Huadhënësi juaj mund të paraqesë një gjykim të mangësisë pas mbylljes së parave
Aktgjykimet e mungesës nganjëherë shfaqen pas foreclosure ose shitje të shkurtër . Pronarët e shtëpive shpesh janë të befasuar për t'i pranuar ato, dhe kjo zakonisht ndodh sepse ata nuk marrin këshilla të duhura ligjore ose tatimore më parë.
Shënimet e premtimeve dhe hipotekat
Mangësitë gjykimet rrjedhin nga fakti huamarrësi defaulted në një notë premtuese , jo hipoteke. Një notë premtuese është një premtim për të paguar. Ajo gjithashtu mund të krijojë përgjegjësi personale, në varësi të ligjeve të shtetit. Përgjegjësia personale do të thotë se huadhënësi mund të shkojë pas aseteve të huamarrësit për mos pagesën e një huaje.
Një notë premtuese sigurohet nga një vepër besimi ose një peng, në varësi të instrumentit financiar. Në mënyrë tipike, dokumenti i hipotekës ose besimit regjistrohet në regjistrat publik ku ndodhet prona, e cila njofton publikisht se shtëpia ka barrë kundër saj.
foreclosure
Nëse një notë premtuese nuk paguhet siç është rënë dakord, përfituesi ka të drejtën të përjashtojë pronën, sepse prona është siguria për shënimin premtues.
Nëse huamarrësi nuk sjell pagesa aktuale ose nuk paguan kredinë (et) ekzistuese gjatë periudhës së foreclosure, prona shkon në ankand. Nëse prona shet për më shumë se shuma që është borxh, nuk ka mangësi; megjithatë, kjo ndodh rrallë.
Bankat marrin pronën në foreclosure kur askush nuk oferta të mjaftueshme për të paguar bankën.
Banka gjithashtu ka të drejtën ta shesë atë më pak për ofertuesin më të lartë në ankand, por në përgjithësi, bankat preferojnë t'i shesin një partie private pas foreclosure, duke shpresuar që të marrin më shumë para në tregun e hapur.
Shitje të shkurtra
Ndërsa një shtëpi është në pritje të foreclosure, banka mund të bien dakord për të shkurtuar humbjet e saj. Kjo i lejon shitësit të bëjë një shitje të shkurtër dhe të pranojë më pak para se shitësi i detyrohet kredisë së tij.
Shitësi në shtëpi merr një agjent të pasurive të patundshme për të gjetur një blerës për shitjen e shkurtër . Blerësi bën një ofertë dhe, nëse banka e pranon, shtëpia shitet në një humbje.
Aktgjykimet e mungesës
Një mangësi është dallimi në mes të bilancit kryesor të duhur dhe shumës së pranuar, duke siguruar se shuma e marrë është më e vogël se shuma që i detyrohet.
Nëse banka mund të ndjekë një gjykim të mangësisë pas një mbylljeje të parakohshme ose shitjes së shkurtër varet pjesërisht nëse letra e premtimit e bën shitësin personalisht përgjegjës për borxhin. Disa shtete lejojnë përgjegjësi personale .
Gjykimet në mungesë në Kaliforni
Lajm i mirë për huamarrësit e Kalifornisë është që të gjitha huatë e blerjes me para në një banesë rezidenciale një deri në katër njësi janë të përjashtuara nga gjykimet e mungesës.
Kreditë me para të gatshme në Kaliforni - huatë e nxjerra jashtë shtëpisë janë blerë nëpërmjet një refinance ose hipoteke të dytë - mund të jenë objekt i një gjykim të mangësisë sipas kushteve të mëposhtme:
- Huadhënësi përjashton nën procedurat gjyqësore (California Code Civil, Proc. § 726).
- Shumica e huadhënësve përjashtojnë nëpërmjet shitjes së një kujdestari, i cili nuk i jep huadhënësit të drejtën për të ndjekur një gjykim të mungesës me një përjashtim (shih hipotekat e dytë të para të parasë së parave më poshtë) .
- Një afat kohor tre mujor zbatohet për veprimet për aktgjykimet e mungesës nën një përjashtim gjyqësor.
- Nëse hipoteka e dytë është një para e vështirë dhe huadhënësi ka humbur sigurinë për atë hua nëpërmjet një foreclosure ose shitje të shkurtër - duke e bërë sigurinë për notën premtuese pa vlerë - përfituesi i asaj hipoteke të dytë mund të ndjekë një gjykim të mangësisë (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, në fuqi më 1 janar 2011, ofron mbrojtje të mangësive në shitësit e shitjeve të shkurtër të Kalifornisë nëse kredia është në pozitën e parë. Kjo nuk vlen për përjashtimet.
Mbledhja Negocative
Disa huadhënës me para të gatshme shesin notën premtuese tek një investitor pas mbylljes së pennies për dollarin. Pastaj, investitori do të përpiqet të mbledhë borxhin.
Edhe pse një huadhënës mund të ketë pranuar, të themi, 1.000 dollarë për një hipotekë 100.000 dollarë të dytë përmes një shitjeje të shkurtër, siguria për atë të holla të parakohshme lirohet, por nota premtuese nuk mund të jetë. Një shitës i shkurtër i shitjes si lexuesi ynë mund të besojë se koha e eksperiencës ka mbaruar, derisa një ditë ai merr një telefonatë që kërkon rimbursimin. Kur kjo ndodh:
- Kuptojnë se huadhënësi ka shumë të ngjarë të negociojë për një fitim të zbritur.
- Huadhënësi mund të kërkojë një notë të re premtuese për të zëvendësuar notën e vjetër premtuese. Në këtë rast, sigurohuni që huadhënësi të dërgojë një "premtim të paguar".
- Nëse huadhënësi tashmë ka shitur shënimin, zbritja mund të jetë më e madhe.
- Jo të gjitha premtimet e parave të gatshme duhet të paguhen në para të gatshme. Disa huadhënës do të pranojnë pagesa.
- Nëse huadhënësi i drejton pagesat një subjekti tjetër, kuptoj se shënimi mund të jetë shitur në më pak se vlera nominale dhe se huadhënësi i ri mund të pranojë një shumë edhe më të ulët, si pagesë në tërësi.
- Pasi që shënimet të paguhen në tërësi, kërkojini huadhënësit të kthejë kartën e premtimit të shënuar "Paid in Full".
Unë nuk jam i licencuar për të dhënë këshilla ligjore dhe për të dhënë këtë informacion vetëm për qëllime të informimit të përgjithshëm. Nëse keni dëshirë për këshilla ligjore ose për më shumë informacion, ju lutemi kontaktoni një avokat të pasurive të patundshme .
Burimi: Shoqata Kaliforni e REALTORS
Në kohën e shkrimit, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, është një ndërmjetës-Associate në Real Estate Lyon në Sacramento, Kaliforni.