Cili është një hua konvencionale?

Llojet e Kredive Konvencionale për Blerësit në Shtëpi

I këshilloj blerësit shtëpiak për herë të parë që të takohen me një ndërmjetës hipoteke para se të vendosin për një kredi, sepse ndërmjetësit e hipotekave mbajnë një sërë produktesh, duke përfshirë edhe kreditë e vjetra të lodhura dhe të mërzitshme. Një bankë mund të bëjë edhe një kredi konvencionale, por në përgjithësi, linja e prodhimit të një banke është e kufizuar dhe e veçantë vetëm për atë bankë. Ndërsa një ndërmjetës i hipotekave mund të ndërmjetësojë hua nëpërmjet ndonjë numri bankash.

Pas ndërprerjes së hipotekës në vitin 2007, shumë nga llojet ekzotike të kredive u zhdukën, dhe kreditë konvencionale u rikthyen në një pozicion të shquar në tregjet e pasurive të paluajtshme.

Kreditë konvencionale mbajnë një reputacion për të qenë një lloj i sigurt i huasë, dhe ka shumëllojshmëri të kredive konvencionale për të zgjedhur gjithashtu.

Dallimi kryesor midis një kredie konvencionale dhe llojeve të tjera të hipotekave është fakti që një hua konvencionale nuk është bërë nga një njësi qeveritare e as nuk është e siguruar nga një njësi qeveritare. Është ajo që i referohemi si një kredi jo-GSE. Një njësi e sponsorizuar nga qeveria.

Llojet e kredive qeveritare janë kredi FHA dhe VA. Një kredi FHA është siguruar nga qeveria dhe një kredi VA mbështetet nga qeveria. Kërkesat e pagesës poshtë janë gjithashtu të ndryshme. Pagesa minimale për një hua FHA është 3.5 për qind. Për një hua VA, pagesa minimale poshtë është zero.

Kreditë konvencionale të amortizuara

Blerësit në shtëpi mund të marrin një hua konvencionale të amortizuar nga një bankë, një kursim dhe hua, një bashkim kredie ose edhe nëpërmjet një ndërmjetësi hipotekash që financon kreditë e veta ose ndërmjetëson ato. Dy faktorë të rëndësishëm janë afati i kredisë dhe raporti kredi / vlera :

• 97% LTV me një afat të zakonshëm 30-vjeçar (ose 20, 15 ose 10)
• 95% LTV me një afat të zakonshëm 30-vjeçar (ose 20, 15 ose 10)
• 90% LTV me një afat të zakonshëm 30-vjeçar (ose 20, 15 ose 10)
• 85% LTV me një afat të zakonshëm 30-vjeçar (ose 20, 15 ose 10)
• 80 për qind LTV me një afat të përbashkët 30-vjeçar (ose 20, 15 ose 10)

LTV mund të jetë më i ulët se 80 për qind.

Mund të jetë çdo gjë që është e rehatshme për një huamarrës. Nëse LTV është më i lartë se 80 përqind, huadhënësit kërkojnë që huamarrësit të paguajnë për sigurimin privat të hipotekës *. Afati i kredisë mund të jetë më i gjatë ose më i shkurtër, në varësi të kualifikimeve të huamarrësit. Për shembull, një huamarrës mund të kualifikohet për një afat 40-vjeçar, i cili do të ulte ndjeshëm pagesat. Një kredi 20-vjeçare do të rriste pagesat. Këtu janë disa shembuj se si mund të ndryshojnë pagesat në varësi të afatit të kredisë:

• Një hua prej $ 200,000 në 6 për qind të pagueshme mbi 20 vjet do të rezultojë në një pagesë prej $ 1,432.86 në muaj.
• Një hua prej $ 200,000 në 6 për qind të pagueshme mbi 30 vjet do të rezultojë në një pagesë prej $ 1,199.10 në muaj.
• Një hua prej $ 200,000 në 6 për qind të pagueshme mbi 40 vjet do të rezultojë në një pagesë prej 1.100,43 $ në muaj.

Një kredi konvencionale plotësisht e amortizuar është një hipotekë në të cilën paguhet e njëjta principale dhe pagesa e interesit çdo muaj, që nga fillimi i huasë deri në fund të huasë. Pagesa e fundit e paguan kredinë në tërësi. Nuk ka pagesë të tullumbaceve .

Kufijtë e huasë që përputhen janë $ 417,000. Një rezultat minimal i FICO për një normë interesi të mirë është më i lartë se ato që kërkohen për një kredi FHA. Kufijtë e huasë mbi $ 417,000 janë konsideruar kredi agjenci, dhe disa janë kredi jumbo dhe normat e interesit janë më të larta.

* Disa produkte konvencionale të kredisë lejojnë huadhënësin të paguajë sigurimin privat të hipotekës.

Kreditë konvencionale të rregullueshme

Një hua konvencionale me normë të rregullueshme nënkupton që kredia është e rregullueshme, mund të luhatet. Disa kredi janë të fiksuara për një periudhë të caktuar kohe dhe pastaj ato kthehen në kredi me normë të rregullueshme. Këtu janë tre lloje popullore të kredive konvencionale rregullueshme:

• 3/1 ARM. Kjo hua është e fiksuar për 3 vjet dhe pastaj fillon të përshtatet për 27 vitet e mbetura.
• 5/1 ARM. Kjo hua është caktuar për 5 vjet dhe pastaj fillon të përshtatet për 25 vitet e mbetura.
• 7/1 ARM. Kjo kredi është fiksuar për 7 vjet dhe pastaj fillon të përshtatet për 23 vitet e mbetura.

Karakteristikat e një kredie konvencionale të rregullueshme

Shumë huamarrës i shmangen një kredie konvencionale normative dhe preferojnë të qëndrojnë me një kredi tradicionale të amortizuar .

Për huamarrësit, të ardhurat e të cilave mund të rriten, një hipotekë me normë të rregullueshme mund të jetë vetëm bileta për të ndihmuar me vitet e hershme të pagesave.

• Norma fillestare e interesit është më e ulët se norma e një kredie me normë fikse.
• Ekziston një sasi maksimale e kredisë që mund të përshtatet gjatë jetës së huasë të njohur si normë kapitale.
• Norma e interesit përcaktohet duke shtuar një normë diferencë në normën e indeksit .
• Periudhat e rregullimit mund të jenë mujore, çdo gjashtë muaj ose çdo vit, midis zgjedhjeve të tjera.

Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.