Si Foreclosure Works
Kur blini prona të shtrenjta, si një shtëpi, nuk mund të keni para të mjaftueshme për të paguar të gjithë çmimin e blerjes përpara.
Megjithatë, ju mund të paguani një pjesë të çmimit me një paradhënie dhe të huazoni pjesën tjetër të parave (që do të paguani në vitet e ardhshme).
Shtëpitë mund të kushtojnë me qindra mijëra dollarë, dhe shumica e njerëzve nuk fitojnë aq shumë afër çdo vit. Pse huadhënësit janë të gatshëm të ofrojnë kredi të tilla të mëdha? Si pjesë e marrëveshjes së kredisë, ju pranoni që prona që bleni do të shërbejë si kolateral për huanë : nëse ndërpret pagesën, huadhënësi mund ta marrë në posedim pronën në mënyrë që të mbulojë fondet që ju kanë dhënë hua.
Për të siguruar këtë të drejtë, huadhënësi ka një barrë në pronën tuaj , dhe për të përmirësuar shanset e tyre për të fituar para të mjaftueshme , ata (zakonisht) japin hua vetëm nëse keni një raport të mirë të vlerës së kredisë .
Pasojat e Foreclosure
Problemi kryesor me kalimin e foreclosure është, sigurisht, fakti se ju do të jetë e detyruar nga shtëpia juaj. Ju do të duhet të gjeni një vend tjetër për të jetuar, dhe procesi është stresues (ndër të tjera) për ju dhe familjen tuaj.
Foreclosure gjithashtu mund të jetë i shtrenjtë. Ndërsa ndërprisni pagesat, huadhënësi juaj do të paguajë ndëshkime dhe tarifa ligjore, dhe ju mund të paguani taksat ligjore nga xhepi për të luftuar foreclosure. Çdo tarifë e shtuar në llogarinë tuaj do të rrisë borxhin tuaj ndaj huadhënësit dhe mund të keni ende borxh para pasi shtëpia juaj të merret dhe të shitet nëse të ardhurat e shitjes nuk janë të mjaftueshme (të njohur si mangësi ).
Foreclosure gjithashtu do të dëmtojë rezultatet tuaja të kreditit . Raportet e kreditit tuaj do të tregojnë foreclosure, të cilat modelet e vlerësimit të kreditit do të shohin si një sinjal negativ. Ju do të keni një kohë të vështirë huazimi për të blerë një shtëpi tjetër për disa vite (edhe pse mund të keni mundësi të merrni kredi të caktuara qeveritare brenda një deri dy vjet) dhe gjithashtu do të keni më shumë vështirësi në marrjen e kredive të përballueshme të çdo lloji. Pikët e kreditit mund të ndikojnë edhe në fushat e tjera të jetës tuaj, si (në raste të kufizuara) aftësia juaj për të marrë një punë ose normat e sigurimit .
Si të shmangni përjashtimin
Foreclosure është një mjet i fundit për huadhënësit të cilët kanë hequr dorë nga shpresa për t'u paguar. Procesi është i nevojshëm dhe i shtrenjtë për ta (por ata mund të përpiqen t'i ngarkojnë këto tarifa për ju) dhe është jashtëzakonisht e pakëndshme për huamarrësit. Pra, si mund ta shmangni atë?
- Komunikimi: Është gjithmonë një ide e mirë për të komunikuar me huadhënësin tuaj nëse keni sfida financiare. Kontakto para se të fillosh pagesat që mungojnë dhe të pyesësh nëse mund të bëhet diçka. Nëse filloni pagesat e zhdukura, mos e injoroni komunikimin nga huadhënësi juaj - do të merrni njoftime të rëndësishme që do t'ju tregojnë se ku jeni në proces dhe cilat të drejta dhe opsione që keni akoma. Bisedoni me një avokat lokal të pasurive të paluajtshme ose një këshilltar për banim HUD për të kuptuar se çfarë po ndodh.
- Eksploroni alternativat për të mbajtur shtëpinë tuaj: nëse e dini që nuk do të jeni në gjendje të bëni pagesat tuaja, gjeni se cilat opsione janë në dispozicion për ju - edhe nëse mendoni se është tepër vonë. Ju mund të merrni ndihmë përmes programeve qeveritare të orientuara drejt huamarrësve që luftojnë . Huadhënësi juaj mund të ofrojë një lloj modifikimi të kredisë, që do ta bënte huanë më të përballueshme . Ju mund të jeni edhe në gjendje të krijoni një plan të thjeshtë pagesash me huadhënësin tuaj nëse keni nevojë vetëm për një muaj ose dy (nëse jeni në mes të punëve ose për shpenzime të papritura mjekësore, për shembull).
- Mënyrat alternative për të lënë shtëpinë tuaj: mbyllja është një proces i gjatë, i pakëndshëm dhe i shtrenjtë që dëmton kredinë tuaj. Nëse jeni gati për të lëvizur (dhe doni të paktën të përpiqeni të minimizoni dëmin), shikoni nëse huadhënësi juaj do të pajtohet me një shitje të shkurtër . Kjo ju lejon të shisni shtëpinë dhe të përdorni të ardhurat për të paguar huadhënësin tuaj - edhe nëse kredia nuk është shlyer plotësisht. Kredia juaj do të vazhdojë të vuajë, por jo aq keq sa do të ishte pas foreclosure. Nëse kjo nuk funksionon, një opsion tjetër më pak tërheqës është një vepër në vend të përjashtimit .
