Sa i përket shtëpisë Ju me të vërtetë zotëroni?
Vendos një tjetër mënyrë; raporti LTV ju tregon se sa nga një pronë që ju vetë e keni në krahasim me atë se sa keni borxh. Raporti është përdorur për disa lloje të kredive, duke përfshirë kreditë në shtëpi dhe auto (si blerjet ashtu edhe refinancat).
Si të llogarisni
Për të llogaritur një raport LTV, ndani shumën e një kredie në vlerën totale të asetit që siguron huanë.
Shembull: Supozoni që dëshironi të blini një shtëpi me vlerë 100,000 dollarë. Ju keni $ 20,000 në dispozicion për një pagesë poshtë , kështu që ju do të duhet të huazoni $ 80,000.
Raporti juaj LTV do të jetë 80 për qind, sepse shuma e dollarit të kredisë është 80 për qind e vlerës së shtëpisë. $ 80,000 e ndarë me $ 100,000 është e barabartë me 0.80 (e cila është e njëjtë me 80 përqind - shihni se si përqindjet dhe përqindjet janë të lidhura ).
Llogaritni raportin LTV duke e ndarë vlerën e kredisë në vlerën e pronës: 80,000 / 100,000 = 0,8.
Një mënyrë e lehtë për të llogaritur LTV është përdorimi i kalkulatorit të pajisjes suaj ose kërkimi i Google duke përdorur "(" /) ndarjen ("/") për ndarje.
Për shembull, lidhja e mëposhtme do të "kërkojë" për përgjigjen: 80,000 / 100,000, ose mund ta shkruani atë në çdo kutinë e kërkimit (duke përfshirë Bing dhe Yahoo).
Pse ka rëndësi
Një raport LTV ndihmon huadhënësit të vlerësojnë rrezikun: sa më shumë që japin hua, aq më shumë rrezik po marrin. Rreziku më i lartë për huadhënës do të thotë:
- Është më e vështirë të miratohet për kredi.
- Ju mund të duhet të paguani më shumë (me një normë interesi më të lartë ).
- Mund t'ju duhet të paguani kostot shtesë, siç është sigurimi i hipotekës.
Nëse po llogarisni LTV, ju ndoshta keni të bëni me një hua që sigurohet nga një lloj kolaterali . Për shembull, kur huazoni para për të blerë një shtëpi, kredia sigurohet nga një barrë në shtëpi . Huadhënësi mund të marrë në posedim shtëpinë dhe ta shesë atë nëpërmjet foreclosure nëse nuk arrini të paguani huanë. E njëjta gjë vlen edhe për kredi auto - makina juaj mund të rimbursohet nëse ndalon pagesat.
Huadhënësit nuk duan me të vërtetë pronën tuaj - ata vetëm duan të marrin paratë e tyre mbrapa shpejt. Nëse ata japin vetëm 80% (ose më pak) të vlerës së pronës, ata mund ta shesin pronën në më pak se dollarit të lartë për të rimarrë fondet e tyre. Kjo është më e lehtë sesa mbajtja e një oferte të madhe.
Po ashtu, gjithçka që keni blerë mund të keni humbur vlerën pasi e keni blerë atë, kështu që kreditimi 100 për qind ose më shumë i vë huadhënësit në rrezik.
Së fundi, kur ju keni vënë disa nga paratë tuaja në një blerje, ju keni më shumë gjasa të vlerësoni atë dhe të vazhdoni të bëni pagesa. Ju keni lëkurë në lojë, kështu që ju nuk do të largoheni nëse nuk jeni nga opsionet.
Raporte të mira LTV
Çfarë është një raport i mirë LTV që mund t'ju ndihmojë të merrni miratimin për një kredi?
Kjo varet nga preferencat e huadhënësit tuaj dhe nga lloji i kredisë. Ju shpesh do të keni fat më të mirë me kapital më të investuar (ose me një raport më të ulët LTV).
Me kreditë në shtëpi, 80 për qind është një numër magjik. Nëse merrni hua më shumë se 80 për qind të vlerës së shtëpisë, në përgjithësi do të duhet të siguroni sigurimin privat të hipotekës (PMI) për të mbrojtur huadhënësin tuaj. Kjo është një shpenzim shtesë, por shpesh mund të anuloni sigurimin sapo të arrini nën 80% të LTV. Një numër tjetër i rëndësishëm është 97 përqind. Disa huadhënës ju lejojnë të blini me 3 për qind poshtë ( kredi FHA kërkojnë 3,5 për qind) - por ju do të paguani sigurimin e hipotekës, ndoshta për jetën e kredisë tuaj.
Me kredi auto, raportet LTV shpesh shkojnë më të larta, por huadhënësit mund të vendosin kufijtë (ose maksimumin) dhe të ndryshojnë normat tuaja në varësi të asaj se sa do të jetë raporti juaj LTV. Në disa raste, ju mund të huazoni edhe në më shumë se 100 për qind të LTV.
Nënvaji: Kur raporti LTV është më i lartë se 100 për qind, kredia është më e madhe se vlera e asetit që siguron huanë (ose keni kapital negativ). Zakonisht nuk është një situatë e mirë sepse do të duhet të shkruani një çek (ose të paguani) për të shitur asetin - nuk do të merrni ndonjë para nga marrëveshja. Pas vlerave në shtëpi të rënë gjatë krizës së hipotekës , kreditë nënujore të shtëpive ishin një problem i madh. Kreditë nënujore të makinave janë gjithnjë një çështje. Nëse huazoni me një raport të lartë LTV, sigurohuni që ka një arsye të mirë për të marrë rrezikun.
Mbani në mend: Barazia juaj nuk duhet të jetë në formën e parave që ju sjellni në marrëveshje. Nëse zotëroni një pronë (ose një pjesë të një prone), interesi juaj i pronësisë mund të përdoret si kapital, dhe vlera e interesit mund të ndryshojë me kalimin e kohës. Për shembull, kur huazoni kundër shtëpisë tuaj me një hua në kapitalin shtëpiak , po përdorni vlerën e shtëpisë tuaj dhe në mënyrë efektive rritni raportin tuaj LTV kur merrni një hua. Nëse shtëpia juaj fiton vlerë për shkak se çmimet e banesave rriten, LTV juaj do të ulet (edhe pse mund të keni nevojë për një vlerësim për ta provuar). Gjithashtu, nëse po huazoni para për të ndërtuar një shtëpi të re, mund të përdorni tokën që po ndërtoheni si kapital për një kredi ndërtimi.
Imazhi më i madh
Raportet e LTV janë jashtëzakonisht të rëndësishme. Por ata janë pjesë e një tabloje më të madhe, e cila përfshin:
- Pikët e kreditit tuaj (me kredi të mirë është më e lehtë për të marrë kredi më të larta LTV)
- Të ardhurat tuaja në dispozicion për të bërë pagesa mujore
- Aseti që bleni (A është një shtëpi në gjendje të mirë apo një njësi shumëfamilëse? A është një mjet i ri apo i përdorur? Motor ose RV?)
Përveç kreditit tuaj, një nga gjërat më të rëndësishme për huadhënësit është borxhi juaj ndaj raportit të të ardhurave. Kjo është një mënyrë e shpejtë për ata që të kuptojnë se sa të leverdisshme do të ketë ndonjë hua e re - a mund të merrni me lehtësi ato pagesa shtesë mujore apo a jeni në kokë?