Duke e kthyer shtëpinë tuaj në një qira mund të lejojë një humbje tatimore
Nga Julian Block, Prokurori
Shumica e njerëzve do të ju tregojnë se shkrimi i humbjeve në shtëpi në një shitje të banimit personal është e pamundur ose nuk lejohet, por ato do të ishin të pasakta. Në përgjithësi, Kodi Tatimor IRS ndalon çdo zbritje për një humbje në shitjen e një banese kryesore. Megjithatë, ajo autorizon disa përjashtime për shkrimin e humbjeve në shtëpi në një vendbanim personal.
Për shembull, ligji lejon një zbritje për një humbje nga shitja e një banese personale që është konvertuar në pronë me qira.
Por kufizon shumën e shlyerjes. Asnjë zbritje për asnjë rënie në vlerë para se të filloni të merrni me qira.
Pika fillestare është baza e rregulluar e pronës (1) në kohën e konvertimit ose (2) vlera e drejtë e tregut në kohën e konvertimit, cilado që është më e ulët. Pasi të keni vendosur pjesën më të ulët të (1) ose (2), rritni atë shumë për të pasqyruar përmirësimet kapitale të periudhës së qirasë që rrisin vlerën e saj. Tjetra, zbritni zbritjet për periudhën e qirasë për amortizimin. Ajo që më në fund arrin është baza e rregulluar e pronës në kohën e shitjes. Kur shitet, kapaku në zbritjen e humbjes është shuma me të cilën baza në kohën e shitjes tejkalon çmimin e shitjes.
Në një treg të pasurive të patundshme, baza e rregulluar e pronës në kohën e shitjes mund të jetë shumë më e ulët sesa kostoja e saj origjinale. Si rregull i përgjithshëm, baza fillon si kosto origjinale, duke përfshirë çdo borxh të supozuar si një hipotekë e parë ose e dytë, plus rregullimet lart ose poshtë.
Rregullo lart për të pasqyruar shpenzimet për shpenzime të caktuara ose mbyllje të lidhura me blerjen siç janë tarifat ligjore dhe / ose përmirësimet. Përshtatur poshtë për shumën e fitimit nga shitja para 7 majit 1997, të një shtëpie në pronësi të mëparshme për të cilën shtyhet tatimi. Të gjitha këto rregullime të kostos origjinale rezultojnë në bazën tuaj të rregulluar.
Një shembull: Në vitin 2001, blini qëndrimin tuaj të parë personal për $ 200,000. Në vitin 2003, ju largoheni nga shtëpia dhe merrni me qira atë. Në atë kohë, ju përcaktoni se vlera e drejtë e saj e tregut është $ 180,000. Më pas, ju merrni zbritjet e zhvlerësimit prej $ 20,000 dhe shitni pronën për $ 150,000.
Ju mund të mendoni se humbja juaj është $ 50,000 - diferenca midis kostos origjinale prej $ 200,000 dhe çmimit të shitjes prej $ 150,000. Por IRS kufizon humbjen tuaj në vetëm 10,000 dollarë - shuma me të cilën baza e rregulluar prej $ 160,000 në kohën e shitjes (vlera e drejtë e tregut prej $ 180,000 në kohën e konvertimit minus amortizimin e periudhës së qirasë prej $ 20,000) tejkalon shitjet prej 150,000 $ çmimi.
Kur periudha e qirasë është për më pak se një vit, IRS mund të pretendojë se një humbje duhet të mos lejohet me arsyetimin se shndërrimi i shitësit të banesës në pronë me qira ishte vetëm i përkohshëm, jo i përhershëm. Udhëzimet e saj për shitësit në shtëpi paralajmërojnë se "ju nuk keni ndryshuar shtëpinë tuaj në pronën me qira nëse përkohësisht keni marrë me qira shtëpinë tuaj të vjetër para se ta shisni atë". Megjithatë, udhëzimet për atë që është e përkohshme dhe ajo që është e përhershme nuk janë aspak fjalë e fundit. Ata thjesht pasqyrojnë pozitën zyrtare të IRS në një çështje dhe nuk janë të detyrueshme për gjykatat.
As sipas udhëzimeve, IRS-ja nuk do të konsiderojë një vendbanim personal për t'u konvertuar në pronën me qira "nëse vendosni shtëpinë tuaj me një agjent pronash të patundshme për qira ose shitje dhe nuk është marrë me qira". Përkthimi: Duhet të marrësh me qira në shtëpi përpara se të marrësh një zbritje humbjeje. Kjo kufizim është mbështetur nga gjykatat.
Nëse keni dyshime, gjithmonë kontrolloni me një kontabilist profesionist tatimor ose CPA para se të kërkoni humbje në shtëpi në një vendbanim personal. Gjithashtu, kontrolloni me IRS për t'u siguruar se jeni në përputhje me ligjet e reja tatimore, të cilat ndryshojnë çdo vit. Taksat e pronës në disa shtete të tilla si Kalifornia tani janë të kufizuara në një zbritje maksimale prej $ 10,000 sipas ligjit tatimor Trump 2018.
Julian Block është një ekspert i taksave nga Larchmont, Nju Jork.
Redaktuar nga Elizabeth Weintraub, Ekspert i Blerjes në Shtëpi.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.