- Falimentimi: paraqitja për falimentim mund ose nuk mund të ndihmojë nëse jeni duke u përballur me foreclosure. Çështjet janë komplekse, prandaj flisni me një avokat lokal për të marrë informacion të saktë që është përshtatur për gjendjen tuaj dhe gjendjen tuaj të banimit.
- Mashtrimet: sepse jeni në një situatë të dëshpëruar, ju jeni një objektiv për artistët. Jini të kujdesshëm për çdo ofertë të dhënë për t'ju ndihmuar të shmangni përjashtimin, dhe zgjidhni me kujdes se kush ju ndihmon. Filloni të kërkoni ndihmë nga agjencitë e këshillimit HUD dhe nga agjenci të tjera me reputacion lokal. Di shenjat e mashtrimet foreclosure shpëtimit.
Procesi i Foreclosure
Foreclosure është në përgjithësi një proces i ngadalshëm. Nëse mungon një ose dy pagesa, ndoshta nuk po përballesh me dëbimin. Kjo është arsyeja pse është e rëndësishme të komunikoni me huadhënësin tuaj nëse keni rënë në kohë të vështira - nuk mund të jetë tepër vonë. Detajet ndryshojnë nga huadhënësi në huadhënës dhe ligjet janë të ndryshme në çdo shtet, kështu që përshkrimi më poshtë është një pasqyrë e përafërt dhe mund të mos jetë pikërisht ajo që do të përjetoni - lexoni me vëmendje të gjitha njoftimet dhe marrëveshjet tuaja dhe flisni me një avokat ose strehim HUD këshilltar për të siguruar që ju të dini se çfarë po ndodh . I gjithë procesi mund të zgjasë një ose dy vjet, ose mund të shkojë shumë më shpejt.
- Njoftimet fillojnë: sapo të keni humbur pagesat për tre muaj, shumë huadhënës e konsiderojnë huanë në mungesë . Kjo është kur gjërat bëhen kritike. Natyrisht, do të merrni komunikime sa më shpejt që të humbni një pagesë (ose dy) dhe ato komunikime mund të përfshijnë një njoftim për qëllimin për të ecur përpara me procesin e përjashtimit.
- Gjendja gjyqësore dhe jo gjyqësore: Duke parë se në çfarë gjendjeje jeni, do të keni më shumë kohë (dhe do të merrni më shumë njoftime) sesa të tjerët. Ekzistojnë dy lloje shtetesh - shtete gjyqësore dhe shtete jo gjyqësore. Në shtetet gjyqësore, huadhënësi juaj duhet të sjellë padi kundër jush në gjykata për të përjashtuar. Ky proces zgjat më shumë, pasi shpesh keni 30 deri 90 ditë në mes çdo ngjarjeje. Në shtetet jo gjyqësore, huadhënësit mund të përjashtojnë në bazë të marrëveshjeve që keni nënshkruar me ta, dhe një gjyqtar nuk është i përfshirë. Siç mund të imagjinoni, gjërat lëvizin shumë më shpejt në shtetet jo-gjyqësore. Në cilindo lloj shteti, ju mund të luftoni në foreclosure në gjykatë - në një shtet gjyqësor ju në përgjithësi do të shërbehet me një thirrje, por në një shtet jo gjyqësor ju do të duhet të sjellë veprime ligjore kundër huadhënës tuaj për të ndaluar procesin foreclosure. Bisedoni me një avokat lokal për më shumë detaje.
- Ndalimi i procesit: në shumicën e shteteve, huadhënësve u kërkohet t'u ofrojnë huamarrësve një lloj ndihme për të ndaluar procesin e përjashtimit. Nëse janë apo jo këto opsione janë reale apo të realizueshme është një çështje tjetër. Huadhënësit mund të thonë se ju mund të riktheni dhe të qëndroni në shtëpi nëse ju bëni të gjitha (ose një pjesë të konsiderueshme) të pagesave tuaja të humbura dhe mbuloni tarifat ligjore dhe gjobat e ngarkuara deri më tani. Ju gjithashtu mund të keni një mundësi për të paguar kredinë në tërësinë e saj (e cila do të ndodhë vetëm nëse arrini të refinance ose të gjeni një burim të madh parash).
- Ankandi dhe dëbimi: nëse nuk jeni në gjendje të parandaloni foreclosure, prona është vënë në dispozicion të ofertuesit më të lartë në ankand. Nëse askush tjetër nuk e blen shtëpinë (e cila është e zakonshme), pronësia i shkon huadhënësit. Në atë moment, nëse jeni akoma në shtëpi (dhe nuk keni bërë marrëveshje për të mbrojtur shtëpinë ), ju përballeni me mundësinë e dëbimit dhe është koha për të rreshtuar strehimet e reja. Ligjet lokale diktojnë se sa kohë mund të qëndroni në shtëpi pas foreclosure, dhe ju duhet të merrni një njoftim që ju informon se sa kohë mund të qëndroni. Pyetni huadhënësin tuaj të mëparshëm për çdo stimuj "cash for keys", të cilat mund të ndihmojnë në lehtësimin e kalimit në strehim të ri (duke supozuar se jeni gati të lëvizni shpejt).