Çfarë duhet të bëni nëse gjeni veten në vështirësi financiare me shtëpinë tuaj
Unë nuk kam për qëllim të hedh ujë të ftohtë në partinë tuaj, por unë do të doja të zgjas një shënim të kujdes.
Realiteti është se miliona pronarë të shtëpive kanë përfunduar në foreclosure . Shumë prej këtyre njerëzve dikur ndiheshin të lumtur dhe optimistë për blerjen e tyre si ju.
Në fund të fundit, kur blini një shtëpi, ideja që një shtëpi mund t'i nënshtrohet një përmbarimi ndoshta është gjëja e fundit në mendjen tuaj.
Si mund ta shmangni këtë rrezik? Lexo.
Pse pronarët e shtëpive humbin shtëpitë e tyre?
Shumica e shtëpive bien në foreclosure pasi pronari shkel ligjin - ose ndalon kryerjen e pagesave të plota - për kredinë e tyre hipotekare. Si ndodh kjo?
Ndonjëherë, kjo ndodh për shkak se pronari është mbivendosur , duke blerë më shumë shtëpi sesa mund të përballonin me arsye. Po ashtu, huadhënësi gjithashtu ofroi një hua për një blerës të pakualifikuar; dikush që nuk duhet të jetë dhënë një hua në shtëpi për atë madhësi. (Para recesionit, shumë huadhënës nuk kanë verifikuar të ardhurat e një personi para dhënies së një kredie. Jo çuditërisht, shumë kërkues të huasë pretendonin se ata kishin fituar më shumë para se ata në të vërtetë.)
Herë të tjera, pronari defaults pasi ata janë goditur me një seri ngjarjesh të papritura të jetës, të tilla si humbja e punës ose përballimi i madh i faturave mjekësore, gjë që ndikon në aftësinë e tyre për të paguar pagesën mujore të hipotekës.
Në disa raste, pronari hoqi një peng të dytë dhe i kaloi paratë për detyrimet (në vend të aktiveve që gjeneronin të ardhura), të cilat ulën vlerën e tyre të përgjithshme neto dhe dëmtuan aftësinë e tyre për të shlyer në shënimin e dytë.
Në raste të tjera, pronari pranon një hipotekë me normë të rregullt , duke supozuar se ata do të jenë në gjendje të përmbushin detyrimin e pagesës nëse rritet norma.
(Ligji federal kërkon që huadhënësi të shpalosë normën maksimale të interesit që zotëruesi mund të paguajë sipas kushteve të notës hipoteke të rregullueshme.) Pronari gëzon një normë interesi të ulët hyrëse për një kohë, por kur këto norma rriten, pronari zbulon se përmbushja e këtyre pagesave është më e vështirë se ç'ishte parashikuar dhe bie në borxhe.
Dhe në shumë raste, pronari i shtëpive e kupton se ai ose ajo është "nën ujë" në peng e tyre (një koncept që ne do të diskutojmë më poshtë) dhe konkludojmë se ecja larg është zgjedhja më e arsyeshme.
Siç mund ta shihni, ekzistojnë shumë arsye pse pronarët mbesin prapa në pagesat e tyre.
Si mund ta mbroni veten?
Askush nuk i pëlqen të mendojë për procesin e potencialisht përballjes me përjashtimin. Por ne duhet të hedhim një vështrim të fortë në faktorët e rrezikut që mund të na çojnë drejt kërcënimit të përjashtimit nëse duam të zhvillojmë një qasje të fuqishme dhe të përgjegjshme ndaj financave tona personale.
Përveç kësaj, ne gjithashtu duhet të kuptojmë se si punon procesi i foreclosimit në mënyrë që nëse e ardhmja jonë ka marrë një kthesë për keq, ne do të kishim një ide se çfarë mund të ndodhë përpara. Kjo do të na ndihmojë të dimë se cilat opsione të tjera mund të zgjedhim.
Në këtë artikull, ne së pari do të mbulojmë faktorët kryesorë të rrezikut që mund të çojnë në foreclosure dhe pastaj të zhyten në procesin aktual.
Rreziqet që çojnë në mbyllje të parave
Rreth 7 milionë njerëz humbën shtëpitë e tyre gjatë Recesionit të Madh, sipas CBS News.
Ndërsa numri i Foreclosures është ngadalësuar që atëherë, shumë pronarët e shtëpive janë ende në telashe. Deri në fund të vitit 2015, afërsisht 4.3 milion pronarë të shtëpive ishin nënujore, që do të thotë se pronari i shtëpisë zotëron një shtëpi që vlen më pak sesa shuma që i detyrohen hipotekës së tyre.
