Konsolidimi i dy shtëpive në një shtëpi kërkon një strategji
Opsioni 1: Blerja e një shtëpie, e ndjekur nga shitja e 2 shtëpive
Problemi i parë me atë lloj plani është duke u kualifikuar për një hipotekë.
Natyrisht, nëse dy shitës janë secila duke shitur një shtëpi me qëllim blerjen e një shtëpie së bashku si një çift dhe financimi nuk është i përfshirë, është shumë më e lehtë. Shitësit me shtëpitë e lirë dhe të pastra ose shtëpitë me kapital të mjaftueshëm për të gjeneruar para për të blerë një shtëpi të plotë kanë më shumë liri për të ndjekur këtë mundësi. Por realiteti është që shumica e njerëzve marrin një peng për të blerë një shtëpi. Kjo do të thotë se palët mund të kenë nevojë të kualifikohen për hipotekën në krye të mundësisë për të përballuar pagesën e hipotekës në dy shtëpi të tjera.
Pas shtimit të pagesës së hipotekës së re në dy pagesat ekzistuese të hipotekës, shuma e raportit në përpjesëtim me të ardhurat mund të shtyjë të dyja palët jashtë fushës për t'u kualifikuar. Huadhënësit përdorin raporte, të cilat janë shuma përqindje për të dyja anët e para dhe prapa. Raporti front-end është një përqindje e pagesave të hipotekës për të ardhurat mujore bruto të kombinuara. Raporti prapa-fund është përqindja e pagesave të hipotekës së bashku me borxhin shtesë siç janë kartat e kreditit kundrejt të ardhurave mujore bruto të kombinuara.
Nëse raportet janë shumë të larta, palët nuk do të kualifikohen për të zotëruar të tre shtëpitë në të njëjtën kohë. Aha, mund të thuash, por partitë mund t'i konvertojnë këto shtëpi në qira dhe ta përdorin atë të ardhura nga qiraja për të kompensuar pagesat e hipotekave , apo jo? Ndërsa kjo do të rriste të ardhurat, të cilat do të ulnin raportin, huadhënësi ka shumë të ngjarë të mos lejojë që të ardhurat nga qiraja të përdoren në llogaritjen.
Shumica e huadhënësve ndjekin udhëzime strikte lidhur me kohëzgjatjen e kohës që shtëpia duhet të ketë marrë me qira për t'u kualifikuar për të ardhura nga qiraja në një llogaritje të hipotekës dhe një ose dy muaj është i pamjaftueshëm.
Problemi i dytë me blerjen e një shtëpie të ndjekur nga shitja e dy shtëpive është fakti se nëse pagesa paraprake për shtëpinë e re vjen nga shitja e dy shtëpive të tjera, atëherë shitësit ndoshta do të duhet të shkruajnë një ofertë kontigjente . Një ofertë kontigjente u jep atyre një rrugëdalje, një mënyrë për të anuluar blerjen dhe shumë shitës nuk u pëlqen oferta kontigjente për arsye të mira, sepse ato nuk janë gjithmonë një gjë e sigurt.
Nëse tregu nuk është i favorshëm për ofertat e kushtëzuara, kjo mund të komplikojë më tej këtë strategji. Për shembull, në një treg të shitësit , ofertat kontigjente mund të jenë mjaft të vështira për t'u pranuar. Nëse blerja e planifikuar është një shtëpi shumë e dëshirueshme, mund të ketë oferta të shumëfishta, dhe ofertat kontingjente pothuajse nuk fitojnë kurrë në një situatë me shumë oferta.
Opsioni 2: Shitja e shtëpive para blerjes së një shtëpie të re
Nëse një çift do të duhet të shesë dy shtëpi ose vetëm një shtëpi për të kombinuar familjet në një shtëpi të re, varet përsëri nga raportet e hipotekës. Mund të jetë e mundur të shitet vetëm një shtëpi para se të blini një shtëpi të re.
Një huadhënës peng mund të këshillojë më së miri në këtë situatë.
Megjithatë, nëse është e domosdoshme të shiten të dy shtëpitë para blerjes së një shtëpie të re, atëherë ekzistojnë tri nën-zgjedhje themelore:
- Shitni shtëpitë ekzistuese me një kontratë kontingjente që i lejon shitësit një periudhë të caktuar kohe për të blerë një shtëpi të re dhe të hyjë në një kontratë blerje, ose
- Shitni shtëpitë ekzistuese me një opsion rent-back mbas mbylljes për t'i dhënë kohë shitësve për të gjetur një shtëpi të re për të blerë dhe lëvizur.
- Shisni të dyja shtëpitë, lëvizni diku tjetër dhe pastaj kërkoni një shtëpi të re, e cila përfshin lëvizjen dy herë. Ky opsion i fundit është më i miri nga një pikëpamje financiare, sepse një shitës nuk do të ketë kontingjente dhe do të jetë në një pozitë më të fortë për të negociuar blerjen e një shtëpie të re. Por realisht, shumica e njerëzve nuk duan të lëvizin dy herë. Lëvizja dikur shpesh është mjaft e vështirë.
Nëse shitësit zgjedhin të shkruajnë oferta kontingjente, nëse ata janë duke shitur në tregun e një shitësi, do të jetë më e lehtë të diktojnë kushtet për një blerës sesa nëse ata po shesin në tregun e blerësit.
Në një treg të shitësit, blerësit shpesh janë më të gatshëm të presin që një shitës të gjejë një shtëpi për të blerë, sesa në anën tjetër. Është një mënyrë e sigurtë për shitësit që të planifikojnë të blejnë një shtëpi të re sepse nuk ka rrezik për shitësit nëse nuk mund të gjejnë një shtëpi të re për të blerë.
Dobësitë, sigurisht, janë shitësit që mund të gjejnë shtëpinë e tyre të ëndrrave dhe pastaj të mos jenë në gjendje - për një sërë arsyesh që mund të shkojnë nga çmimi në gjendjen deri në lokacion - të shesin shtëpitë e tyre ekzistuese. Humbja e shtëpisë së ëndrrave mund të jetë e dhimbshme. Një agjent me përvojë të pasurive të patundshme që merret me këto lloje të transaksioneve duhet të jetë në gjendje të ndihmojë dhe të bëjë procesin pa ndërprerje.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.