Si pengjet ndikojnë në ekonominë amerikane
Llojet
Lloji më i popullarizuar i hipotekës është kredia konvencionale 30-vjeçare e interesit fiks. Që nga viti 1999, ajo përfaqëson 70 për qind në 90 për qind të të gjitha hipotekave. Huaja me normë fikse 15-vjeçare gjithashtu përdoret gjerësisht, pasi i lejon njerëzit të paguajnë borxhin e tyre në gjysmën e kohës.
Hipotekat me normë të rregulluar ofrojnë norma të ulëta interesi, dhe pagesa mujore se sa kreditë me normë fikse. Ata do të bëhen më të shtrenjta kur normat e interesit të rriten nga nivelet më të ulëta të 200-tëve të sotme.
Subprime huadhënësit krijoi një mori të kredive ekzotike. Ata tërhoqën klientët duke ofruar norma të ulëta "ngacmuese" për dy vitet e para. Këto janë të rrezikshme për huamarrësit e rinj. Ata nuk mund të jenë të vetëdijshëm se pagesa rritet në mënyrë dramatike pas fazës fillestare të dashur. Këtu janë disa nga më të njohurat:
- Kreditë për interesa : Pagesat super-të ulëta që nuk e reduktojnë principalin për vitet e para.
- Opsioni Hua ARM : Huamarrësit zgjedhin sa të paguajnë çdo muaj për pesë vitet e para.
- Kreditë negative të amortizimit : Kreditë për interesa që rrisin principalin çdo muaj. kjo për shkak se pagesa ishte më e vogël se edhe interesi.
- Kreditë me normë fikse shumë të gjatë : Këto janë hipoteka konvencionale 40-50 vjeçare.
- Kreditë e tullumbaceve : Ata duhet të rifinancohen ose të paguhen pas 5-7 vjetësh.
- Kreditë pa para : Këto i lejonin huamarrësit të merrte një hua për pagimin e parave.
histori
Para Depresionit të Madh , hipotekat në shtëpi ishin kredi 5 deri 10 vjet për vetëm 50 përqind të vlerës së shtëpisë. Drejtori ishte i detyruar si një pagesë e tullumbace në fund të afatit. Bankat kishin pak rrezik.
Kur çmimet e banesave ranë 25 për qind gjatë Depresionit të Madh, pronarët e shtëpive nuk mund të përballonin pagesën e tullumbaceve.
Bankat nuk do të lejonin rifinancimin. Nga 1935, 10 për qind e të gjitha shtëpive ishin në foreclosure .
Për të ndaluar masakrën, Presidenti Roosevelt ndryshoi pesë zona kritike për strehimin si pjesë e Marrëveshjes së Re :
- Korporata për huazim shtëpiak bleu një milion hipotekë të paracaktuar nga bankat. Ai i ndryshoi ato në peng afatgjatë, me normë fikse që ne i njohim sot dhe i rivendosim ato.
- Administrata Federale e Strehimit siguroi sigurimin e hipotekës.
- Shoqata Federale Kombëtare e Hipotekave krijoi një treg sekondar për hipotekat.
- Korporata Federale e Sigurimit të Depozitave ka siguruar depozita bankare.
- Glass-Steagall i ndalonte bankat të investonin fondet e depozituesve në sipërmarrje të rrezikshme si në tregun e aksioneve.
Këto ndryshime iu përgjigjën një katastrofe ekonomike. Ato nuk ishin të dizajnuara për të qenë një politikë e pronësisë në shtëpi. Megjithatë, ata bënë që pronësia e shtëpive të ishte më e përballueshme. Ata zgjatën afatin e kredisë. Kjo ulje e shpenzimeve mujore dhe eliminoi nevojën për të rifinancuar. Bankat financuan huatë falë depozitave bankare të siguruara nga FDIC.
