Blerësit në shtëpi shpesh nuk pyesin në lidhje me shitjet e krahasueshme, por ata duhet. Kur një blerës shtëpie udhëton me shtëpi, ai blerës po i krahason shtëpitë për shitje me shtëpitë e tjera për shitje. E vetmja gjë që një blerës e di është se sa shitësi në rrugë po kërkon një plan të ngjashëm në dysheme.
Çfarë bën një shitje të krahasueshme?
Shitjet e krahasueshme janë çmimet e shitjeve të shtëpive të ngjashme që kanë shitur. Shitjet e krahasueshme nuk janë lista aktive dhe as shitjet në pritje ; edhe pse ato mund të krahasohen, këto vlera nuk mbajnë peshën e njëjtë si një shtëpi që tashmë ka shitur. Shitjet e krahasueshme përdoren si shembull për të justifikuar pse një blerës nuk dëshiron të paguajë më shumë se djali i fundit i paguar për një shtëpi të ngjashme.
Këtu janë komponentët kryesorë të një shitjeje të krahasueshme:
- Afati kohor i shitjes. Shumë vite më parë, vlerësuesit përdorën për të kaluar 6 muaj në regjistrimet publike për të tërhequr shitje të krahasueshme. Që nga përmbysja e hipotekës nënkryetare të vitit 2007, ajo kornizë kohore është forcuar ndjeshëm. Në ditët e sotme, vlerësuesit në përgjithësi përdorin vetëm 3 muajt e fundit të shitjeve të krahasueshme.
- Afersi. Në mënyrë ideale, një studiues do të konsideronte statistikat e shitura brenda një rrezeje të caktuar, zakonisht brenda një ¼ deri në gjysmë milje të pronës së subjektit. Sa më afër, aq më mirë. Një shtëpi që përballet me një rrugë të zënë do të ishte me vlerë më pak se një shtëpi që ballafaqohet me një liqen.
- Pamje të ngjashme katrore. Ju nuk mund të merrni çmimin e një shtëpie prej 1.000 metra katrore dhe të dyfishoni atë për të përcaktuar vlerën e një shtëpie prej 2.000 katrorësh. Kjo për shkak se kostoja për sheshin-këmbë e shtëpive më të vogla është më e lartë se kostoja për sheshin-këmbë e një shtëpie më të madhe. Në mënyrë ideale, doni të krahasoni shtëpitë brenda 10% të pamjes katrore të pronës suaj të subjektit.
- Mosha dhe ndërtimi i ngjashëm. Ju do të dëgjoni njerëzit të thonë: Ata nuk ndërtojnë shtëpi si ata përdorën. Por kjo nuk do të thotë domosdoshmërisht shtëpitë e vjetra janë më të mira se shtëpitë e reja. Vlerat, megjithatë, janë të ndryshme për shkak të karakterit dhe apelimit. Për shembull, një çati prej pllakash mund të gëzojë një jetë 50 vjeçare gjatë jetës së 25 deri 30 vjetëve të një përbërje përbërëse standarde.
- Madhësi shumë të ngjashme. Në disa traktete më të reja në shtëpi, mund të gjesh një përzierje të madhësive. Për shembull, një linjë zero-lotëshe do të thotë se në shtëpi nuk ka një oborr. Këndi i anës ose oborrit mund të jetë shumë i vogël pa bari ose vegjetacion, të cilat zakonisht nuk i apelojnë familjeve me fëmijë. Shumë zona llogaritin madhësinë e shumëzuar bazuar në pamjet aktuale katrore të ndara në 43.560 metra katrore. Një akër është 43.560 metra katrore. Një e katërta e një acre, ose 10.890 metra katrore është .25 e një acre.
- Gjendje e ngjashme. Përveç nëse jeni duke punuar me një specialist të lagjes i cili ka njohuri intime për gjendjen e shumicës së shtëpive në një zonë të caktuar, mund të jetë e vështirë të përcaktohet gjendja e një shitjeje të krahasueshme. Një shtëpi foreclosure e zhveshur në pronësi të bankës, e cila mungon nga pajisjet e saj dhe hidraulikët e bakrit, vlen shumë më pak se një shtëpi me çelës, i përditësuar me pajisje të reja, qilima dhe bojra.
Nëse je me të vërtetë me fat dhe po i krahasosh shtëpitë në një nënndarje, mund të gjesh kopjet e sakta të modelit për tu përdorur si shitje të krahasueshme.
Pse duhet një blerës të kujdeset për shitjet e krahasueshme?
Një shitës mund të përdorë shitje të krahasueshme për të justifikuar çmimin e kërkuar të blerësit. Megjithatë, në fund të fundit, një blerës do të paguajë një shumë që blerësi beson se është një çmim i drejtë. Ndoshta nuk keni dëgjuar asnjëherë një blerës, "Unë duhet të kisha paguar më shumë për atë shtëpi." Blerësit në përgjithësi duan të paguajnë më pak.
Përkundrazi, blerësit ndonjëherë shqetësohen se do të paguajnë shumë për një shtëpi. Sidomos kur ata blejnë një treg të pasurive të paluajtshme . Asnjë blerës nuk dëshiron të gjejë shtëpinë ku ai ose ajo sapo ka blerë është me vlerë më pak se çmimi i tij origjinal.
Nëse blerësi është duke marrë financim, vlerësuesi i një banke hyn në figurë. Bankat gjithashtu duan të mbrojnë investimet e tyre dhe sigurinë për investimet e tyre. Kjo është arsyeja pse bankat punësojnë një vlerësues me shpenzimet e blerësit për të përcaktuar dhe justifikuar vlerën.
Megjithatë, vlerësimet janë një opinion i vlerës. Një vlerësim është po aq i mirë sa përvoja dhe njohuria e personit që e ka përgatitur atë.
Nëse vlerësuesi i blerësit paraqet një vlerësim të ulët , shitësi ka mundësi të ulë çmimin e shitjes. Nëse shitësi refuzon, atëherë blerësi mund të kundërshtojë vlerësimin. Blerësit mund të kontestojnë vlerësimin duke dorëzuar shitje të krahasueshme.
Ndërsa është e mundur të përshtatet një vlerësim për faktorët e shquar kur comps janë pak dhe larg në mes, shitjet më të mira të krahasueshme do të jenë gjithmonë ato me kritere që përshtaten më afër me atë të pronës së subjektit. Pyetni agjentin tuaj të pasurive të patundshme për të përgatitur shitjet e krahasueshme.