Si shitësit rendisin llojet e financimit në një ofertë
Pyetja: A është lloji im i kredisë një përparësi apo disavantazh në ofertën e blerjes?
Një lexues pyet: "Unë jam në pozitën e lakmueshme për të qenë në gjendje të paguaj para ose të merrja një hua për të blerë një shtëpi, dua të blej një pronë investimi, por ti e di se si ky treg është. mbi shtëpitë Dua që oferta ime të jetë më e mira, dhe e di se lloji i ofertës që luan një rol të madh, kështu që unë jam më mirë të bëj një ofertë për para ose me një hua? e kredisë është më e mira? Ku është buzë e mia? Çfarë e bën një blerje të ofrojë më mirë se një tjetër kur renditen kundër njëri-tjetrit sipas llojit të kredisë? "
Përgjigje: Ju jeni të mençur të konsideroni se si oferta juaj mund të perceptohet nga shitësi, sepse lloji i kredisë hipotekare ose termat e financimit mund të ndikojnë shumë në këtë perceptim. Hidhni në atë përzierje të tregut të shitësit dhe gjithashtu do të jeni duke konkurruar kundër ofertave të shumëfishta nga blerës të ndryshëm. Oferta juaj do të shqyrtohet edhe më tutje dhe do të gjykohet.
Blerësit do të habiteshin nëse do të dinin se sa padrejtësisht disa oferta blerjeje renditen. Ndërkohë që kemi ligje për strehim të rregullt që ndalojnë diskriminimin në bazë të klasave mbrojtëse, llojet e tjera të diskriminimit nuk kufizohen. Për të mos përmendur, shumica e shitësve dhe agjentët e tyre të listimit nuk bëjnë një praktikë të tregojnë blerësit se pse oferta e tyre është refuzuar. Ata vetëm e refuzojnë atë. Ata nuk duhet të shpjegojnë pse.
Megjithatë, është praktikë e zakonshme që të gjykoni një ofertë blerjeje sipas llojit të financimit që blerësi zgjedh ta përdorë. Ofertat e blerjes shpesh renditen në mënyrën e mëposhtme.
Lloji më i mirë i ofertës renditet i pari, me ofertën më pak tërheqëse renditur në vendin e fundit:
- Cash. Kjo do të thotë para në dorë. Kjo nuk do të thotë një shtëpi që aktualisht është në ruajtje, pasi kjo do të ishte një shitje e kushtëzuar dhe jo një transaksion i parave të gatshme. Gjithashtu nuk do të thotë një refinance mbi një tjetër pronë që do të prodhojë para në një datë të mëvonshme. Një ofertë e parasë së gatshme zakonisht shoqërohet me prova të fondeve . Kjo për shkak se shitësi nuk do të marrë fjalën e blerësit se blerësi është i mirë për paratë. Është ekuivalenti i kërkuar blerësit për të prodhuar një valixhe të mbushur me 100 dollarë.
Për shkak se paraja është aq e vlerësuar, ndonjëherë blerësit e parave janë në gjendje të negociojnë një zbritje. Por mos llogarisni në atë përfitim në një situatë me shumë oferta ose në një shitje të shkurtër . Mos harroni, të gjitha ofertat, përveç financimit të pronarit, rezultojnë në të holla për shitësin në fund. Përfitimi kryesor për një ofertë të parave nuk është kërkesë për vlerësim.
Paratë e gatshme mbi çmimin e listës janë shumë të dëshirueshme për shtëpitë me kapital sepse nuk ka vlerësim. Paratë e gatshme mbi çmimin e listës nuk janë të dëshirueshme për një shitje të shkurtër, megjithatë, sepse nëse blerësi ecën, pritshmëria e bankës tashmë është vendosur. Mund të jetë e vështirë të kopjohen.
- Huaja konvencionale . Kërkesat FICO rezultat për një kredi konvencionale janë më të larta se ato për një kredi FHA. Ju ende mund të merrni një kredi konvencionale nëse rezultati juaj FICO pasqyron minimumin e kërkuar për FHA, por ju do të paguani një normë interesi më të lartë.
Normat e preferuara u ofrohen atyre huamarrësve të cilët vënë poshtë 20% ose më shumë në para të gatshme, duke rezultuar në një raport 80% kredi / vlera ose më pak. Sa më i ulët raporti, aq më e ulët është rreziku i huadhënësit. Gjithashtu, nëse vlerësimi vjen në ulje, shpesh huadhënësi do të lejojë një huamarrës të paguajë diferencën në para në dorë nëse vlera e kredisë është më pak se 80%.
Një avantazh tjetër për kreditë konvencionale është që kërkesat e financimit të huadhënësve janë më pak të rrepta. Huadhënësi ka më pak gjasa të kërkojë riparime. Ky fakt vetëm e bën një blerës konvencional të duket shumë më tërheqës sesa një blerës FHA. Megjithatë, mbani në mend, shtëpitë e reja në përgjithësi nuk kërkojnë riparime.
- Kredi FHA . Shumë blerës shtëpiakë për herë të parë zgjedhin për një kredi FHA sepse pagesa fillestare e parave të gatshme zakonisht është më e vogël se shuma e kërkuar për një kredi konvencionale. Përveç kësaj, kërkesa e rezultateve të FICO, për mbivendosjen e huadhënësit, është shumë më e butë. Pagesa minimale për një hua FHA është 3.5% e çmimit të blerjes.
Udhëzimet e riparimit të FHA nuk janë aq të rrepta sa disa shitës dhe agjentë besojnë. Por shtëpitë e vjetra kanë më shumë nevojë për riparime. Bojëja e lëkurës është një çështje e madhe e FHA nëse shtëpia është ndërtuar para vitit 1978. Shtëpia mund të ketë një dysheme prej betoni pa qilim, por më mirë të mos ketë lyerjen e bojës. Kreditë FHA nganjëherë mbahen nga mbyllja për shkak të kushteve të financimit.
Raporti i dëmtuesve dhe pastrimi mund ose nuk mund të kërkohet nga vlerësuesi i FHA.
- Kredi VA . Veteranët marrin fund të shkurtër të shkopit kur bëhet fjalë për hierarkinë e kredive. Megjithatë, huamarrësit e VA-së janë ndoshta një rrezik më i mirë i kredisë sesa një blerës FHA, sepse kërkesat për të blerë pa një pagesë paraprake janë më të rrepta. Një huamarrës mbanë mundësinë për të vënë një paradhënie në shtëpi ose për të blerë pa pagesë. Shumica e huamarrësve të VA zgjedhin levave.
Dobësitë për një kredi VA janë raportet dëmtuese janë të nevojshme. Kur kërkohet një punë dëmtuese, huadhënësi do të kërkojë një certifikatë përfundimi. Nëse transaksioni është një shitje e shkurtër, zakonisht bankat nuk do të autorizojnë pagesën për punë dëmtuese. Shtëpitë e shitjes së shkurtër shiten si është .
Për fat të keq, për shkak të hierarkisë dhe koncepteve të gabuara, blerësit e VA shpesh bien në fund të grumbullit të ofertave, ndërkohë që ata mund të jenë më të kualifikuarit. Agjentët që merren me shumë shitje të shkurtra kanë tendencë të preferojnë blerësit e VA sepse ata i dinë se këta blerës do të refuzohen diku tjetër, gjë që i bën ata një kandidat të përkushtuar për një shitje të shkurtër.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.