur të duket se shitja në pritje do të bjerë, por të dyja palët kanë mundësi:
- Blerësi mund të bëjë dallimin në të holla.
Huadhënësi kujdeset për vlerësimin vetëm në masën që ndikon në raportin e kredisë me vlerën . Një vlerësim i ulët nuk do të thotë se huadhënësi nuk do të japë. Kjo do të thotë se huadhënësi do të bëjë një hua bazuar në raportin e rënë dakord në kontratë në vlerën e vlerësuar. Ndonjëherë huadhënësi i blerësit nuk do të lejojë blerësin të japë hua për diferencën dhe, në këtë rast, blerësi duhet të paguajë disa nga kostot e mbylljes së shitësit.
- Shitësi mund të ulë çmimin.
Nëse shtëpia ishte mbiçmuese ose vlera u fryrë, shpesh kjo është zgjidhja më e mirë. Kjo e bën blerësin të lumtur dhe huadhënësi është i kënaqur. Nuk ka asnjë garanci se nëse blerësi largohet, shitësi nuk do të marrë një vlerësim të ulët nga huadhënësi i blerësit të dytë, për të mos përmendur kohën dhe vështirësitë që duhet për të shitur pronën përsëri. Ndonjëherë një zog në dorë është më e mira.
- Shitësi mund të ofrojë për të kryer një hipotekë të dytë për dallimin.
Nëse blerësi me të vërtetë dëshiron shtëpinë, por nuk mund të dalë me diferencën në para të gatshme, pagesat ose pagesa me shumë të madhe në një datë të mëvonshme tek shitësi është një opsion. Pas ruajtjes mbyllet, shitësit shpesh mbajnë të drejtën për të zbritur hipotekën e dytë , ta shesin atë për më pak se vlera nominale për një investitor.
- Rendit një vlerësim të dytë.
Së pari, nëse kredia juaj është një kredi FHA, kërkoni huadhënësin për një listë të vlerësuesve të aprovuar. Ose shitësi ose blerësi mund të paguajnë për vlerësimin e dytë. Ndonjëherë vlerësimi i dytë do të vijë më i lartë se i pari, veçanërisht nëse vlerësuesi i parë ishte i papërvojë ose bënte gabime.
Nëse kredia juaj është një hua konvencionale , atëherë ajo i nënshtrohet rregullave të Kodit të Sjelljes së Vlerësimit të Shtëpisë (HVCC). Barb Torres, një vlerësues i lartë i akredituar, thotë: "Sapo palët të gjejnë një vlerësues që po vjen, i cili nuk është i njohur me tregun lokal, ata kanë çdo të drejtë të kontaktojnë huadhënësin (mundësisht me shkrim) të kërkojnë që një vlerësues lokal të përdoret . "
- Furnizoni një listë të shitjeve të krahasueshme .
Kërkojuni agjentëve të përfshirë që të bashkojnë një listë të shitjeve të krahasueshme të kohëve të fundit që justifikojnë çmimin e shitjes të dakorduar. Dorëzoni atë listë tek siguruesi dhe kërkoni një rishikim të vlerësimit. Mundohuni të përdorni comps më afër pronës së subjektit sesa comps përdorur nga appraiser.
- Gjithashtu, kërkoni nga agjentët që të thërrasin agjentët e listimit të shitjeve në pritje për të provuar çmimin aktual të shitjes së atyre pronave. Agjentët e listimit nuk duhet të zbulojnë çmimin e shitjes, por shumë janë të lumtur për të ndihmuar, sepse ata mund të gjejnë veten në të njëjtën situatë. Ju gjithmonë mund të pyesni nëse agjenti mendon se çmimi juaj do të vlerësojë nëse agjenti refuzon të zbulojë çmimin në pritje.
Kompromis mbi vlerën. Ndonjëherë shitësit do të tërhiqen pak nga blerësi duke paguar të gjithë diferencën dhe do të vendosen diku në mes të një kontributi të plotë të parave dhe plotësisht uljen e çmimit. Lidhur me një ndryshim të thotë, $ 10,000, një shitës mund të pranojë të pranojë 5,000 dollarë në para të gatshme dhe të ulë çmimin me 5,000 dollarë.
- Kërkojini shitësit të paguajë për një vlerësim të pavarur. Nëse blerësi po ulte 20%, për shembull, blerësi mund të kalojë në një program kredie prej 10% dhe të përdorë atë para të sapo-liruar për të negociuar një pagesë më të lartë në para ndaj shitësit.
- Anuloni transaksionin.
Shumë kontrata të blerjes përmbajnë një kontingjent kredie . Nëse vlerësimi vjen në nivele të ulëta, blerësi nuk kualifikohet për të blerë pronën sipas kushteve të dakorduara në kontratë. Një kontigjent i shkruar me shkrim duhet t'i lejojë blerësit të anulojë kontratën dhe të kërkojë nga shitësi që të lirojë depozitën e holla të blerësit .
Gjithashtu, shitësi mund të shesë më shumë, duke e kthyer shtëpinë në treg dhe duke kërkuar një blerës të ri. Për sa kohë që vlerësimi i ulët nuk ishte FHA, vlerësimi i ri mund të jetë shumë i ndryshëm. Vlerësimet FHA janë caktuar një numër të rastit kështu që nëse blerësi i parë ishte FHA dhe blerësi i dytë ishte FHA, vlerësimi i njëjtë do të përdoret.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.