Çmimet e rregullta të shitjes në shtëpi mund të marrin një hije për shkak të foreclosures aty pranë
Në lagjet e tjera, një shtëpi e mbyllur mund të hipi në anije dhe të ngjitej me shenja të mëdha që e reklamonin atë si një pronë bankare ose REO.
Disa shtëpi të mbyllura mbeten të braktisura për vite me rradhë. Egjrat rriten mjaft të lartë për të mbuluar trotuaret, pranksters hedhin gurë nëpër dritare të katit të dytë, dhe shtëpia bëhet një shëmti për lagjen.
Shenjat e Foreclosures mund të lënë fqinjët pyesin në lidhje me vlerën e shtëpive të tyre. Pronarët e shtëpive përreth janë të shqetësuar se një foreclosure mund të ndikojë vlerat e pronës, dhe me të drejtë kështu.
Vlerësimet përfshijnë shtëpitë si tuajat, Foreclosures Plus
Ekzistojnë tri metoda vlerësimi të pronës:
- Qasja e kostos - Kjo metodë e konsideron koston për të ndërtuar shtëpinë dhe vlerën e tokës.
- Qasja e të ardhurave - Kjo përdoret për të krahasuar njësitë e shumëfishta në bazë të shkallës së kapitalizimit.
- Qasja e vlerës së tregut. Ky lloj vlerësimi e krahason pronën e subjektit me tre shitje të krahasueshme në lagje.
Nëse dy shitje të krahasueshme janë transaksione të rregullta dhe një është një përjashtim ose një shitje e shkurtër , a do ta përdorë vlerësuesi këtë shitje të mjerueshme si një pronë e krahasueshme?
Për të marrë përgjigje, bisedova me Derek Yuke, një vlerësues në Yuke & Associates në Sacramento.
Yuke përpiqet të gjejë transaksione të gjata kur krahason një vlerësim. Këto konsiderohen shitjet me vlerë tregu, të ofruara për shitje nga një shitës i gatshëm dhe të blera nga një blerës i aftë dhe i gatshëm, me asnjërën palë nën detyrim as të lidhur.
Edhe nëse kjo nënkupton tërheqjen e shitjeve të krahasueshme nga një lagje ngjitur dhe përshtatur për vlerën, shumica e vlerësuesve, thotë ai, mund të gjejnë transaksione në gjatësi të krahut për t'u përdorur në një vlerësim.
Yuke ka qenë në biznes që nga viti 1996 dhe thotë, "Nëse unë përdor një foreclosure, unë shpjegoj pse e kam përdorur atë. Unë them se nuk është një comp i mirë dhe nuk i kushtoj shumë peshë. "Ai thotë se Foreclosures nuk përfaqësojnë vlerën e tregut dhe ai gjithmonë mund të gjejë shitje të rregullta për të inkorporuar në vlerësimet e tij. "Nëse ka vetëm Foreclosures në një zonë, atëherë kjo ndikon në treg sepse ai bëhet vlerë," paralajmëron Yuke.
Foreclosures Bëni HOAs të rrezikuara
Yuke vazhdon, "Nëse nuk ka transaksione të rregullta, atëherë ju jeni të mbërthyer. Një zhvillim condo është e vështirë. "Çfarë ndodh nëse ka vetëm shitje të shkurtër ose Foreclosures brenda një shoqatë homeowner's ? Sipas Yuke, ato janë comps më të mira për atë zhvillim, sepse ato janë të vetmet inpute në dispozicion.
Shitjet e shqetësuara brenda një shoqate të pronarit të shtëpive gjithashtu nënkuptojnë se nuk ka gjasa që pronari të paguajë pjesën pro-rata të asaj njësie të detyrimeve HOA. Nëse fondi i shoqatës së pronarëve të shtëpive shkon ulët, janë pronarët e shtëpive të tjera që përfundojnë duke paguar tab në formën e taksave më të larta të shoqatës.
Për fat të keq, megjithëse shumë shoqata të pronarëve të shtëpive kanë fuqinë për të përjashtuar nëse detyrimet janë në vonesë, pak kanë të holla ose mjete për ta bërë këtë dhe ata që shpesh heqin dorë nga procesi kur shuma e hipotekës është më e lartë se vlera e njësisë.
Foreclosures dobësuar Çmimet në afërsi
Edhe pse disa studime tregojnë se lagjet me numra të lartë foreclosure shohin një rënie prej 1 përqind në vlerë, rënia e vlerës nuk është gjithmonë për shkak të numrit të Foreclosures. Shpesh, çmimet në rënie janë për shkak të perceptimit të blerësve për zonën, së bashku me neglizhimin ekstrem të pronarit të mëparshëm të pronës.
Disa shitjet e foreclosure duken të vetëpërmbahen. Sa më shpejt që një pronar i shtëpisë të hyjë në paracaktim, të tjerët aty pranë duket se po ndjekin. Nëse pronari në mungesë është dëbuar ose braktis pronën, shtëpia e braktisur bie në gjendje të keqe.
Shtëpitë pa asnjë zbutje që kërkojnë riparime të rëndësishme nuk shesin për vlerën e tregut .
Një pjesë e pengesës për të blerë Foreclosures është fakti se shtëpitë janë shitur "siç është," dhe blerësit nuk kanë asnjë garanci të gjendjes. Disa pronarë të shtëpive të cilët janë duke humbur gjithçka për shkak të foreclosure mund të mendojnë asgjë në lidhje me shitjen e pajisjeve të integruara dhe nxjerrjen e hidraulikëve të bakrit për të shitur për skrap. Shtëpitë me karakteristika të munguara gjithashtu çmime më të ulëta të lagjes.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, California.