Të jesh nënujore në shtëpinë tënde është një nga faktorët më të mëdhenj të rrezikut që tregon foreclosure. Në fund të fundit, nëse shtëpia është më e vlefshme se borxhi, ju mund të konkludoni se thjesht ka më shumë kuptim të largohet.
Përpara se ta bëni këtë vendim, megjithatë, këtu është një paralajmërim: largimi ka implikime të mëdha për kredinë tuaj . Kjo mund të dëmtojë aftësinë tuaj për të blerë një shtëpi tjetër në të ardhmen, si dhe aftësinë tuaj për të marrë me qira shtëpitë, për të hapur kartat e kreditit, për të marrë hua për llojet e tjera të kredive dhe për t'u kualifikuar për punë të caktuara.
Çfarë duhet të bëni nëse shtëpia juaj është nënujore ? Ju mund të dëshironi të mbani në shtëpi dhe të prisni që prona të rimarrë vlerën e saj. Nëse keni nevojë të lëvizni, ju mund të merrni me qira banesën për një qiramarrës. Në mënyrë alternative, nëse duhet të shesësh shtëpinë, mund të kërkosh huadhënësin tënd për miratimin e shkurtër të shitjes (ne do të diskutojmë më poshtë) ose të sjellim para në tryezën e mbylljes.
Po nëse nuk jeni nën ujë, por po përpiqeni të bëni pagesa ?
Së pari, para se të blini një shtëpi, blini një shtëpi më pak të shtrenjtë se ajo për të cilën ju kualifikoheni. Ju nuk keni nevojë të blini një shtëpi me çmim në shumën maksimale të kredisë që ju kualifikoheni për të marrë.
Shumë njerëz brenda industrisë së pasurive të paluajtshme thonë se hipoteka juaj duhet të gëlltisë një të tretën e pagës tuaj në shtëpi. Kjo shifër nuk përfshin riparimet, mirëmbajtjen , shërbimet dhe shpenzimet e tjera ndihmëse. Megjithatë, kjo shifër mund të jetë shumë e lartë. Provoni këtë qasje, në vend të kësaj: si një rregull i përgjithshëm, synimi për të gjitha pagesat tuaja në shtëpi, duke përfshirë shërbimet, riparimet dhe mirëmbajtjen, të vijë në rreth 25 deri në 30 përqind të pagës tuaj në shtëpi.
Për më tepër, mbani një fond emergjence që mbulon të paktën gjashtë muaj shpenzimet tuaja. Mbajeni këtë fond emergjence në një llogari kursimi të bazuar në para të gatshme, dhe jo në ndonjë lloj investimesh (si aksione). Mos e prekni këtë për festa, ditëlindje ose shpenzime vjetore. Ruajeni këtë vetëm për emergjenca të vërteta.
Nëse e gjeni veten duke u përpjekur për të bërë pagesa, filloni duke shkurtuar në mënyrë drastike shpenzimet në fusha të ndryshme të jetës suaj. Ju jeni në mes të një krize financiare; shpenzoni si ajo. Mos e prisni vetëm kabllon tuaj; shesin TV të tërë. Mos e mbani vetëm drekën me kafe; kaloni në një diamant të kolegjit oriz dhe fasule derisa të jeni përsëri në këmbë. Fitoni para shtesë në çdo sekondë rezervë të mbrëmjeve dhe fundjavave tuaja me punë të pavarur, të cilën ju mund ta trajtoni online nga shtëpia derisa fëmijët tuaj janë në gjumë. Shihni nëse keni të drejtë të refinance në një hipotekë më të ulët të interesit .
Nëse bie prapa në pagesat tuaja dhe nuk mendoni se mund të arrini deri, është koha për të shitur shtëpinë tuaj. Shitja e shtëpisë tuaj është shumë më e preferueshme për përjashtimin.
Nëse shtëpia juaj është me vlerë më pak se shuma që ju keni borxh, do t'ju nevojitet miratimi i huadhënësit për një shitje të shkurtër. Një shitje e shkurtër është një shitje e shtëpisë në të cilën huamarrësi merr më pak se momentalisht borxh. Huadhënësi humbet ndryshimin.
