Një lexues pyet: "A mund të marrim ende një hua për të blerë një shtëpi pasi i japim bankës një vend të fshehtë të foreclosure? Unë jam i hutuar në kohën e pritjes. Do të doja të përfitoj nga tregu i sotëm, por banka ime tha se unë kam për të pritur 3 vjet dhe unë kam biseduar me brokerat e hipotekave të ndryshme, dhe një thotë se kjo dhe një thotë se. "A mund të na ndihmoni, sa shpejt mund të blejmë një shtëpi përsëri pas një foreclosure?"
Përgjigje: Koha e shkëlqyer për këtë pyetje në lidhje me periudhën e pritjes për të blerë një shtëpi pas humbjes së shtëpisë tuaj ekzistuese. Koha juaj është e mirë, sepse ka ndryshuar periudhat e pritjes për kreditë konvencionale - erëza mes kohës kur përmbarimi ishte përfunduar dhe kur blerësi blen një shtëpi tjetër - ka ndryshuar. Për këtë, ne shikojmë për Fannie Mae.
Çfarë është Fannie Mae?
Njësia ekonomike që mban fuqi të madhe në tregun tradicional të hipotekave është Fannie Mae. Fannie Mae është blerësi më i madh i hipotekës së Amerikës, një entitet kuazi-qeveritar, i cili blen kredi hipotekare në tregun e hipotekave sekondare . Për shkak se Fannie Mae do të përfundonte me pronat, në qoftë se huamarrësit default, Fannie Mae ka një interes të fortë në përcaktimin e udhëzimeve të rrepta për të pakësuar shansin që huamarrësi të hyjë në foreclosure.
Fannie Mae rishikoi udhëzimet e saj dhe tani adreson periudha të veçanta të pritjes në varësi të llojit të foreclosure .
Për më tepër, nëse keni dokumentuar rrethana lehtësuese, kjo do të ketë një ndikim të drejtpërdrejtë në numrin e viteve që duhet të prisni për të marrë një kredi konvencionale.
Çfarë është dokumentuar rrethanat lehtësuese?
Fannie Mae lejon për rrethana lehtësuese siç janë:
- Vdekja (jo e jotja, natyrisht)
- sëmundje
- Transferimi i Punës
- Aksidenti që rezulton në lëndime të rënda
Në përgjithësi, rrethanat lehtësuese janë gjëra që ndodhin përtej kontrollit tuaj, gjë që ndikon në mënyrë dramatike aftësinë tuaj për të vazhduar pagesat në hipotekën tuaj.
Me rrethana lehtësuese të dokumentuara, periudha e pritjes është më e vogël se pa. Më vjen keq të them se nuk mund të përballosh një rritje të pagesës për shkak të rritjes së normës së interesit në hipotekën tënde të rregullueshme nuk konsiderohet një rrethanë përtej kontrollit tënd.
Periudha e pritjes për të blerë pas mbylljes së parave
- Blerja Pas një Mbylljeje
Periudha e pritjes është 5 vjet deri në 7 vjet.
- Blerja pas një mbylljeje me rrethanat e zjarrtë
Periudha e pritjes është 3 vjet deri në 7 vjet.
- Blerja e Pas Pas një veprimi në vend të Foreclosure
Periudha e pritjes është 4 vjet deri në 7 vjet.
- Blerja pas një veprimi në vend të përmbarimit me rrethanat e zjarrtë
Periudha e pritjes është 2 vjet deri në 7 vjet.
- Blerja pas një shitje të shkurtër
Periudha e pritjes në thelb është 2 deri në 5 vjet. Disa huadhënës të portofolit janë duke kredituar me 20% dhe asnjë periudhë pritjeje. Për më tepër, nëse një shitës nuk ka një pagë 60-ditore me vonesë, Fannie Mae thotë se shitësi mund të blejë menjëherë një shtëpi tjetër, por asnjë nga huadhënësit kryesorë nuk do të financojë një hua të tillë, prandaj është një lloj gabimi. FHA thotë 3 vjet, por blerësit duhet të hidhen përmes një shumë të hoops. Kam dëgjuar për raste të izoluara shumë vite më parë, përpara se rregullat të ndryshonin përsëri në të cilat një shitës u zhvendos për një transferim të punës dhe u zhvendos më shumë se një distancë e caktuar për t'u kualifikuar për të blerë menjëherë një shtëpi pas një shitjeje të shkurtër . FHA gjithashtu ka një politikë se nëse huamarrësi ishte aktual dhe jo i delinquent, ajo do të lejojë një kredi menjëherë.
Megjithatë, për t'iu përgjigjur pyetjes suaj të veçantë, nëse nuk keni rrethana lehtësuese, do t'ju duhet të prisni katër vjet nga data e përfundimit, përkatësisht data kur u regjistrua veprimi juaj në vend të foreclosure.
Përveç periudhës së pritjes, disa kredi kërkojnë 10% poshtë dhe një rezultat minimal të FICO . Shtëpia që blini duhet të jetë vendi juaj kryesor i banimit, jo një qira dhe as shtëpi pushimi.
Fannie Mae vazhdimisht nxjerr udhëzime të reja. Politikat e mësipërme janë në fuqi për kërkesat për kredi të dorëzuara pas 1 gushtit 2008, të rishikuara 2017.
Disa kredi të përfunduara përmes programit HAFA në të cilin nuk është paraqitur një mungesë mund të lejojnë që një shitje e shkurtër të raportohet si thjesht e paguar plotësisht, gjë që do ta bëjë atë relativisht të lehtë të kualifikohet për një shtëpi tjetër pas një shitjeje të shkurtër. Për më tepër, disa banka private do të bëjnë kreditë e portofolit një ditë pasi të ketë përfunduar një shitje e shkurtër, duke siguruar që huamarrësit të kualifikohen.
Pyetni agjentin tuaj të shitjes për më shumë informacion. Jetë i sigurt për të marrë parakualifikuar përmes një huadhënës me reputacion lokal.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.