E drejta juaj për të anuluar PMI
Për fat të keq, pronarët e shtëpive janë përballur me sfida duke eliminuar akuzat e PMI, madje edhe kur PMI nuk ishte më i nevojshëm.
Në disa raste, huamarrësit dhe servicers ishin të hutuar për mënyrën se si të anulonin PMI, dhe disa shërbëtorë të paskrupullt të huave i tërhoqën këmbët në anulimin e akuzave të PMI.
Cili është ligji për mbrojtjen e pronarit të shtëpive?
Ligji për Mbrojtjen e Pronarit të Shtëpisë (HPA), i njohur gjithashtu si Akti i Anulimit nga PMI, është një ligj që mbron konsumatorët nga pagesa e tepërt për PMI. Rregullat përcaktojnë:
- Kur pronarët e shtëpive mund të anulojnë PMI dhe të mos paguajnë shuma
- Kur huadhënësit duhet të ndalojnë automatikisht ngarkimin e huamarrësve për PMI
- Dhënia e informacioneve shpjeguese që huadhënësit duhet të ofrojnë kur një hua kërkon PMI
- Si të merren me primet e pafituara që paguajnë pronarët e shtëpive
Kush kualifikohet? HPA zbatohet për kreditë rezidenciale hipotekore, duke përfshirë huatë për shtëpitë e vetme familjare, condos, dhe strehim të tjera multi-njësi banimi. Akti nuk mbulon kreditë e mbështetura nga qeveria, si kreditë e FHA apo kreditë e VA. Për më tepër, HPA trajton kreditë konforme dhe kreditë me "rrezik të lartë" ndryshe. Për të përfituar nga HPA, konsumatorët duhet të mbajnë një histori të mirë të pagesave.
Data e hyrjes në fuqi: HPA hyri në fuqi më 29 korrik 1999. Megjithatë, huadhënësit ende kanë nevojë të japin informacion shpjegues për huamarrësit që morën hua para kësaj date.
Pse PMI? PMI zakonisht kërkohet vetëm kur pronarët e shtëpive bëjnë një pagesë poshtë prej më pak se 20 përqind. Me një raport të lartë të kredisë për vlerën (LTV), huadhënësit rrezikojnë të humbasin paratë, nëse ata duhet të përjashtojnë një shtëpi dhe ta shesin atë shpejt.
Por sapo LTV bie nën 80 për qind, huadhënësit përballen me rrezik shumë më të vogël dhe pronarët e shtëpive - në teori - duhet të ndalojnë pagesat mujore të PMI.
Si pronarët e shtëpive anulojnë PMI
HPA parandalon situatat ku pronarët e shtëpive paguajnë pagesat mujore të PMI për jetën e kredisë së tyre.
Kërkesa e Huamarrësit: Huamarrësit mund të anulojnë PMI-në duke paraqitur një kërkesë me shkrim në servicerin e tyre të huasë sapo kredia të jetë caktuar të arrijë 80% të LTV (bazuar në orarin e amortizimit të huasë). Pronarët e shtëpive gjithashtu mund ta bëjnë këtë kërkesë nëse ata e sjellin LTV në 80 për qind duke bërë pagesa shtesë të kredisë. Për t'u kualifikuar, pronarët e shtëpive mund të kenë nevojë të japin dëshmi se prona nuk ka humbur vlerën.
Përfundimi automatik: Huadhënësve u kërkohet të anulojnë mbulimin PMI automatikisht sapo kredia të jetë caktuar të arrijë 78 përqind të LTV origjinale.
Ndërprerja përfundimtare: Kur PMI nuk anulohet për shkak të kërkesës së huamarrësit ose ndërprerjes automatike, ofruesit e huasë duhet të anullojnë pagesat mujore të PMI pasi kredia të arrijë pikën gjysmë të rrugës së amortizimit të saj .
Karakteristika të tjera: HPA është e komplikuar dhe detajet e kredisë tuaj ndikojnë në të drejtat tuaja sipas Aktit. Për shembull, çdo pengesë në pronën tuaj mund t'ju pengojë që të anuloni me sukses mbulimin.
Kreditë jobujqësore ( si p.sh. kreditë jumbo ) mund t'ju kërkojnë të prisni derisa të arrini në 77% të LTV.
Dhënia e informacioneve shpjeguese: Të drejtat tuaja si Huamarrës
Përveç vendosjes së rregullave për anulimin e PMI, HPA kërkon që huadhënësit të informojnë huamarrësit për të drejtat e tyre. Dhënia e informacioneve shpjeguese përfshin njoftime paraprake dhe vjetore lidhur me kur dhe si huamarrësit mund të anulojnë PMI. Informacioni përfshin detaje rreth orarit të amortizimit, kur kërkohet anulimi dhe çdo veçori që kufizon aftësinë për të anuluar PMI.
Për kreditë ekzistuese të lëshuara para korrikut të vitit 1999, huamarrësit marrin një njoftim vjetor, duke u kujtuar se ata mund të kërkojnë anulimin dhe dhënien e informacionit kontaktues të servisit të kredisë.
Sigurimi i hipotekës së paguar nga huadhënësi
Disa kredi përdorin sigurimin e hipotekës së huadhënësit (LPMI) në vend të shtimit të primeve në pagesën mujore të pronarit të shtëpisë.
Huamarrësit ende paguajnë për LPM-të - emri nuk është plotësisht i saktë - por ata nuk paguajnë për atë muaj pas muaj. Në vend të kësaj, huamarrësit mund të paguajnë ose:
- Një pagesë me shumë të madhe në fillim të kredisë.
- Një normë më e lartë e interesit në bilancin e kredisë, që çon në pagesa më të larta mujore (principale dhe interesi) .
Shumica e huamarrësve me LPMI zgjedhin për normën më të lartë të interesit. Por norma e interesit zgjat për jetën e huasë dhe nuk ka asnjë mënyrë për të "anuluar" LPMI dhe për të mbajtur kredinë ekzistuese. Në vend të kësaj, pronarët e shtëpive duhet të paguajnë huanë e tyre të LPMI, zakonisht duke refinancing me një kredi të re .
Megjithatë, HPA zbatohet për kredi me LPMI. Huadhënësve u kërkohet të japin zbulime për huamarrësit se:
- Shpjegoni se si punon LMPI
- Theksoni normën më të lartë të interesit që zakonisht gjendet në LPMI
- Diskutoni pro dhe kundrat e opsioneve të ndryshme