Huamarrësit që ndalojnë pagesat e hipotekave, së shpejti ose vonë do të bëjnë që banka të përjashtojë. Tani, mënyra se si kjo foreclosure trajtohet varet nga ligji i shtetit. Më shumë se gjysma e shteteve në Shtetet e Bashkuara janë shtete të besimit , dhe Foreclosures në shtetet e besimit administrohen nga kujdestari.
Mbani në mend se shitjet e shkurtra të Fannie Mae që janë në mungesë trajtohen ndryshe. Fannie Mae dhe Freddie Mac zakonisht nuk i shtyjnë ankandet e kujdestarëve.
Para shtyrjes së ankandit
Pasi një huamarrës ndalon pagesat e hipotekës, huadhënësi njofton të besuarin që të fillojë procedurën e përjashtimit. Administratori i besuar është një palë e tretë në veprën e besimit, një pozicion i quajtur "mbajtja e titullit të zhveshur".
Edhe pse nuk ka periudhë kohore të kërkuar para se të paraqitet një Njoftim Mospagimi , shumica e huadhënësve preferojnë të përpiqen të mbledhin gjatë 60-90 ditëve të para se një huamarrës bie në borxhe, në vend që të hidhen në procedurat e përjashtimit. Disa shtete të tilla si Kalifornia kërkojnë që huadhënësi t'i japë huamarrësit të paktën 30 ditë përpara njoftimit të njoftimit për dështim.
Pasi të dorëzohet Njoftimi i Dështimit, një huamarrës ka rreth 90 ditë për të rivendosur huanë duke bërë pagesat mbrapa dhe duke paguar pagesa të vonuara, të cilat përfshijnë tarifat e besuar.
5 Mënyra për të shtyrë një ankand të Besuar
- Shëlbimi i Hipotekës: Ka një ndryshim midis rivendosjes së një hipoteke dhe shlyerjes së një hipoteke, por shpesh do të dëgjoni fjalët e përdorura në mënyrë të ndërsjellë, gjë që është e gabuar. Shëlbimi i një hipoteke është të paguajë hipotekën; për të rivendosur, një hipotekë është sjellë aktuale. Gjatë ditëve përfundimtare të procesit të përjashtimit nga gjykata jo gjyqësore, një huadhënës nuk kërkohet të pranojë rivendosjen, por duhet të lejojë një shpërblim.
- Aplikoni për një ndryshim të huasë: Huadhënësve gjithashtu nuk u kërkohet të shtyjnë një ankand në këmbim të një modifikimi të kredisë , por shumica e bankave do të përpiqen të përpunojnë një orar të përkohshëm të ripagimit. Kjo nuk do të thotë se banka nuk do ta dërgojë shtëpinë në ankand. Pra, kini kujdes. Huamarrësit mund të kërkojnë nga banka një premtim me shkrim që të mos ecë përpara me ankandin.
Disa banka janë të poshtër. Këto banka do të japin një modifikim të përkohshëm të kredisë dhe, pas 3 deri në 6 muaj, i tregojnë huamarrësit se po paraqesin foreclosure sepse huamarrësi nuk kualifikohet për një modifikim të përhershëm të kredisë. Ata falënderojnë për pagesat e pjesshme dhe paraqesin Njoftimin për Mospagim.
- Dosja për falimentim: Një paraqitje e falimentimit nuk e ndal një ankand përgjithmonë, por mund të shtyjë ankandin për një kohë. Kur një debitor depoziton për falimentim, gjykata lëshon një urdhër të njohur si një Stay Automatic që ndalon përpjekjet nga kreditorët për të mbledhur para, që përfshin shtyrjen e një ankandi. Është sikur t'i tregosh një qeni të trajnuar për t'u ulur dhe për të qëndruar. Por huadhënësi pastaj mund të paraqesë një mocion për të hequr Qëndrimin Automatik, veçanërisht nëse Njoftimi i Dështimit ishte ngritur tashmë.
- Dhënia e një urdhri të përkohshëm të kufizimit: Shumica e njerëzve lidhin një urdhër kufizimi të përkohshëm me abuzimin në familje, por kërkimi i gjykatës për mbrojtje nga abuzimi mund të përfshijë gjithashtu një kërkesë për të shtyrë një ankand. Huamarrësit do të duhet të punësojnë një avokat për të paraqitur një urdhër ndalimi të përkohshëm dhe se avokati mund të ketë nevojë të gjejë një arsye të bazuar në mashtrime ose ndonjë lloj keqbërjeje në pjesën e huadhënësit. Edhe nëse avokati është i suksesshëm dhe fiton argumentin, urdhri përmbyllës nuk është i përhershëm.
- Përpjekja për të bërë një shitje të shkurtër : Tregimi i një huadhënësi që huamarrësi po përpiqet të bëjë një shitje të shkurtër zakonisht nuk është e mjaftueshme. Huamarrësi duhet të paraqesë një ofertë në bankë nga një blerës i kualifikuar. Agjentët e pasurive të paluajtshme ose avokatët që merren me negocimin për huamarrësin pastaj e quajnë negociatorin e bankës dhe kërkojnë shtyrjen e ankandit. Shpesh, bankat nuk do të konsiderojnë një kërkesë për një shtyrje deri në ankand është pak ditë larg. Është sikur banka të donte t'i bënte huamarrësit të uleshin mbi këmbët dhe gjilpërat, duke u pyetur nëse ankandi do të shtyhej.
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.