Nëse huadhënësi e kupton se ata kanë më shumë gjasa të zhdukin humbjet e tyre përmes një shitjeje të shkurtër sesa nëpërmjet një procesi të mbylljes tradicionale, ata do të lejojnë huamarrësin të vazhdojë me listimin e pronës së tyre si shitje të shkurtër.
Shitjet e shkurtra janë një mënyrë për të shmangur përballimin e pasojave të kredisë për një përmbarim të plotë, por ato nuk janë ideale. Mbajeni këtë në xhepin e pasmë si një mjet të fundit.
Me gjithçka që thuhet, le të flasim për procesin aktual të përjashtimit. Siç jeni duke parë, procesi i përmbarimit është mjaft i gjatë dhe ka mundësi të shumta brenda këtij procesi në të cilin mund të tentoni të lëshoni shtëpinë tuaj nëpërmjet një shitjeje të shkurtër, në vend të një përjashtimi.
Le të shohim procesin në mënyrë që ju të kuptoni se çfarë po ndodh përgjatë çdo hapi të rrugës.
Procesi i Foreclosure
Së pari, një mohim: procesi ndryshon nga shteti në shtet. Në disa shtete, huadhënësi mban fuqinë e shitjes dhe mund të ndjekë një "përjashtim jo gjyqësor". Procesi i mëposhtëm i përshkruar më poshtë është një përshkrim shumë i përgjithësuar i procesit të foreclosimit gjyqësor në disa shtete. Nëse e gjeni veten duke u përballur me përjashtimin e mundshëm, bisedoni me një avokat.
Pasi huamarrësi të mos paguajë pagesat e tyre hipotekore, huadhënësi pastaj mund të paraqesë një njoftim publik të parazgjedhur, i njohur gjithashtu si Njoftim për Dështim ose Lis Pendens. Kjo Njoftim i Dëmtuar i paraqitur publikisht njofton huamarrësin se ka pasur shkelje të një marrëveshjeje.
Pasi huamarrësi të ketë marrë Njoftimin për Mospagim, ata kanë një periudhë hiri, të përcaktuar me ligjin shtetëror, në të cilin ata mund ta rivendosin kredinë e tyre duke paguar jashtë bilancin e mbetur pa vonesë dhe duke u kapur deri më sot me pagesat e tyre hipotekore. Kjo periudhë e hirit njihet si para-foreclosure.
Para-foreclosure është periudha kohore në mes të njoftimit të mospagimit dhe kur një pronë mund të riposedohet ose të shitet në ankand publik. Gjatë kësaj periudhe të hirit, huamarrësi ka disa mundësi për të marrë deri në datën e kredisë së tyre:
- Huamarrësi mund të bëjë pagesat e përditësuara dhe të rivendosë kredinë duke paguar shumat e vonuara.
- Ata mund të aplikojnë për një modifikim kredie për të ulur pagesat e tyre hipotekore.
- Ata mund të përpiqen të shesin pronën tek një palë e tretë për të shmangur përjashtimin.
- Ata mund të lejojnë që prona të shitet në një ankand publik para-foreclosure.
Në qoftë se huamarrësi nuk është në gjendje të rivendosë huanë e tyre, huadhënësi ka aftësinë për të riposeduar pronën dhe për të marrë pronësinë me qëllimin për të ri-shitur pronën. Prona që janë riposeduar nga huadhënësi (zakonisht një bankë) bëhen të njohura si Real Estate Owned (REO).
Në fund të fundit
Ndiqni disa udhëzime bazë për të zvogëluar rrezikun e përballjes me një krizë personale të hipotekës: blej në mënyrë të konsiderueshme më pak shtëpi se sa mund të përballosh. Mbani një fond emergjence me të paktën gjashtë muaj shpenzime.
Krijoni rryma të shumëfishta të të ardhurave, kështu që nëse një burim do të thahet, të ardhurat tuaja nuk do të bien në zero. Shmangni borxhet e konsumatorëve jo-peng, si kreditë e makinave ose borxhi i kartës së kreditit . Kuptoni se si punon procesi, kështu që ju nuk do të bini në surpriza.
Me atë që thuhet, gëzoni shtëpinë tuaj. Shumica dërrmuese e pronarëve të shtëpive nuk përjetojnë foreclosure. Ju jeni mjaft të aftë për të marrë një vështrim proaktiv në faktorët kryesorë të rrezikut që të çojnë në këtë përvojë të pafat në mënyrë që të ruani ato. Dhe këto mbrojtje, në përgjithësi, rrotullohen rreth parimit të përjetshëm të financave personale për të jetuar nën mjetet tuaja.