Në vitin 1944, Departamenti i Programeve të sigurimit të hipotekave të Departamentit të Veteranëve uli pagesat. Ai inkurajoi veteranët e luftës për t'u kthyer për të blerë shtëpitë që po ndërtonin në periferi. Kjo nxiti aktivitetin ekonomik në industrinë e ndërtimit në shtëpi.
Falë të gjitha programeve federale, pronësia e shtëpive u rrit nga 43.6 përqind në 1940 në 64 përqind deri në 1980.
Qeveria krijoi legjislacion të posaçëm për të krijuar banka kursimesh dhe kredish për të lëshuar këto hipoteka. Gjatë gjithë viteve 1960 dhe 1970, pothuajse të gjitha hipotekat janë lëshuar përmes kursimeve dhe kredive . Këto banka ishin të suksesshme sepse njerëzit depozitonin fonde në llogaritë e kursimeve. Qeveria siguroi depozitat, kështu që njerëzit përdorën llogaritë, edhe pse interesi i fituar nuk ishte shumë. Kjo gjithashtu u rregullua nga qeveria. S & L-të mund të qëndrojnë të mbeten fitimprurës duke paguar norma më të ulëta të interesit për depozitat sesa ato të ngarkuara me hipotekat.
Në vitet 1970, presidenti Nixon krijoi inflacionin e arratisur duke i prerë të gjitha lidhjet ndërmjet dollarit amerikan dhe standardit të arit . Bankat humbën depozita pasi nuk ishin në gjendje të përputheshin me interesin e paguar nga llogaritë e tregut të parasë .
Kjo zvogëloi fondet e nevojshme për të lëshuar hipoteka.
Për të ndihmuar bankat, Kongresi miratoi Garn-St. Akti i Institucioneve Depozituese Germain. Ajo u lejoi bankave të rrisin normat e interesit dhe standardet më të ulëta të huadhënies. Ajo gjithashtu lejoi S & L për të bërë kredi komerciale dhe të konsumit. Kjo çoi në krizën e kursimeve dhe kredive , dhe dështimin e gjysmës së bankave të vendit.
| vit | % e të Ardhurave të Familjes | % e pasurive shtëpiake | % e PBB-së |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Burimi: Richard K. Green dhe Susan M. Wachter, "Hipoteka amerikane në kontekstin historik dhe ndërkombëtar", Universiteti i Pensilvanisë, 21 shtator 2005)
Si ndikojnë hipotekat në ekonomi
Gjatë administratës së Presidentit Klinton , bankat u ankuan se nuk mund të konkurronin në tregjet financiare ndërkombëtare. Kongresi e çliroi industrinë dhe shfuqizoi Aktin Glass-Steagall. Kjo lejoi bankat të përdorin fondet e garantuara të depozituesve për të investuar në derivativë të rrezikshëm. Më të njohurat nga këto ishin sigurimi i mbështetur nga hipoteka .
Bankat do të bashkojnë hipotekat e ngjashme, dhe pastaj t'i shesin ato te Fannie Mae, Freddie Mac apo investitorë të tjerë. Ata u siguruan kundër default-it me këmbime të parave të kredisë. Kërkesa për këto letra me vlerë ishte aq e lartë sa që bankat filluan të ulnin standardet për kreditë themelore. Së shpejti, këto hipoteka subprime lejuan gati të gjithë të bëheshin pronare të shtëpisë.
Si rezultat, përqindja e borxhit hipotekar në krahasim me produktin e brendshëm bruto u rrit nga 50 për qind në vitin 2000 në gati 70 për qind deri në vitin 2004. Të gjitha shkuan mirë derisa çmimet e banesave filluan të bien në vitin 2006. Në pamundësi për të rifinancuar ose shitur shtëpitë e tyre, . Pra, shumë investitorë kanë arkëtuar në këmbimet e tyre të kredisë, që siguruesi kryesor, AIG, pothuajse falimentonte. Kështu kriza e kredive subprime krijoi krizën financiare të vitit 2008 .