Pyetje: A duhet të bëjmë një rimbursim HARP ose shitje të shkurtër Faqja jonë nënujore?
Një lexues pyet: "Burri dhe unë po përpiqemi të kuptojmë nëse duhet të përpiqemi ta shesim shtëpinë tonë si një shitje të shkurtër ose të mbështetemi në të dhe të aplikojmë për programin e qeverisë HARP refinance.Agjenti ynë i pasurive të patundshme po na thotë të shesim, por ne na pëlqen ideja e reduktimit të pagesave tona të hipotekës. Ne kemi borxh pothuajse $ 300,000 dhe ndërsa vlera e shtëpisë sonë është rreth $ 165,000, djaloshi ynë i hipotekës thotë se ne mund të kursejmë $ 635 në muaj nëse kualifikohesh për një refinance HARP. A duhet të bëjmë një refinance HARP apo shitje të shkurtër ? "
Përgjigje: Nëse një pronar i shtëpive duhet të shesë të shkurtër kundrejt një refinance HARP nuk është se prerë dhe të thatë. Sigurisht, në shumicën e rasteve, logjika do të diktonte që një pronar shtëpie ndoshta është më i mirë në dy vjet pas një shitje të shkurtër se pas një refinance HARP, por ka shumë gjëra për t'u marrë në konsideratë përpara se të merret vendimi.
Së pari dhe më kryesorja është nëse do të kualifikoheni për secilin program. Shumë banka të shitjes së shkurtër kanë liruar kërkesat për një shitje të shkurtër dhe jo çdo huadhënës kërkon një vështirësi financiare, veçanërisht pas vitit 2012. Megjithatë, nëse banka juaj kërkon një vështirësi financiare dhe nuk mund të dokumentoni vështirësi, atëherë nuk mund të kualifikoheni për një shitje të shkurtër në të gjitha. Cili do ta bënte pyetjen një pikëpyetje, apo jo?
Pra, gjëja e parë që ju sugjeroj të bëni është të bisedoni me një agjent shitjeje të shkurtër për të kuptuar nëse do të kualifikoheni për një shitje të shkurtër. Konsideroni programin e shitjes së shkurtër të qeverisë HAFA nëse një shitje e rregullt e shkurtër është shumë kufizuese.
Por nëse ju shkoni në rrugën HAFA, sigurohuni që vërtet dëshironi të bëni shitjen e shkurtër përpara se të aplikoni për HAFA. Disa huadhënës nuk do t'ju lejojnë të aplikoni përsëri pasi të parakualifikoni, nëse duhet të ndryshoni mendjen tuaj pas miratimit.
Është e rëndësishme të theksohet se nuk mund të bëni të dyja. Ju duhet të zgjidhni një program. Ose Refinance HARP ose shitje të shkurtër.
Kualifikimi për HARP Refinance
- I kufizuar për kredi Fannie Mae dhe Freddie Mac.
Programi i rifinancimit të HARP zbatohet vetëm për huatë e mbajtura nga Fannie Mae ose Freddie Mac. Nëse kredia juaj nuk është Fannie Mae ose Freddie Mac, ju nuk do të kualifikoheni. Ju mund të gjeni nëse kredia juaj është Fannie Mae ose Freddie Mac duke shkuar në Loan Fannie Mae Look Up ose Freddie Mac Loan Look Up. Ju do të duhet të dini katër shifrat e fundit të huamarrësit primar të numrit të Sigurimeve Shoqërore.
- Lëshimi i huasë më 1 qershor 2009 ose më herët.
Nëse keni marrë një peng më 2 qershor 2009 ose më vonë, ju ndoshta nuk do të kualifikoheni për Refinance HARP. Në këtë moment nuk ka përjashtime, por kjo mund të ndryshojë.
- Më shumë se 80% LTV
Nëse shtëpia juaj është nënujore, LTV ( vlera e kredisë / vlerës ) do të kalojë 80% të vlerës së tregut - për shkak se vlera e tregut është përgjithësisht më e vogël se ekuilibrin tuaj të kredisë. Shumica e njerëzve nuk kanë problem me këtë faktor kualifikues.
- Nuk ka pagesa me vonesë.
Megjithëse programi Refinance HARP lejon një pagesë të vonuar në 12 muajt e mëparshëm, shumë huadhënës nuk do të bëjnë një hua për një huamarrës i cili ka qenë i delinquent, pavarësisht nga udhëzimet e HARP. Këto kërkesa shtesë huadhënës që mund të ndryshojnë nga ato të paraqitura në program quhen mbivendosje.
- Refinance e parë HARP.
Përveç nëse rregullat ndryshojnë dhe me një përjashtim të vogël, ju mund të bëni vetëm një refinance HARP dhe, pasi të keni dhënë, ju nuk mund të rifinanconi përsëri përmes HARP. Megjithatë, nëse pas HFP Refinance, ju keni probleme në kryerjen e pagesave, ju gjithmonë mund të aplikoni në një datë të mëvonshme për një shitje të shkurtër.
HARP Refinance Vs. Shitja e shkurtër
Udhëzimet e shitjes së shkurtër për blerjen e një shtëpie tjetër pas një shitjeje të shkurtër janë zakonisht 5 vjet për një kredi konvencionale dhe 3 vjet për kreditë FHA . Le të themi se ju keni bërë një shitje të shkurtër dhe keni shitur shtëpinë tuaj. Pengesat për një shitje të shkurtër janë:
- Ju nuk keni më një shtëpi.
- Ju duhet të lëvizni diku tjetër dhe të bëheni qiramarrës.
- Ju mund të dilni nga lagja juaj.
- Ju do të humbni zbritjen tuaj tatimore për të zotëruar një shtëpi.
- Nuk ka asnjë garanci që do të kualifikoheni edhe për 3 vjet për të blerë një shtëpi tjetër, sepse ndryshimet personale ndryshojnë dhe ligjet ndryshojnë.
Nëse keni zgjedhur opsionin refinance HARP, në 2 vjet, ju do të keni kursyer $ 15,240 ($ 635 ndryshim pagesash x 24 muaj). Në 3 vjet, do të shpëtosh edhe më shumë, 22.860 dollarë. A do të rritet vlera e tregut e shtëpisë suaj për të kompensuar faktin që ende keni borxh rreth $ 300,000 në një shtëpi që është me vlerë 165,000 $?
Nuk mund të ketë rëndësi. Arsyeja pse nuk ka rëndësi është sepse nuk mund të dëshironi të shisni. Kjo do të thotë që ju do të vazhdoni të paguani në shtëpi derisa të keni paguar hipotekën prej $ 300,000.
Nëse zgjidhni shitjen e shkurtër, megjithatë, në fund të 3 viteve, mund të kualifikoheni për të blerë një shtëpi tjetër. Nëse besoni se çmimet e shtëpive do të mbeten relativisht të qëndrueshme gjatë kësaj periudhe kohore, kjo do të thotë që ju mund të blini një shtëpi ashtu si shtëpia që keni shitur, me përjashtim të vlerës së sotme të tregut prej $ 165,000. Edhe nëse normat e interesit dyfishohen, pagesa juaj do të jetë ende më e ulët se pagesa që paguani sot.
Por për disa njerëz, kjo nuk është çështje logjike apo arsyetimi financiar. Dhe kjo është në rregull, absolutisht mirë. Njerëzit shpesh blejnë pasuri të patundshme në emocion dhe qëndrojnë në atë shtëpi në bazë të emocioneve. Mos u ndjeni keq nëse zgjedhni HARP refinance për një shitje të shkurtër. Cilido vendim që bëni është vendimi i duhur për ju.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.